第二节住房保障基本理论

住房保障制度的建立是以实践为基础，世界各国在发展住房保障的过程中逐步总结摸索出一些重要的规律，为推动住房保障的发展提供了必要的理论基础，其中关于住房的福利性理论和对住房发展规律的一些总结，是住房保障政策制定的主要理论依据。

一、关于住房的福利性理论

住房的福利性理论主要包括福利经济学理论、公共产品理论和不完全竞争理论（福利经济学理论在第三章中已经介绍，本节不再赘述）。

（一）公共产品理论

1．公共产品的概念

公共产品（Public Good）是相对于私人产品而言的，指具有消费或使用上的非竞争性和受益上的非排他性的产品。

2．纯公共产品与准公共产品

非竞争性和非排他性是公共产品的两大基本特征。完全具备这两大特征的公共产品又称为纯公共物品，如国防、环境保护等。只具备两大特点之一的公共产品又称为准公共产品。

3．公共住房的特征

公共住房具有一定的非排他性，因此属于准公共产品。公共住房虽然在一定期限内只能给特定对象使用，但由于公共房屋存在一定的流转和进入退出机制，在数量供应充分情况下，任何符合资格的人都可以申请入住，彼此之间互相并不排斥使用，所以具有部分公共产品的特征，可以称之为准公共产品。[3]

4．公共住房的配置

由于公共住房具有准公共产品的特征，会出现“搭便车”和市场失灵的现象，所以需要政府的干预，甚至直接参与公共住房的生产和配置。准公共产品一般存在政府提供、私人提供和公私混合提供三种方式。据此，公共住房的提供可采用完全由政府拨款提供的方式，如廉租房；由公私混合提供的方式，如共有产权房。

（二）住房的不完全竞争理论

1．不完全竞争理论的概念

不完全竞争市场（Imperfect Competitive Market）指完全竞争不能保持的一些市场，因为至少有一个大到足以影响市场价格的卖者（或买者），并因此面对向下倾斜的需求（或向上倾斜的供给）曲线。包括完全垄断、寡头垄断或垄断竞争等市场形式。

1933年，美国经济学家张伯伦和英国剑桥大学教授罗宾逊夫人分别以《垄断竞争理论》和《不完全竞争理论》两部经典著作，挑战了亚当·斯密以来古典经济学所主张的自由竞争市场理论，明确提出了不完全竞争市场结构理论。[4]

2．住房的不完全竞争特点

土地供应的有限性、住房的不可移动性、房屋空间的既定性和房地产开发规模的要求等，都使得住房市场很容易形成部分的或地域性的垄断，使得住房市场具有不完全竞争性，市场无法自动达到帕累托最优状态。这种市场缺陷所产生的住房市场失灵，导致住房市场价格信号在一定情况下会发生扭曲。

3．不完全竞争下的对策

住房市场的不完全竞争特点，使得住房产品不能完全依靠市场实现帕累托最优，因此需要政府的干预。即使像美国这样高度市场化的国家，住房仍然存在政府的干预。政府可以直接干预住房的供给和需求，如直接参与住房开发、制定最高限价等，也可通过间接方式调节住房的供给和需求，如采取税收和补贴、贷款利率和税收优惠等措施。

二、关于住房发展规律理论

除了受住房福利性理论影响，住房保障还因住房市场本身规律而具有一定特殊性，其中比较有代表性的住房市场发展规律有住房过滤理论和住房梯度消费理论。

（一）住房过滤理论

1．住房过滤理论的概念(www.xing528.com)

所谓住房过滤，指的是在市场经济条件下首先是为较高收入的阶层建造住房，随着时间推移，住房质量老化，房子价格降低；同时新建的住房供应量增大，于是有较高收入的家庭为了追求更好的居住环境，放弃现有的旧房购买新房，而使较低收入家庭能够继续使用旧房子的过程。由于商品住房具有耐久性和异质性，因而使住房在租售市场中形成动态过滤。在市场经济国家，住房过滤是一种常见的经济活动形式，把描述这种经济活动规律的理论则称为住房过滤理论。

2．住房过滤理论的发展

20世纪20年代，伯吉斯（E．W．Burgess）观察了美国芝加哥市的城市住宅布局后提出了过滤理论。他提出城市地域是由内向外发展的“同心圆式结构体系”，该结构由内而外依次分为中心商务区、过渡带、工人居住区、高级住宅区、通勤居住区。该理论主要从住宅区位经济格局的角度分析住宅空间分布的特点。

霍伊特（Hoyt）提出了著名的扇形模型并使用了过滤（Filter）一词。他认为，高收入者的收入增长与居住偏好促使其迁往位于郊区的更优越的住房；其他收入阶层的追随导致居民住房需求向上过滤，而住房则形成了向下过滤的结果，构成了一个持续动态的过滤过程。因此，霍伊特（Hoyt）也被视为是首个研究过滤的学者。

可以说20世纪60年代之前，人们对过滤原理的理解还是模糊的，直到1960年劳瑞（Lowry）对过滤现象做了更加深入的解释之后，过滤现象才有了更为清晰的表述。他认为过滤的主体是住房而非各收入阶层，过滤产生的原因在于住房生命周期内价值的变化，即随着住房的老化，房屋的价值下降，高收入阶层就会去新建房屋，而旧的房屋就过滤给了低收入家庭。

之后斯文尼（Sweeney，1974）根据前人的研究又首次建立了一个较为成功的住房过滤等级模型，这个经典模型也成为后来研究住房市场过滤机理的一个重要基础。斯文尼通过模型研究表明：（1）如果政府为同时减少低档住房数量并降低中低收入家庭的房价以提高可支付能力，则政府必须对特定家庭进行补贴或依赖居民收入结构发生改变；（2）政府对特定收入家庭补贴会对没有接受补贴的家庭产生不利影响；（3）对开发商的建造补贴并不能降低房租水平，但可以通过其他新建计划在整个住房市场内降低房租。

1975年，奥尔斯（Ohls）对如何制定低收入阶层的住房政策进行了大量研究，在斯文尼模型的基础上建立了一般均衡住房市场的过滤模型。该模型假设住房市场是一个完全竞争市场，指出开发商间达到竞争均衡的必要条件是开发商的利润最大化。研究表明，通过对中低收入家庭提供住房补贴，从政府成本的角度衡量，会比政府直接为低收入者新建住房更有效、更节省。

需要指出的是，住房市场过滤理论有赖于完备的住宅市场，住房的商品化是过滤的基础。住房商品化就要求住房作为商品，按照市场经济规律的要求组织生产，通过市场交易而成为生活消费品。其次，住房市场中住房是非同质的。住房市场的过滤模型是以住房市场中住房的非同质性为前提的。

3．住房过滤理论对住房保障的影响

住房过滤理论是发达国家在经历几十年甚至上百年住房市场化运作后总结的规律，但同时它也对西方国家的住房保障政策产生了重要的影响。

首先，严谨地论证了政府住房保障政策对低收入群体住房福利的影响。斯文尼（1974）所建立的住房过滤模型，分析了高、中、低三个层次市场的住房过滤现象，并对政府的住房福利政策影响做出了关联分析；Ohls（1975）建立的一般均衡住房市场过滤模型论证了在高度市场化的住房体系中，货币化住房保障比实物住房保障效率更高。这些分析模型为西方政府住房福利政策的制定提供了重要的理论依据。

其次，务实的对策建议易为西方政府所采纳。20世纪70年代，欧美各国政府都在为大规模建设保障性住房所造成的财政压力而苦恼，住房过滤理论通过实证的方式，对政府的住房保障政策提出了很多实际且可操作的对策与建议，为各国政府转变住房保障方式提供了实践路径。

第三，强调住房保障与房地产市场的协调发展。欧美各国也经历过从没有住房保障到过度住房保障的极端发展历程，各国曾一度开展大规模保障住房建设，大量新建的保障性住房对房地产市场也造成了一定的冲击，而住房过滤理论把住房保障纳入了整个住房体系，促使各国政府重新考虑“公平与效率”的协调问题，为住房保障的适度发展提供了重要的依据。

（二）住房梯度消费理论

1．住房梯度消费理论的概念

住房梯度消费理论是指居民在住房消费上受经济能力的影响呈现出明显的梯度性消费特征，出现住房需求的上升和住房产品的梯度转移现象。

2．住房梯度消费现象的形成原因

需求上升规律和住房的耐久性是住房梯度消费现象产生的重要原因。需求上升规律起源于马斯洛“需求层次理论”，具体是指市场经济条件下，人们的需求随着社会生产的发展、交换范围的扩大和交换关系的加深而不断地得到满足，并产生出更高层次的需求，形成一种逐渐向上的趋势。消费梯度转移现象则源自区域经济中的“工业区位向下层渗透”现象。“工业区位向下层渗透”现象表明每个国家或地区都处在一定的经济发展梯度上，新行业、新产品、新技术，会随着时间的推移，由处在高梯度上的地区向处在低梯度上的地区一级一级地传递下去。商品消费领域也同样存在这种梯度消费的现象，由于消费者的购买能力不同，高收入阶层与中低收入阶层处于不同的消费层次，当高收入阶层受需求上升规律影响产生更高层次需求时，就会把原有消费品让给中低收入阶层，从而形成有梯度的转移，而住房的耐久性使得这样的梯度消费现象更为突出。

3．住房梯度消费理论对住房保障的影响

住房梯度消费理论是房地产市场的发展规律，但同时对住房保障政策的制定也有一定的影响。

首先，为建立多层次的住房保障体系提供了理论依据。根据住房梯度消费理论，由于住房消费具有非常显著的层次性，即便是面临较紧的收入约束的住房困难群体，这样的需求层次仍然存在，故应针对保障对象对住房的不同需求层次，构建具有梯度的多层次的住房保障体系。因此住房梯度消费理论成为住房保障体系顶层设计的重要理论依据之一。

其次，为保障性住房的房源筹集与利用提供了思路。住房梯度消费理论所提出的住房梯度转移现象揭示了住房在消费者中流转的路径，同时也为保障性住房的房源筹集与利用提供了思路。具体体现在两个方面：一方面，对于政府提供的不同层次的公共住房可以通过梯度流转，提高利用效率；另一方面，拓宽了保障性住房的房源筹集渠道，为通过住房市场解决保障房源提供了依据。

第三，为住房保障政策的动态调整奠定了基础。住房梯度消费理论还分析了住房需求变动的一些内在规律，使得住房保障对象在不同时期的范围、规模及其需求也会发生变动，这就要求住房保障政策和保障方式必须相应地进行调整，否则就会由于住房梯度转移现象产生，造成住房保障资源的闲置和浪费。