商品房预售风险及应对措施

商品房预售过程中确实存在很多的问题、风险，比如：

（1）房产商无证预售或缺证预售。

根据房地产相关法律法规的规定，房产商在预售商品房时应当持有“一照”、“五证。”“一照”即企业法人营业执照，“五证”即国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证和商品房预售许可证。上述证照构成了房产商的开发预售资质，有无开发预售资质将关系到商品房预售合同是否有效。如果房产商无开发预售资质，将导致商品房预售合同无效，购房者无法取得预售商品房的所有权。即使购房者已经占有了商品房，一旦发生纠纷，按照无效合同的处理原则，也要返还给房产商。

（2）预售合同中使用霸王条款。

在我国现行的商品房预售中，住房和城乡建设部与国家工商行政管理总局联合制定的商品房预售合同文本，与商品房市场发展初期由房产商单方面制定合同文本的情形相比，格式条款的滥用的确得到一定程度的制止。但是，商品房预售合同文本毕竟不是立法机关制定的法条，房产商可以另行拟定补充协议，况且，即使是示范文本中的条款也可以“依法变更”或“另行协商”，这些都为房产商设置一些不公平的格式条款提供了可乘之机，只是在表现形式上变的更加不易觉察而已。

常见的滥用格式条款的情形有：

①利用含混表述误导购房者，在违反承诺时就以多重语义为由逃避责任；

②对不可抗力作扩大解释；

③利用格式条款单方变更国家职能部门或地方政府就商品房预售而颁布的规定内容；

④以商品房预售合同示范文本为借口拒绝设定购房者提出的条款以及某些有利于购房者的法定内容；

⑤限制购房者的法律救济手段。

（3）质量风险，据相关部门统计，在期房投诉中有关房屋的质量问题一直位居首位；

（4）计量风险，有些开发商有意改变建筑面积，不明示公摊面积；

（5）虚假宣传的风险，售楼时开发商的宣传总是把房子宣传得无与伦比，入住时才发现不兑现；

（6）规划变更风险，不少期房消费者反映开发商擅自变更规划、计划、设计；

（7）定金风险，房屋预售过程中，开发商的定金五花八门，层出不穷；

（8）产权风险，产权是所购商品房重要的法律依据，但大量消费者投诉购房后相当长的时间内拿不到产权证；

（9）合同风险，消费者因为信息不对称，法律和消费知识缺乏，导致出现对合同不对等、不公平无法察觉的情况，致使其权益受到损害；(www.xing528.com)

（10）延期交房风险。

那么如何防范以上风险，解决预售制度下存在的问题呢？在目前预售制度短期内无法取消的情况下，笔者认为国家必须建立一种风险分担机制来防御这种制度的潜在风险，同时购房者也应该提高自我防范意识。

从国家层面来说：

第一，国家应当建立严格的市场准入制度。不仅没资质的企业不能进入这个市场，而且进入市场的企业也不是每一家都能够采用商品房预售制度。商品房预售制度要想顺利执行，必须有十分完善的法律体系、十分健全的信用市场以及十分严格的房地产市场监管体系来支撑。

第二，国家可以建立商品房预售制度风险担保基金。将商品房预售制度的风险分散给消费者、银行及房地产开发商，并约束开发商使之减少违约现象的发生。凡是参加商品房预售制度的开发商必须参加这个基金，必须按营业额的一定比例缴付基金。商品房预售过程中一旦出现风险由基金来承担赔付责任。

第三，国家应当健全、完善商品房预售信息披露制度。

美国、香港等国家和地区的商品房预售制度未出现较大的争议，很大的原因在于信息透明的房地产市场环境，任何违背信息披露义务侵害购房者信息知情权的行为都将受到严厉的惩罚。

我国的房地产开发企业在商品房预售市场中所为各种欺诈行为的实质是：企业不充分履行其应承担的信息披露义务而导致购房者依法享有的知情权被侵犯。

我国应借鉴国外先进经验，通过特别立法设立一套严格而完善的信息披露制度，将房产商的“信息披露”作为一项法定义务加以规定，加大房产商信息披露义务，无疑是防范风险的较好方法。具体而言，针对房产商建立的信息披露制度应参考真实性、全面性、方便性、最新性、简易性、惩罚性等标准。

第四，国家应该建立商品房预售合同事前审查制度。在美国和香港，官方都将商品房预售合同作为审查的对象之一，这样可以有效地防止房产商精心设计条款引诱购房者上当，避免欺诈的发生。我们应借鉴其规定，建立预售合同事前审查制度。预售合同主要审查两方面：一方面审查预售合同是否具备法律规定的必备条款。可以按照《商品房销售管理办法》第十六条的规定对合同进行审查。另一方面审查是否存在不利于购房者的格式条款，因为在我国房产商利用格式条款侵害购房者权益的事情时有发生。

第五，国家建立预售款第三方托管与专用账户制度。目前有的地方已经在试行。

商品房预售款可以说是商品房预售合同中的核心部分，房产商通过预售款达到融资的目的，购房者通过预售款对将来的房屋行使权利。因此，对预售款的有效监管无疑具有重要意义。建立我国的预售款第三方托管制度，并设立预售款的专用账户，规定划拨这个账户的资金必须先提交相关的申请证明文件，开发商不得擅自挪用，这样可以降低银行风险，保障购房者的权益。

从购房者自身来说，也应该提高自我的法律风险防范意识。在商品房预售合同中，购房者面临很多法律风险，一旦房产商违约又没有足够的能力承担责任的情况下，即使购房者诉诸法律程序并最终获得了法律的支持，购房者的权益仍旧是没有得到实际的保护。因此，建立相应的自我救助体系，实现在房产商违约之后的快速赔付是非常必要的，也是维护社会公平正义的应有之义：

首先，提高购房者的法律风险防范意识。在商品房预售中，购房者的权益不仅仅需要法律制度的保障，更需要购房者自身对商品房预售合同中的法律风险的识别和规避。然而，我国当前大部分的购房者并不了解商品房预售合同中存在的风险及其避免方式，这就给开发商提供了侵犯购房者权益的可乘之机。面对这种状况，我们政府的有关部门应当系统的整理商品房预售合同中可能存在的法律风险，向社会广泛宣传，使广大的购房者能够及时了解商品房预售合同中的风险和规避方法。同时，购房者也应当主动学习和了解商品房预售的知识及相关法律规定。在与房产商签订商品房预售合同之前认真审查开发商的“五证”和“一照”，对开发商的宣传资料认真辨别，必要时聘请律师协助等等。

其次，参加商业保险，减少预购的法律风险。如前文所分析，当前我国商品房预售合同中的风险分配极不合理，因此，政府有必要设立专门的商品房预售风险担保基金。凡是房地产开发商都应该参加这个基金，把整个商品房预售制度的风险分散给银行、购房者及开发商，从而有效的平衡各方的利益。

在现代社会中，风险无处不在。在商品房预售市场中，同样存在风险。为减少风险，购房者可以参加商业保险，以便得到相应的事后救济。目前在房地产行业，保险仅在银行按揭的某些业务中才有所介入，但购房者对预售合同中相关的不同环节能否用商业保险的方式来规避风险，有着现实的期待。商品房是人们生活起居的重要场所，而且价值颇大。虽然房屋还没建成，不能对其进行财产保险，但是可以对购房者的期待权进行保险，当开发商不能按期交房、携款潜逃等而又不能赔偿购房者时，购房者就可以通过获得相应的保险金来填补自己的损失。