预售商品房转让解析-社区常见法律纠纷解析

所谓预售商品房转让，是指预购人（买房人）在办理房地产权属证书之前，将其与房地产开发企业签订的商品房预售合同中的权利和义务一并转让给第三人的行为。

至于预购人办理了房地产权属证书之后再转让的，则属一般的房地产买卖而非预售商品房转让。

预购人在预售登记后、商品房竣工前转让其预购的商品房的，按照下列规定办理：

（1）买受人一次性付款的办理程序：

首先，买受人与受让人签订一式四份的转让合同，合同中应载明转让的预售合同的编号、转让原因、金额、面积、双方的权利和义务等内容。转让合同必须征得开发商的同意并在合同上签字盖章。

第二，转让双方持预售合同、转让合同及有关的证件在转让合同签订后15日内到预售登记的交易主管部门申办预售转让登记。

第三，经交易管理部门批准转让的，转让双方需缴纳相关税费。转让合同在加盖“预售登记专用章”后，买受人所持原商品房买卖合同正本移交给受让人，待房屋正式交用后，凭此件办理过户手续。(www.xing528.com)

（2）通过银行贷款预售转让的程序一般按如下方式办理：

首先，开发商、银行、买受人、受让方应共同协商，达成一致意见后，买受人向贷款银行提出申请，要求转让所购房屋、解除贷款合同并经银行同意；

第二，开发商与原买受人解除原房屋买卖合同并与受让方重新签订商品房买卖合同；

第三，办理预售合同登记的变更手续同前所述；

第四，买受人与贷款银行解除借款合同，开发商与贷款银行解除原担保合同。