营改增政策调整指南-建筑企业营改增实施一本通

1.全行业纳入营改增范围，营业税退出历史舞台

2016年3月23日，财税〔2016〕36号文件发布，扩大了试点行业范围，将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业4个行业纳入营改增试点范围，自此，现行营业税全部改征增值税。其中，建筑业和房地产业适用11%税率，金融业和生活服务业适用6%税率。这些新增试点行业，涉及纳税人近1000万户，是前期营改增试点纳税人总户数的近1.7倍；年营业税规模约1.9万亿元，占原营业税总收入的80%。营业税成为历史。

2.房地产企业中的土地成本可以抵减销售收入

房地产企业在本次营改增中的一大变化为，房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除向政府部门支付的土地出让金后的余额为销售额。

3.会计核算及纳税申报将发生重大变化

营业税是价内税，增值税是价外税，由于税制体系的变化，导致企业会计核算将发生变化。例如，不动产纳入抵扣范围后，2016年5月1日后取得不动产的纳税人，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。另外，房地产企业异地施工项目须在不动产所在地按一定比例预缴税款，在机构所在地申报纳税；建筑企业异地施工提供建筑服务，同样须在建筑劳务发生地按一定比例预缴税款，在机构所在地申报纳税。

4.很好地处理了建筑与房地产企业异地项目纳税地点问题

新政策对建筑和房地产企业采取在项目所在地预征和机构所在地申报的双重模式。(www.xing528.com)

原一般纳税人及房地产开发企业中的一般纳税人销售房地产项目，纳税人选择适用一般计税方法计税的，应按照3%的预征率向不动产所在地税务机关预缴税款，向机构所在地主管税务机关申报缴纳增值税。

一般纳税人跨县（市）提供建筑服务，应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额，按照2%的预征率在建筑服务发生地主管税务机关预缴税款，向机构所在地主管税务机关申报缴纳增值税。

5.不动产纳入抵扣范围

本次营改增的一大亮点是将不动产纳入抵扣范围；所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围后，各类企业购买或租入上述项目所支付的增值税都可以抵扣。将不动产纳入抵扣范围，减税规模较大、受益面较广，通过外购、租入、自建等方式新增不动产的企业都将因此获益，前期试点纳税人总体税负会因此下降。同时，原增值税纳税人可抵扣项目范围较前期试点进一步扩大，总体税负也会相应下降。

6.建筑业税率及征收率确定

本次营改增后，提供建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，税率为11%。房地产开发企业中老项目和建筑施工企业老合同在试点期间，有些情形可以选择采用简易计税方法计税。