【案情】“美猴王”打起家庭官司
2001年1月16日，在舞台和荧屏上塑造了两代孙悟空形象的著名演员“六龄童”章宗义、“六小龄童”章金莱父子，联名向浙江省绍兴市中级人民法院提起诉讼，将他们的亲人章金耀(“六龄童”之子、“六小龄童”之兄)告上了法庭。要求依法判令章金耀立即返还章宗义、章金莱所有的字画、照片及部分其他物品，价值50万元。
“六龄童”“六小龄童”说，这次“猴王世家”的字画之争，起因是“六龄童”“六小龄童”曾多次要求章金耀归还这些本属于他们的四箱名人字画和照片，但均遭拒绝。这些字画原先一直存放在与父母同住的章金耀处。最近，章金耀家要搬迁新居了，他要与父母分开居住，由此，就涉及这批珍贵字画由谁来保管的问题。
在这些字画中，有20世纪60年代初毛泽东、董必武、郭沫若、田汉等观看由“六龄童”主演的绍剧《孙悟空三打白骨精》后所写的诗词和题词手迹；有周总理看戏后抱着“小六龄童”(已病故)与“六龄童”的合影；有李鹏、乔石等为“六小龄童”主演的电视剧《猴娃》的题词；有刘海粟、程十发、舒同、赵朴初、刘旦宅、关山月、关良、张乐平、唐云、戴敦邦等书画家所赠的书画……由于这些字画大多是领导人、名人所题，因此十分珍贵，它们的归属就十分引人瞩目。
“六龄童”“六小龄童”说，虽然章金耀在收集和保存这些名贵字画中有他的一份功劳，但是如果以此为理由把这些字画占为己有是没有任何道理的。因为，这些字画都是指名道姓赠送给“六龄童”或“六小龄童”的，其归属权是十分明确的。至于章金耀对收集和保存这些字画也出过力，这是自家人的相互帮助，他们也会酌情对他的劳动给予一定的酬谢。但这并不意味着这些字画的归属权会因此发生变更。
在多次家庭内部协商无效的情况下，“六龄童”“六小龄童”只得被迫诉至法庭。法庭迅速查封和扣押了四箱名人字画，并保证了这些珍贵字画最后物归原主。
2001年2月，这起在当时引起广泛关注的猴王世家名贵字画纠纷案结案。经浙江省绍兴市中级人民法院审理，“六龄童”章宗义、“六小龄童”章金莱两代“美猴王”胜诉，原存放在他们的亲属章金耀(“六龄童”之子，“六小龄童”之兄)处的400多幅名人字画、照片全部物归原主。
点评：所有权人对自己的财产依法享有占有、使用、收益、处分的权利。如果所有权人的财产受到他人的侵害，所有权人有权行使追及权。在本案中，章金耀占有他人财产却无法律与合同依据，财产所有权人“六龄童”章宗义、“六小龄童”章金莱依法要求章金耀返还财产正是财产所有权人行使权利的体现。
《物权法》第39条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”
一、所有权的取得方式
1.所有权的原始取得。包括：(1)先占；(2)孳息；(3)劳动生产；(4)善意取得；(5)拾得；(6)发现；(7)添附；(8)征收。
2.所有权的继受取得。包括：(1)遗嘱继承、受遗赠；(2)买卖；(3)互易；(4)赠与。
[例1]下列情形既属于继受取得，又属于基于民事法律行为取得所有权的是( )
A.买卖 B.赠与 C.互易 D.继承
二、建筑物的区分所有权
《物权法》第70条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。即：建筑物的区分所有权=专有权+共有权+成员权。
享有建筑物区分所有权的人称为业主。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第1条扩大了业主的范围，业主包括三类人：(1)依照不动产登记取得专有部分所有权的人；(2)通过合法建造、继承、受遗赠、法院判决取得专有部分所有权，尚未办理登记的人；(3)与建设单位签订买卖合同、赠与等合同，已经交付房屋，尚未办理过户登记的人。
(一)专有权
专有权是指区分所有人对其建筑物内的住宅、经营性用房以及车位、摊位等特定空间所享有的单独所有权。该专有权具有主导地位，是共有权和管理权的前提。专有部分具有构造上的独立性和使用上的独立性。
(二)共有权
共有权是指区分所有人依据法律、合同以及区分所有人之间的规约，对建筑物的共有部分、基地使用权、小区的公共场所和公共设施等所共同享有的财产权利。
第一，共有原则。
(1)费用分摊、收益分配：有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。(《物权法》第80条)
(2)不得以放弃权利不履行义务。(《物权法》第72条)
(3)专有权转让，共有权一并转让。(《物权法》第72条)
第二，具体内容。
(1)建筑区划内的道路。(例外：属于城镇公共道路的除外)
(2)建筑物区划内的绿地。(例外：城镇公共绿地，明示个人所有的除外)
(3)建筑区划内的其他公共场所、公共设施物业服务用房。
(4)占用业主共用的道路或者其他场地，用于停放汽车的车位。
(5)建筑物及其附属设施的维修基金。
第三，特别提醒——车位、车库的归属。
(1)规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
(2)占用业主共用的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
(3)规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
(三)管理权
管理权是指业主基于专有部分的所有权从而对业主的共同财产和共同事务的管理权。
(1)改建、重建建筑物及其附属设施，筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金，应当经专有部分占建筑物总面积的2/3以上的业主且占总人数的2/3以上的业主同意。
(2)决定其他事项[《物权法》第76条第(1)项至第(4)项]，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
《物权法》第76条规定下列事项由业主共同决定：
(1)制定和修改业主大会议事规则；
(2)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；
(3)选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
(4)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
(5)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；
(6)改建、重建建筑物及其附属设施；
(7)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
决定前款第(5)项和第(6)项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积的2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
[例2]下列哪些收入应当属于全体业主共有( )A.物业管理公司利用小区内某甲所有的一栋临街楼的楼顶设立的广告牌的租金收入
B.物业管理公司占有建筑区划内的绿地建设的车库的租金收入
C.物业管理公司出租物业服务用房取得的租金收入
D.物业管理公司占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位租金收入
[例3]“第一城”小区内共有600位业主，2014年7月6日召开业主大会拟制定管理规约，共有480位业主参加。假设该小区内每套房屋的面积完全相同，请问至少有多少位业主同意才可能通过该管理规约( )
A.400 B.320 C.302 D.220
(四)关于“住改商”问题
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第10条规定：业主将住宅改变为经营性用房，未按照《物权法》第77条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。第11条规定：业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为《物权法》第77条所称“有利害关系的业主”。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。
例：洪元小区2号楼102宅业主想用自己的住房做生意，开一家快餐店。此时，就要求该业主必须经利害关系人全体一致同意。其中，利害关系人包括本栋建筑内的其他业主、本栋建筑之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或可能受到不利影响。
(五)物业服务合同及其纠纷解决
1.物业服务合同的当事人
物业服务合同，是由物业服务企业与业主大会或业主委员会签署的，但签署完毕后，约束的主体是物业服务企业与全体业主(因为业主大会或业主委员会是代表全体业主签约的)。
2.物业服务合同的内容
物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。
3.物业费
业主(包括承租人、借用人或其他物业使用人)不得以未享受或无须接受相关物业服务为由拒绝缴纳物业费。如所有人与承租人约定由物业使用人缴纳物业费，在二者相互推诿拒交物业费时，物业服务企业有权请求二者承担连带责任。
三、相邻关系
相邻关系是指不动产相邻各方对各自所有或占有的不动产行使所有权或使用权，因相互间依法应给予方便或接受限制而发生的权利义务关系。
常见的相邻关系的类型包括：土地相邻关系、水流相邻关系、环境相邻关系、建筑物相邻关系。
处理相邻关系的原则：有利生产、方便生活、团结互助、公平合理。
四、共有
《物权法》第93条规定：不动产或者动产可以有两个以上单位、个人所有。
共有包括按份共有和共同共有。按份共有和共同共有的判断：只有当事人之间存在夫妻关系、家庭关系、遗产继承关系或合伙关系才会被认定为共同共有，除此之外，都认定或推定为按份共有。
[例4]为方便学习，张某与李某两位同学分别出资4000元、2000元合伙购买了一台电脑。两人仅约定共有该电脑，至于其他事项均未约定。后来两人在使用电脑的过程中摩擦不断，经常争吵。请问以下说法中正确的是( )
A.张某可随时请求分割共有物
B.若分割共有物，应对该电脑进行实物分割
C.张某可自行将该电脑出卖
D.李某可自行将该电脑出卖
(一)按份共有
《物权法》第94条规定：按份共有人对共有的不动产或动产按照其份额享有所有权。
第一，按份共有人对共有物的权利。
(1)对共有物的占有、使用和收益。
(2)对共有份额的处分权。
(3)在不损害社会利益和他人利益的条件下，共有人可以抛弃其份额，但是国有企业、事业单位不得抛弃其在共有中的份额。其抛弃的份额由谁享有?根据所有权的弹力性规则或扩张性规则由其他共有人按照份额相应取得。(www.xing528.com)
(4)对于整个共有物的处分，依《物权法》的规定，应当经占份额2/3以上共有人的同意。当然当事人另有约定的除外。擅自处分共有物的，对其他共有人构成侵权行为，对于第三人而言，该处分行为属效力未定的行为，如果第三人取得时是出于善意的，可按善意取得处理。
第二，按份共有人的义务。
(1)对于共有物的管理费用以及其他负担，有约定的依照其约定，没有约定的或者约定不明确的，按份共有人按照其份额负担。
(2)因共有的不动产和动产产生的债务，在对外关系上共有人承担连带责任，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债务关系的除外；在内部关系问题上，除共有人另有约定外，按份共有人按照其份额承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。
按份共有中的份额是抽象的，是所有权的份额，而不是共有物的份额。共有人的应有份额抽象地及于共有物的整体，而非具体地及于共有物的部分。
(二)共同共有
《物权法》第95条规定：共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。
共同共有的类型：(1)夫妻共同共有；(2)家庭共同共有；(3)遗产分割前，法定继承人对遗产的共同共有；(4)被宣告无效或被撤销的婚姻，当事人同居期间所得的财产，按共同共有处理。但有证据证明为当事人一方所有的除外[《婚姻法解释(一)》第15条]。
共同共有与按份共有的区别：
1.共同共有对于重大修缮或处分需要全体共有人一致同意；按份共有对于重大修缮或处分经占份额2/3以上共有人的同意。
2.共同共有收益分配部分，直接共同享有；按份共有收益分配(1)看约定；(2)看份额；(3)看出资；(4)推等额。
3.共同共有费用负担，有约定按约定，无约定时共同承担；按份共有费用负担有约定按约定，无约定按份额承担。
4.在共同共有的情况下，不得轻易分割，要想进行分割必须满足严格的条件(如离婚)；而按份共有可以随时分割。
《物权法》第103条：“共有人共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。”
司法考试真题解析
1.红光、金辉、绿叶和彩虹公司分别出资50万、20万、20万、10万元建造了一栋楼房，约定建成后按投资比例使用，但对楼房管理和所有权归属未作约定。对此，下列哪一种说法是错误的?( )(2010年)
A.该楼发生的管理费用应按投资比例承担
B.该楼所有权为按份共有
C.红光公司投资占50%，有权决定该楼的重大修缮事宜
D.彩虹公司对其享有的份额有权转让
答案：C。考点：按份共有。
[解题思路]《物权法》第98条规定：“对共有物的管理费用以及其他负担，有约定的，按照约定，没有约定的或者约定不明确的，按份共有人按照其份额负担，共同共有人共同负担。”故A选项正确。
《物权法》第103条规定：“共有人对共有的不动产或动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。”故B选项正确。
《物权法》第97条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或动产做重大修缮的，应经占份额2/3以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”故C选项错误。
《物权法》第101条规定：“按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或动产份额。其他共有人在同等条件下有优先购买的权利。”故D选项正确。
2.甲、乙和丙于2012年3月签订了散伙协议，约定登记在丙名下的合伙房屋归甲、乙共有。后丙未履行协议。同年8月，法院判决丙办理该房屋过户手续，丙仍未办理。9月，丙死亡，丁为其唯一继承人。12月，丁将房屋赠给女友戊，并对赠与合同作了公证。下列哪一种表述是正确的?( )(2013年)
A.2012年3月，甲、乙按份共有房屋
B.2012年8月，甲、乙按份共有房屋
C.2012年9月，丁为房屋所有人
D.2012年12月，戊为房屋所有人
答案：C。考点：物权变动。
[解题思路]关于A选项，2012年3月甲、乙、丙三人约定登记在丙名下的合伙房屋归甲、乙共有。该约定虽然有效，但是由于房屋没有办理过户登记手续，所有权仍然归丙所有。关于B选项，2012年8月法院判决丙办理该房屋过户手续，丙仍未办理。对此不能按照《物权法》第28条的规定处理，即“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”。该条规定是直接针对物权的归属，也就是当事人若因房屋所有权归属问题发生争议，法院判决所有权归其中一方当事人，则判决生效时该当事人享有所有权。在本案中，法院判决丙办理该房屋过户手续，是判决丙履行合同，而非直接判决房屋所有权的归属。因此，此时房屋所有权人仍然是丙。关于C选项，《物权法》第29条规定，因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。据此可知，2012年9月丙死亡，丁为其唯一继承人，法定继承丙的房屋，此时，丁是房屋的所有权人。关于D选项，2012年12月丁将房屋赠与女友戊，双方虽然对赠与合同作了公证，但是未办理房屋过户登记。因此，房屋的所有权人仍然是丁。
3.方某将一行李遗忘在出租车上，立即发布寻物启事，言明愿以2000元现金酬谢返还行李者。出租车司机李某发现该行李及获悉寻物启事后即与方某联系。现方某拒绝支付2000元给李某。下列哪一种表述是正确的?( )(2013年)
A.方某享有所有物返还请求权，李某有义务返还该行李，故方某可不支付2000元酬金
B.如果方某不支付2000元酬金，李某可行使留置权拒绝返还该行李
C.如果方某未曾发布寻物启事，则其可不支付任何报酬或费用
D.既然方某发布了寻物启事，则其必须支付酬金
答案：D。考点：拾得遗失物的返还与领取悬赏。
[解题思路]《物权法》第109条规定，拾得遗失物，应当返还权利人。该法第112条第2款规定，权利人悬赏寻找遗失物的，领取遗失物时应当按照承诺履行义务。据此可知，李某拾得方某遗失的行李，应当返还，方某悬赏寻找，应当按承诺支付悬赏金额。由此，A选项错误，D选项正确。《物权法》第230条第1款规定，债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿。据此可知，留置的动产必须是债权人已经“合法占有”的动产，拾得遗失物不属于合法占有，因此不能留置。故B选项错误。《物权法》第112条第1款规定，权利人领取遗失物时，应当向拾得人或者有关部门支付保管遗失物等支出的必要费用。据此可知，即便方某没有悬赏，也应当依法向李某支付必要的费用。由此得出C选项错误。
4.北林公司是某小区业主选聘的物业服务企业。关于业主与北林公司的权利义务，下列哪一种选项是正确的?( )(2010年)
A.北林公司公开作出的服务承诺及制定的服务细则，不是物业服务合同的组成部分
B.业主甲将房屋租给他人使用，约定由承租人缴纳物业费，北林公司有权请求业主甲对该物业费的缴纳承担连带责任
C.业主乙拖欠半年物业服务费，北林公司要求业主委员会支付欠款，业主委员会无权拒绝
D.业主丙出国进修两年返家，北林公司要求其补交两年的物业管理费，丙有权以两年未接受物业服务为由予以拒绝
答案：B。考点：物业服务合同。本题考查的是最新实行的《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的有关规定。
[相关法条]《物业服务纠纷解释》第3条第2款规定：“物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。”
《物业服务纠纷解释》第7条规定：“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。”
《物业服务纠纷解释》第8条第2款规定：“物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物业费用的业主另行主张权利。”
《物业服务纠纷解释》第6条规定：“……物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无须接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”
5.潘某与刘某相约出游，潘某在长江边拾得一块奇石，爱不释手，拟带回家。刘某说，《物权法》规定河流属于国家所有，这一行为可能属于侵占国家财产。关于潘某能否取得奇石的所有权，下列哪一种说法是正确的?( )(2011年)
A.不能，因为石头是河流的成分，长江属于国家所有，石头从河流中分离后仍属于国家财产
B.可以，因为即使长江属于国家所有，但石头是独立物，经有关部门许可即可以取得其所有权
C.不能，因为即使石头是独立物，但长江属于国家所有，石头也属于国家财产
D.可以，因为即使长江属于国家所有，但石头是独立物、无主物、依先占的习惯可以取得其所有权
答案：D。考点：先占。
[解题思路]先占，是指以所有的意思，先于他人占有无主的动产，从而取得其所有权的法律事实。我国在立法上没有规定先占制度，也有不少学者认为无主财产应直接归国家所有，而否认先占取得。但是国家司法考试辅导用书的观点认为：在我国，不能一概排斥先占原则。从我国现有的法律规定来看，埋藏的文物、受国家法律保护的野生动物、渔业资源等重要财产依法都属于国家财产，埋藏物、遗失物、无人继承的遗产有特殊的法律规定，要依照特殊规定来处理。对于特殊规定之外的无主财产，从我国的现实生活来讲，实际上是存在着先占原则的。本题中提到石头虽然是在长江中发现的，但是并不属于长江整体的一部分，它既可以被放在河流中，也可以被放在平原上，还可以被放在大山上，它属于独立物、无主物，且不属于法律特殊规定中属于国家所有的财产，因此，依先占的习惯，潘某可以取得其所有权。
6.关于共有，下列哪些表述是正确的?( )(2011年)
A.对于共有财产，部分共有人主张按份共有，部分共有人主张共同共有，如不能证明财产是按份共有的，应当认定为共同共有
B.按份共有人对共有不动产或动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。
C.夫或妻在处理夫妻共同财产上权利平等。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定
D.对共有物的分割，当事人没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者重大理由需要分割时可以请求分割
答案：BCD。考点：共有。
[解题思路]选项A错误。《物权法》第103条规定，共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。选项B正确。《物权法》第104条规定，按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。选项C正确。夫妻双方对于夫妻共有财产，有平等地占有、使用、收益、处分的权利。但并不是说双方共有的任何一件物品都必须双方共同处分才有效，而是说对于那些价值较大或重要的物品必须经夫妻双方协商一致后处分才有效。因此，对于因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。选项D正确。《物权法》第99条规定，共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。
7.根据公平正义理念的内涵，关于《物权法》第42条就“征收集体土地和单位、个人房屋及其他不动产”所作的规定，下列哪些说法可以成立?( )(2012年)
A.有公共利益的需要，方可进行征收，实现国家、集体和个人利益的统一
B.征收须依照法定权限和程序进行，保证程序公正
C.对失地农民须全面补偿，对失房市民可予拆迁补偿，合理考虑不同诉求
D.明确保障住宅被征收人的居住条件，保护正当利益和民生
答案：ABD。考点：征收。
[解题思路]选项A、B正确。《物权法》第42条第1款规定，为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。选项C错误，选项D正确。《物权法》第42条第3款规定，征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当(而非可以)依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。
8.甲、乙、丙、丁共有1套房屋，各占1/4，对共有房屋的管理没有进行约定。甲、乙、丙未经丁同意，以全体共有人的名义将该房屋出租给戊。关于甲、乙、丙上述行为对丁的效力的依据，下列哪一种表述是正确的?( )(2012年)
A.有效，出租属于对共有物的管理，各共有人都有管理的权利
B.有效，对共有物的处分应当经占共有份额2/3以上的共有人的同意，出租行为较处分为轻，当然可以为之
C.无效，对共有物的出租属于处分，应当经全体共有人的同意
D.有效，出租是以利用的方法增加物的收益，可以视为改良行为，经占共有份额2/3以上的共有人的同意即可
答案：B。考点：按份共有的内部关系。
[解题思路]选项A错误。《物权法》第96条规定，共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。此处的“管理”是指实际的利用，对于共有物利用方法的选择并不包括在内。选项B正确。对于包括出租在内的利用方法选择，类推适用《物权法》第97条，该条规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或动产作重大修缮的，应当经占份额2/3以上的按份共有人的同意，但共有人之间另有约定的除外。出租较处分为轻，当然可以为之。选项C错误。出租行为不属于处分行为，而属于收益行为。选项D错误。改良行为，是指不变更共有物的性质，而增加其效用或价值的行为。出租行为不属于改良行为。
1.张捷于年初正式搬入自己位于北市区某小区的新居，并以每月180元的价格向开发商租赁了一个紧挨自家楼下的露天停车位来停自己的爱车。然而，不久前，张捷在小区业主群里听说：按照相关规定，小区内的露天停车位都应属于小区业主共同所有，开发商无权处置或是出租，甚至有业主提出应当向开发商收回露天车位的所有权及管理权，并提议业主间应采用先到先停的原则使用小区内有限的露天停车位。对此，张捷一方面既对其他业主提出的免费停车颇感兴趣，而另一方面却更担心一旦停车位认定为业主共有后，自己与开发商所签订的定点车位租赁合同将不受法律保护，那么自己将很有可能因为下班时间较晚而找不到停车的地方。于是，张捷希望了解自己所租赁的停车位究竟是否属于业主共有车位。
如果你是律师，该如何给张捷答复?
2.高女士在某小区购买了1套4居室的住宅。开发商2010年1月交房后，高女士即将该房屋租给了来本地做生意的林先生，并约定由林先生负责物业费的缴纳，对于这一约定，高女士也及时书面告知了物业服务公司，物业服务公司人员当时也表示认可。然而，就在林先生退租后两个月，高女士突然接到物业服务公司的催交通知，要求高女士结清林先生承租期间所欠交的物业费3000多元。高女士认为，既然当时自己与林先生约定该笔费用由林先生承担，并且物业服务公司也认可该约定，那么，物业服务公司就应该要求林先生偿还，而不是向自己催缴。
对此，高女士想了解，自己是否有权拒绝缴纳这笔欠交的物业费?
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