赵文卓胜诉，方力钧改扩建房屋自行拆除并恢复原状

【案情】赵文卓索要采光权案——民法中的相邻权纠纷

北京市朝阳区人民法院温榆河法庭两位名人对簿公堂，原告是著名演员赵文卓(曾主演过《霍元甲》《七剑下天山》《苏乞儿》等影视作品)，被告是著名画家方力钧(其创造的“光头波皮”形象成为一种经典)，打官司的原因是因为赵文卓认为邻居方力钧私自扩建别墅遮挡了自家的采光和通风，颇有意思的是方力钧也曾以类似的理由把赵文卓推上了被告席。赵文卓和方力钧是东山墅小区的邻居。赵文卓诉称，2006年5月，方力钧对别墅进行改扩建，物业人员发现，被告拆除了别墅书房前的外立面，拟建二层楼房。物业公司立即制止并报城管部门，但未能阻止方力钧扩建完工。赵文卓表示，方力钧别墅的扩建严重影响了他家房屋的正常使用，遮挡了其居住房屋的采光、通风和视野。2008年8月，赵文卓一纸诉状将方力钧告上法院，要求他拆除扩建，恢复原状。方力钧辩称，二者房屋至少相距7米，且赵的房屋处于小区通风量最大的位置，扩建房屋未影响赵家的采光、通风，从两栋房屋的朝向来看，也不存在遮挡。方力钧还认为，他扩建是否违法，应由规划和城管部门认定并处理，如违反了小区管理公约，也应由物业而非赵文卓起诉。

赵文卓的妻子张丹露代替丈夫出现在了原告席上。据张丹露讲，方立钧在没有经过物业允许，也没有和他们商量的情况下就将别墅进行了改扩建，建出了两层房屋，这块违章建筑正好挡住了自家别墅的采光和通风。

张丹露说，当时物业和城管都出面制止过，要求停止扩建、恢复原状，但都被方力钧拒绝，他们在协商不可能的情况下才选择了起诉到法院。经过审理，人民法院认为不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则正确处理相邻关系。方力钧建造的临时建筑没有合法的审批手续，且其建筑在一定程度上对赵文卓的房屋视野构成了妨碍。

人民法院查明，方力钧在其门廊与书房前扩建期间，小区物业在一个半月的时间内曾7次向他发出施工整改通知书，要求其停止施工，并将违规部位恢复。东山墅业主与开发商签订的购房合同约定：未经所有业主同意，买受人不得改变该商品房屋面和外墙面的颜色和形状，不得添加任何附加物。《业主临时公约》也明确：不得改变楼宇的外观、颜色及结构或加建、扩建、拆除任何建筑物。此案经过二审后，北京市第二中级人民法院认为，方力钧在未经行政管理部门审批的情况下，非法扩建二层房屋，经制止仍未改正，现方力钧建成的建筑物对赵文卓的房屋存在遮挡，赵文卓要求方力钧恢复原状，理由正当，其请求应予支持。法院终审判决赵文卓胜诉后，赵文卓向朝阳区人民法院申请执行。方力钧一家在法官的监督下对私建进行了拆除。

点评：相邻关系是伴随不动产所有权的产生而产生的。“盖不动产既系位置固定不移之物，而天下之不动产又不能尽归一人所独有，则甲之不动产与乙之不动产，势必结邻，加以居今之世，又非古人所谓‘阡陌交通鸡犬相闻，民至老死不相往来’之社会，因而相邻间彼此权利之行使，即难免发生冲突，此种冲突若不解决，则直接影响于所有物之完全利用者固大，间接影响于社会秩序及国民经济者亦复不小，为此法律对于各所有权之内容，既不能不于一定之范围内加以限制，同时对于各所有权人亦不能不于一定之范围内，课以协力之义务，必能调和双方之利害，而期达到共存共荣之目的。此种所有权有时受限制，有时得扩张之情形，即所谓相邻关系是也。”^[1]在本案中，经人民法院审理，明晰方力钧建造的临时建筑没有合法的审批手续，且其建筑在一定程度上对赵文卓的视野构成妨碍。据此，人民法院判决方力钧将改扩建房屋自行拆除并恢复原状。最终人民法院支持了赵文卓的诉讼请求，符合《民法通则》关于采光权的规定。采光权是物权的一种，是资产权的一部分，以往人们对于通风、采光这些私人拥有的权利比较漠视，随着生存环境和质量的提高，人们开始追求更高层次的物质和精神生活，房间的采光等权利也变得越来越重要。

物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利。

物权的特征：物权是对世权、绝对权、支配权、排他性的权利。

一、物权的效力

物权效力是指法律赋予物权的强制性作用力。具体有追及效力、排他效力、优先效力。

第一，物权的追及效力。物权的追及效力，是指物权成立后，不论其标的物辗转至何人之手，权利人均可以追及标的物之所在，并直接行使权利(但追及效力有可能会因为善意取得而被阻断)。

第二，物权的排他效力。物权的排他效力，是指同一物上不得同时存在两个所有权或两个内容相冲突的他物权。如两个质押权就不能同时存在。

第三，物权的优先效力。物权的优先效力，是指同一物上存在数个互相冲突的权利时，效力较强的权利排斥效力较弱的权利而率先获得实现。

[例1]甲厂将一批货物出售给乙厂，约定半个月后交货，乙厂预先支付了部分货款。一周后，丙厂急需该种货物，遂以更高的价格要求购买，甲于是把该批货物卖于丙，丙当日拉走货物，并保证一周后付全款，后乙前来提货。下列说法正确的是( )

A.乙有权要求甲如期交货，因为甲、乙合同成立在先

B.乙有权要求丙归还其货物

C.丙取得该货物的所有权

D.甲应对乙承担违约责任

[例2]李某与于某签订了房屋租赁合同，李某租用于某的房屋，合同履行期间，于某又将出租房屋出售给王某并办理了过户手续，王某因急需利用此房经营，要收回李某租用的房屋，那么，下述表述不正确的有( )

A.李某与于某之间的租赁合同因出租房屋所有权变更而自动失效

B.李某与王某之间的买卖合同因房屋承载租赁合同而无效

C.因租赁合同期间未满，王某尚未取得房屋的所有权

D.李某有权继续租赁承租的房屋直到租赁合同期满

[例3]某市曾发生一起罕见的商品房一房多卖纠纷：开发商先后与4名购房者签约，将一套商品房卖给了4个人。其中甲签订合同的时间最早，乙最早支付购房款，丙最早占有该房屋，丁最早进行房屋登记。得知真相后，4名购房者都表示要这套房屋。房屋究竟归谁?

物权的优先效力包括物权对于债权的优先效力和物权相互间的优先效力。

1.物权对于债权的优先效力。

含义：在同一标的物上同时并存物权与债权时，除非法律另有规定，物权优先于债权得以实现。具体表现为四种情形：

(1)所有权优先于债权。

(2)担保物权优于债权。

(3)用益物权优先于债权。

(4)具有物权效力的债权优先于不具有物权效力的债权。

例外：“买卖不破租赁”制度、“预告登记”制度。

2.物权相互间的优先效力：效力较强的物权对于效力较弱的物权的优先效力。

(1)法定物权优先于约定物权。如留置权优先于抵押权和质权。

(2)登记物权优先于非登记物权。如法定登记的抵押权优于质权。

(3)如果物权均进行登记，则先登记的物权优于后登记的物权。

(4)如果物权均不需要登记，则占有物权优于非占有物权。如未登记的抵押权和动产质权发生冲突时，质权优先。

(5)如果物权均不需要登记且均不占有，则按照债权比例受偿，无优先性问题。如多个不登记的抵押权发生冲突时，按债权比例受偿。

[提示：在动产担保的场合，如抵押权先于质押权设立，公式为：留置权＞法定登记设立的抵押权＞质押权＞未登记的抵押权；如质押权先于抵押权设立，公式为：留置权＞质押权＞抵押权]

二、物权的保护

当物权被他人侵害时，权利人救济自己权利的方式：

1.首先，先确认物权的归属。

2.其次，行使物上请求权。

(1)物权请求权，包括返还原物请求权、排除妨害请求权、消除危险请求权。

(2)占有保护请求权，包括占有返还请求权、排除妨害请求权、消除危险请求权。

(3)恢复原状请求权，包括修理、更换、重作。

物上请求权的行使一般不受诉讼时效的限制。物上请求权的行使不必非以诉讼的方式进行，物权人可依意思表示的方式为之。

[例4]下列情形不适用返还原物的有( )

A.甲偷窃乙的手机一部，卖与丙，丙贪图便宜买下，后乙要求丙返还

B.甲偷窃乙的手机一部，送给自己的朋友丙，丙不知是甲偷窃所得，后乙要求丙返还

C.甲向乙借手机一部使用，后私自卖于丙，丙不知该手机非甲所有而买之，后乙要求丙返还

D.甲拾得手机一部，为乙所有，后甲把手机卖于丙，丙不知该手机为甲拾得之物，后乙要求丙返还

[例5]以下权利属于物权请求权的是( )

A.返还原物B.消除危险

C.排除妨害D.停止侵害

三、物权的变动

物权的变动，是指物权的设立、变更、转让和消灭。

物权变动贯彻公示原则。所谓公示，是指物权在变动时，必须将物权变动的事实通过一定的方法向社会公开，从而使第三人知道物权变动的情况，以避免第三人遭受损害并保护交易安全。

公示方法：关于物权的变动，我国物权法以“登记”作为不动产物权变动的公示方法；以“交付”作为动产物权变动的公示方法。

第一，依据《物权法》的规定，不动产物权变动以登记为生效要件(即不登记，物权不变动，仅具有合同债权效力)的有：(1)建设用地使用权的设立、转让、抵押；(2)荒地承包经营权的抵押；(3)乡镇企业用地连同乡镇企业用房的抵押；(4)房屋所有权的转让及抵押，在建房屋的抵押。

不动产物权变动以登记为对抗要件(即不登记，物权仍变动，但“变动了的物权”不能对抗“善意第三人”)的有：(1)地役权的设立。地役权自地役合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记的，不得对抗善意第三人。(《物权法》第127条)(2)土地承包经营权的互换和转让。当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记；未登记的，不得对抗善意第三人。(《物权法》第129条)

特殊动产物权以登记为对抗要件的有：(1)汽车、飞行器、船舶的转让和抵押；(2)正在建造的船舶的抵押；(3)浮动抵押。

所谓浮动抵押，是以企业现在和将来所有的全部财产，包括动产、不动产、知识产权和财产性权利设立抵押的一项担保制度。《物权法》第181条规定：“经当事人书面协议，企业、个体工商户、农业生产经营者可以将现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品抵押，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就实现抵押权时的动产优先受偿。”

[例6]甲与乙签订了一份汽车买卖合同，甲将该车交给乙，乙当即付清货款，但甲、乙一直未办理过户手续，因汽车的相关证件在甲手中，甲因贷款又用该车的相关证件办理了抵押，并进行了抵押登记。后因甲无力偿还贷款而引起纠纷。下列表述正确的有( )

A.乙已取得该车的所有权，因为交付已完成

B.乙未取得该车的所有权，因为未办理过户手续

C.乙的所有权可以对抗抵押权

D.乙的所有权不能对抗抵押权

[例7]依据我国《物权法》及相关法律的规定，以下物权的取得不以登记为生效条件的是哪些?( )

A.法院执行生效判决将甲公司的房屋进行拍卖，王某拍得一栋房屋

B.张某在自己承包的荒地上为李某设定抵押权

C.赵某在宅基地上盖了一栋房屋

D.孙某设立了一份遗嘱，孙某死亡后，孙某的孙子孙亮取得了孙某的房屋

第二，物权变动效力与变动物权合同的效力相区分的原则。当事人之间订立有设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

第三，更正登记与异议登记。更正登记，是指权利人、利害关系人有证据证明不动产登记簿记载事项确有错误的，可以直接向登记机关申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记簿确有错误的，登记机关应依法定程序予以更正。

异议登记，是指利害关系人对不动产登记簿记载的物权归属等事项有异议的，可以通过异议登记以保护其权利。在办理异议登记后，申请人应当在异议登记之日起15日内提起诉讼，否则异议登记失效。异议登记并不剥夺或者限制权利人的权利，其仍可以处分其不动产，但因为存在异议登记，受让人不能构成善意取得。若异议登记不当，给权利人造成损失的，权利人有权请求赔偿损失。

[例8]甲公司因企业改制分立成乙公司和丙公司。乙公司对登记在丙公司名下一栋房产的归属提出异议，认为该房产应属于乙公司所有。经咨询律师后，乙公司于8月8日到登记机关办理了异议登记手续。8月10日，丙公司将该栋房产抵押给丁公司，以担保到期支付约定的货款，双方签订了书面抵押合同，但未办理抵押登记。9月8日，付款期限届至，丙公司无力支付，丁公司准备行使抵押权，乙公司提出异议，引起纠纷。经查，乙公司自办理了异议登记后未再采取任何其他措施。下列表述正确的是( )

A.丙公司与丁公司之间的抵押合同无效

B.丁公司无权对该房产主张抵押权

C.丁公司有权对该房产主张抵押权

D.丁公司有权请求乙公司赔偿损失

第四，预告登记。预告登记，又称假登记。是与本登记相对应的概念，它是为确保债权的实现，保障将来实现物权等目的，按照约定向登记机关申请办理的预先登记。预告登记使得被登记的不动产债权请求权具有了物权的效力，在预告登记有效期间，未经预告登记权利人同意，现实登记权利人违背登记内容的要求擅自处分不动产的，该处分行为不发生物权效力。但预告登记并不改变原有的法律关系，原债权请求权的存在是预告登记的前提，原债权一旦消灭，预告登记也就失去了其存在的基础。此外，原协议中双方当事人基于债权债务关系享有对抗该请求权的抗辩权，不因预告登记而消灭。预告登记权利人在能够进行不动产登记时，应积极办理物权登记，如在3个月内未申请登记的，预告登记失其效力。

[例9]甲于3月10日将自己的一套商品房出售与乙，双方约定，房屋总价100万元，已在7月10日前分4期付清，届时再办理房屋过户手续。为保障乙的利益，双方办理了预告登记。4月10日，甲又自行将房屋出卖给丙，双方签订了房屋买卖合同，丙交付了全部房款，但未办理过户登记。5月10日，乙没有支付当期房款。5月20日，甲再次自行将该套房屋出卖给丁，丁交付了部分房款，且办理了过户手续。5月15日，甲通知乙解除房屋买卖合同，乙未表示异议。6月1日，丙通知甲解除房屋买卖合同，甲未表示异议。为责任承担，各方引起纠纷。下列表述错误的是( )

A.甲与丙之间的房屋买卖合同有效

B.乙有权主张丁的过户登记无效

C.甲与丁之间的房屋买卖合同有效

D.丙有权请求甲承担违约责任

第五，动产交付。交付通常指现实交付，法律许可观念交付替代现实交付。观念交付的方法主要有：

(1)简易交付。即受让人已经占有动产，如受托人已通过寄托、租赁等方式实际占有了该动产，则物权变动的合意成立时，视为交付。(《物权法》第25条)

[例10]甲公司借用乙公司的一套电子设备，在使用过程中，不慎将某部件弄坏，于是甲公司向乙公司提出向乙公司买下该套设备的要求，乙公司同意以2万元的价格卖给甲公司。双方还口头约定在甲公司支付价款前，乙公司保留这套设备的所有权。在甲公司支付价款前，甲公司生产车间失火，造成该套设备烧毁。则下列表述错误的是哪项?( )

A.经过简易交付，出卖人乙公司已经履行了交付义务

B.在这套设备烧毁时，其所有权仍属于乙公司

C.该套设备灭失的风险应由甲公司承担，甲公司仍应支付2万元价款

D.甲公司和乙公司应以书面形式约定所有权保留

(2)指示交付。动产物权设立和转让前，第三人依法占有动产的，出让人将其对第三人的返还请求权让与受让人以代替交付。指示交付有两个合意：移转动产所有权的合意；返还请求权让与的合意。(《物权法》第26条)

[例11]甲有一辆货车，租与乙经营，租期半年，在第三个月甲将该车卖给丙，因租期未满，甲无法现实交付，便与丙达成协议，在租期届满时，丙直接向乙请求交付该车。甲通知了乙。至第四个月，该车因泥石流被损害。因保险金额不足以弥补该车损失而引起纠纷。下列表述正确的有( )(www.xing528.com)

A.甲与丙之间的买卖合同效力未定，因为乙享有优先购买权

B.该损失应由甲承担，因为该车未实际交付

C.该损失应由乙承担，因为该车在乙的控制之下

D.该损失应由丙承担，因为该车的所有权已转移给丙

(3)占有改定。即动产物权的让与人与受让人之间特别约定，标的物仍然由出让人继续占有，则在物权让与的合意成立时，视为交付，受让人取得间接占有。占有改定有两个合意：受让人已经取得动产所有权的合意；让与人和受让人成立借用、保管、租赁等债权合同的合意，使得受让人间接占有。(《物权法》第27条)

(4)拟制交付。即出让人将标的物的权利凭证(仓单、提单)交给受让人以代替物的现实交付。

司法考试真题解析

1.甲以20万元从乙公司购得某小区地下停车位。乙公司经规划部门批准在该小区以200万元建设观光电梯。该梯入梯口占用了甲的停车位，乙公司同意为甲置换更好的车位。甲则要求拆除电梯，并赔偿损失。下列哪些表述是错误的?( )(2013年)

A.建电梯获得规划部门批准，符合小区业主利益，未侵犯甲的权利

B.即使建电梯符合业主整体利益，也不能以损害个人权利为代价，故应将电梯拆除

C.甲车位使用权固然应予保护，但置换车位更能兼顾个人利益与整体利益

D.电梯建成后，小区尾房更加畅销，为平衡双方利益，乙公司应适当让利于甲

答案：ABD。考点：民事权利的保护与限制、民事责任。

[解题思路]选项A说法错误。《物权法》第4条规定，国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。在本案中，甲购买了停车位，享有该停车位的所有权，乙公司建造的电梯占用了甲的停车位，侵犯了甲的物权。选项B说法错误，选项C说法正确。《物权法》第7条规定，物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人的合法权益。在本案中，乙公司经批准花了200万元来建设观光电梯，符合业主的整体利益，而且同意为甲置换更好的车位，甲的损失已经得到补偿，如果甲坚持要拆除电梯，则是滥用权利，有损公共利益。选项D说法错误。乙公司给甲置换了更好的车位，已经弥补了甲的损失，民事责任的性质主要是补偿性的，甲不能再要求额外的利益。

2.刘某借用张某的名义购买房屋后，将房屋登记在张某名下。双方约定该房屋归刘某所有，房屋由刘某使用，产权证由刘某保存。后刘某、张某因房屋所有权归属发生争议。关于刘某的权利主张，下列哪些表述是正确的?( )(2014年)

A.可直接向登记机构申请更正登记

B.可向登记机构申请异议登记

C.可向法院请求确认其为所有权人

D.可依据法院确认其为所有权人的判决请求登记机关变更登记

答案：BCD。考点：物权登记。

[解题思路]《物权法》第17条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。该法第19条规定，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起15日内不起诉的，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。据此可知，在刘某、张某因房屋所有权归属发生纠纷时，需“不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的”，才可以更正登记。故A选项错误，B选项正确。在本题中，刘某与张某约定房屋登记在张某名下，由刘某使用房屋并保存产权证，约定本身并不违反法律和行政法规的强制性规定，因此合法有效。但刘某无权直接要求登记机构进行更正登记，应当先通过法院请求确认其为所有权人，再依据法院判决请求登记机关变更登记。故C、D选项表述均正确。

3.甲将其1辆汽车出卖给乙，约定价款为30万元。乙先付了20万元，余款在6个月内分期支付。在分期付款期间，甲先将汽车交付给乙，但明确约定付清全款后甲才将汽车的所有权移转给乙。嗣后，甲又将该汽车以20万元的价格卖给不知情的丙，并以指示交付的方式完成交付。下列哪一种表述是正确的?( )(2012年)

A.在乙分期付款期间，汽车已经交付给乙，乙即取得汽车的所有权

B.在乙分期付款期间，汽车虽然已经交付给乙，但是甲保留了汽车的所有权，故乙不能取得汽车的所有权

C.丙对甲、乙之间的交易不知情，可以依据善意取得制度取得汽车的所有权

D.丙不能依甲的指示交付取得汽车所有权

答案：B。考点：分期付款买卖合同、所有权保留、善意取得。

[解题思路]本题中甲和乙之间明确约定，乙只有在支付全部价款之后，甲才将所有权转移给乙，则在分期付款期间，乙不能取得汽车的所有权。故选项A错误，B选项正确。选项C、D错误。甲在分期付款期间又将该车卖给丙，因为甲对该车拥有所有权，所以丙可以依甲的指示交付取得汽车的所有权，而不是依据善意取得制度取得汽车的所有权。

4.甲继承了一套房屋，在办理产权登记前将房屋出卖并交付给乙，办理产权登记后又将该房屋出卖给丙并办理了所有权移转登记。丙受丁胁迫将房屋出卖给丁，并完成了移转登记。丁又将房屋出卖并移转登记于戊。请回答以下(1)～(3)题。(2008年)

(1)在办理继承登记前，关于甲对房屋的权利状态，下列选项正确的是( )

A.甲已经取得了该房屋的所有权

B.甲对该房屋的所有权不能对抗善意第三人

C.甲出卖该房屋未经登记不发生物权效力

D.甲可以出租该房屋

(2)关于甲、乙、丙三方的关系，下列选项正确的是( )

A.甲与乙之间的房屋买卖合同因未办理登记而无效

B.乙对房屋的占有是合法占有

C.乙可以诉请法院宣告甲与丙之间的房屋买卖合同无效

D.丙已取得该房屋的所有权

(3)关于戊的权利状态，下列选项正确的是( )

A.戊享有该房屋的所有权

B.戊不享有该房屋的所有权

C.戊原始取得该房屋的所有权

D.戊继受取得该房屋的所有权

答案：(1)ACD。

[解题思路]《物权法》第29条规定：“因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。”由此，A的说法正确。

《物权法》第31条规定：“依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记的，不发生物权效力。”C的说法正确。

至于D选项，因为房屋所有权已经属于甲，甲当然可以将房屋出租行使收益权，D的说法正确，当选。故本题的正确答案是ACD。

(2)BD。

[解题思路]《物权法》第15条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定的以外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”所以A的说法错误。乙是基于甲的意思表示而占有该房屋的，其占有是合法占有，B的说法正确；债是具有相容性的，因此，一个标的物上可以同时存在几个债权债务关系，在甲享有继承房屋的所有权，且已经办理了产权过户手续的情况下，甲有权与丙签订买卖合同，虽然，甲存在一房二卖的情况，但是，每个买卖合同都是有效的。因此，C的说法错误；甲是房屋的所有权人，其和丙签订合同出卖自己的房屋并办理了过户登记手续，丙因此取得房屋的所有权，D的说法正确。故本题的正确答案是BD。

(3)AD。

《物权法》第14条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”虽然丁胁迫丙将房屋转移给他，但是因为办理了过户登记，丁就是房屋的所有权人，其将房屋转让给戊，戊是善意第三人，戊是基于合同，继受取得了该房屋的所有权，A和D的说法是正确的。

5.甲将1套房屋出卖给乙，已经移转占有，没有办理房屋所有权移转登记。现甲死亡，该房屋由其子丙继承。丙在继承房屋后又将该房屋出卖给丁，并办理了房屋所有权移转登记。下列哪些表述是正确的?( )

A.乙虽然没有取得房屋的所有权，但是基于甲的意思取得占有，乙为有权占有

B.乙可以对甲的继承人丙主张有权占有

C.在丁取得房屋所有权后，乙可以以占有有正当权利来源对丁主张有权占有

D.在丁取得房屋所有权后，丁可以基于其所有权请求乙返还房屋

答案：ABCD。考点：占有。

[解题思路]选项A、B正确。有权占有是指基于法律上的原因，可对物进行的占有。乙是基于买卖合同而占有该房屋，因此乙的占有属于有权占有。乙可以对甲的继承人丙主张有权占有。选项C正确。丙在继承房屋后，又将房屋出卖给丁，且为丁办理了所有权转移登记，因此，丁取得房屋的所有权。但是乙对房屋的占有属于有权占有，因此，乙可以以占有有正当来源对丁主张有权占有。选项D正确。《物权法》第243条规定，不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息，但应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用。在本案中，在丁取得房屋所有权后，丁可以基于所有权请求乙返还房屋。

6.甲有件玉器，欲转让，与乙签订合同，约好10日后交货付款；第二天，丙见该玉器，愿以更高的价格购买，甲遂与丙签订合同，丙当即支付了80%的价款，约好3天后交货；第三天，甲又与丁订立合同，将该玉器卖给丁，并当场交付，但丁仅支付了30%的价款。后乙、丙均要求甲履行合同，诉至法院。下列哪一种表述是正确的?( )

A.应认定丁取得了玉器的所有权

B.应支持丙要求甲交付玉器的请求

C.应支持乙要求甲交付玉器的请求

D.第一份合同有效，第二份、第三份合同均无效

答案：A。考点：一物多卖、所有权转移。

[解题思路]《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第9条规定：“出卖人就同一普通动产订立多重买卖合同，在买卖合同均有效的情况下，买受人均要求实际履行合同的，应当按照以下情形分别处理：(一)先行受领交付的买受人请求确认所有权已经转移的，人民法院应予支持；(二)均未受领交付，先行支付价款的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持；(三)均未受领交付，也未支付价款，依法成立在先合同的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持。”在本案中，丁已经先行受领了玉器，即享有了玉器的所有权。正因为丁已经取得了玉器的所有权，乙、丙要求交付的请求将不能获得支持。故选项A正确，B、C选项表述错误。选项D错误。甲将玉器分别与乙、丙、丁签订买卖合同，甲在签订合同时对玉器均为有权处分，因此，三份合同均有效。

7.小贝购得一只世界杯指定用球后兴奋不已，一脚踢出，恰好落入邻居老马家门前的水井中，正在井边清洗花瓶的老马受到惊吓，手中花瓶落地摔碎。老马从井中捞出足球后，小贝央求老马归还，老马则要求小贝赔偿花瓶损失。对此，下列哪些选项是正确的?( )(2010年)

A.小贝对老马享有物权请求权

B.老马对小贝享有物权请求权

C.老马对小贝享有债权请求权

D.如小贝拒绝赔偿，老马可对足球行使留置权

答案：AC。考点：物权请求权、留置权。

[解题思路]选项A正确。小贝的足球在老马手里，小贝要求其返还原物的请求权是物权请求权。小贝将老马的花瓶打碎，老马要求小贝赔偿的请求权是债权请求权，不是物权请求权。故选项B错误，选项C正确。《物权法》第231条规定：“债权人留置的动产，应当与债权属于同一法律关系，但企业之间留置的除外。”小贝对老马享有物权请求权，老马对小贝享有债权请求权，两者不是同一法律关系，老马不能对足球进行留置。故选项D错误。

8.某房屋登记簿上所有权人为甲，但乙认为该房屋应当归自己所有，遂申请仲裁。仲裁裁决争议房屋归乙所有，但裁决书生效后甲、乙未办理变更登记手续。一个月后，乙将该房屋抵押给丙银行，签订了书面合同，但未办理抵押登记。对此，下列说法正确的有( )(2010年)

A.房屋应归甲所有 B.房屋应归乙所有

C.抵押合同有效 D.抵押权未成立

答案：BCD。考点：不动产物权变动。

[解题思路]《物权法》第31条规定：“依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。”据此可知，乙将房屋抵押给丙银行时需要办理抵押登记，因没有办理抵押登记，丙银行的抵押权未成立。故选项A错误，选项D正确。《物权法》第28条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”选项B正确。无论是动产抵押还是不动产抵押，抵押合同自签订之日起生效，抵押权是否成立不影响抵押合同的效力。本题中，丙银行的抵押权因没有办理登记而不成立，但是不影响抵押合同的效力。选项C正确。

9.物权人在其权利的实现上遇有某种妨害时，有权请求造成妨害事由发生的人排除此等妨害，称物权请求权。关于物权请求权，下列哪一种表述是错误的?( )(2011年)

A.是独立于物权的一种行为请求权

B.可以适用债权的有关规定

C.不能与物权分离而单独存在

D.须依诉讼的方式进行

答案：D。考点：物权请求权的法律特征。

[解题思路]《物权法》颁布实施以后，物权请求权已作为一种独立的请求权，《物权法》第34条、第35条、第36条分别规定了返还原物请求权、排除妨害请求权和消除危险请求权、恢复原状请求权。故A选项正确。根据《民法通则》及其他民事法律、法规的规定，我国的民法对物权的保护方法主要有五种：请求确认所有权、请求恢复原状、请求返还原物、请求排除妨碍与消除危险、请求赔偿损失。这五种保护方法是物权的最基本的保护方法。其中，前四种保护方法是物权的保护方法，而赔偿损失则是债权的保护方法。因此，物权请求权可以适用债权的有关规定。但是应该注意的是：在物权受到侵害时，应当首先考虑运用物权的保护方法；在物权的保护方法不适用或不够用时，再考虑适用债权的保护方法。因此，B选项正确。物权的自我保护，是指所有人行使其物权受到侵害时依法享有的请求权，即物权人在其物权受到侵害后，依据民法的规定，请求侵害人为一定的行为。因此，物权请求权是以物权为基础的，不能与物权分离而单独存在。由此，C选项正确。物权人在其物权受到侵害时，可以直接向侵害人提出请求；如果侵害人没有依物权人的请求为适当行为，物权人则可以向法院提起民事诉讼；物权人也可以直接向法院提起民事诉讼，请求法院保护其物权。因此，物权请求权并非必须依诉讼的方式进行。由此D选项错误。

10.吴某和李某共有一套房屋，所有权登记在吴某的名下。2010年2月1日，法院判决吴某和李某离婚并且判决房屋归李某所有，但是并未办理房屋所有权变更登记。3月1日，李某将该房屋出卖给张某，张某基于对判决书的信赖支付了50万元价款，并入住了该房屋。4月1日，吴某又就该房屋和王某定了买卖合同，王某在查阅了房屋登记簿确认房屋仍归吴某所有后，支付了50万元的价款，并于5月10日办理了所有权变更登记手续。下列哪些选项是正确的?( )(2011年)

A.5月10日前，吴某是房屋所有权人

B.2月1日至5月10日，李某是房屋所有权人

C.3月1日至5月10日，张某是房屋所有权人

D.5月10日后，王某是房屋所有权人

答案：BD。考点：物权变动、善意取得。

[解题思路]《物权法》第28条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”本题中，法院将房屋判归李某所有，因此，李某自法院的判决书生效之日起享有该房屋的所有权。故选项A错误，选项B正确。《物权法》第6条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律的规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律的规定交付。在本题中，房屋是不动产，除法律另有规定外，其所有权变动必须办理登记。张某虽然支付了购房款，但是其没有办理产权过户登记，对房屋不享有所有权。王某是善意第三人，且办理了房屋过户手续，对房屋享有所有权。故选项C错误，选项D正确。

萧女士有两子女，因其生前主要由大女儿方方照顾，就立遗嘱将自己的一套两居室的房屋留给方方，方方一直居住在其中。而方方的妹妹圆圆对此一直耿耿于怀，认为是方方强迫母亲立的遗嘱。某年，方方买了一处新房，为了筹措购房款，决定将这处房子卖掉，就在买卖双方准备办理过户登记手续时，方方才发现圆圆已经将房子抢先过户，而且正与人谈价钱准备卖出去。

问：方方该如何维护自己的合法权益呢?