项目建设投资估算成功 -- 投资项目评估

项目投资构成为我们进行投资估算提供了一个分析框架。在这一框架的导引下，借助于各种估算方法，就可以逐一就各项投资进行分类估算。这里，我们无意逐一介绍各项投资的具体估算方法，而是想以几种主要投资构成项目为依托，重点介绍投资估算的基本方法。

（一）固定资产投资的估算

固定资产投资估算的常用方法主要有扩大指标估算法和概算指标估算法两种。

1.扩大指标估算法

扩大指标估算法是套用原有同类项目投资额来进行拟建项目投资额估算的一种方法。该方法具有简单、实用的优点，但也具有准确性较差、依赖历史数据的不足。因而不适用于创新项目及要求准确度比较高的投资估算。因此，该方法主要用于项目建议书的编制阶段。扩大指标估算法可用于估算投资构成中的各项指标，并可根据具体估算指标的差异将其进一步细分。

一般而言，扩大指标估算法常常用于固定资产投资估算。这一应用又可分为以下内容。

（1）单位生产能力投资估算法

该方法是指根据同类项目单位生产能力所耗费的固定资产投资额（如标准厂房建设的单位面积投资额）来估算拟建项目固定资产投资额的一种估算方法。计算公式如下：

式中：I——拟建项目所需固定资产投资额；

λ——物价转换系数；

Q——拟建项目生产规模；

I0——同类项目实际固定资产投资额；

Q0——同类项目生产规模。

该方法将同类项目的固定资产投资额与其生产能力的关系简单地视为线性关系。运用该方法的前提条件是拟建项目与同类项目的可比性。否则，投资估算误差将会很大。对多数投资项目而言，在一定生产规模内，存在平均投资额度递减规律，即投资增加幅度小于生产能力增加幅度。因此，运用该方法估算固定资产投资常常出现较大误差。为了克服单位生产能力投资估算法的上述不足，生产规模指数估算法应运而生。

（2）生产规模指数估算法

生产规模指数估算法是指根据同类项目实际固定资产投资额和规模指数来估算拟建项目固定资产投资额的投资估算方法。计算公式如下：

式中，n为生产规模指数（0＜n≤1），根据不同类型企业的统计资料加以确定；其他符号含义同前。

该方法仅适用于同类型的项目，且规模扩大的幅度不宜大于50倍。生产规模指数n应视项目具体情况而定。当生产规模的扩大主要依赖提高设备规格来实现时，n可取0.6～0.7；当生产规模的扩大主要依赖增加相同设备数量来实现时，n可取0.8～1.0。

该方法将同类项目的固定资产投资额与其生产能力的关系视为非线性关系，比较符合实际情况，因而投资估算值比前述方法要准确一些。但是，运用该方法同样不可忽视拟建项目与同类项目的可比性。

2.概算指标估算法

扩大指标估算法虽然具有计算简单、便于操作等优点，但却存在估算误差较大的不足。为了提高投资估算的准确性，在项目评估阶段，采用概算指标估算法就显得尤为必要。概算指标估算法也叫明细估算法，它是参照国家或地区性概算指标及有关定额详细估算出单项工程费用、其他费用、预备费，然后汇总计算出固定资产投资总额的方法。该法比较精确，是目前我国在项目可行性研究及评估中经常采用的方法。概算指标估算法中投资构成各组成部分的界定，可根据需要灵活掌握。

（1）工程费用的估算

①建筑工程费用的估算

不论是建筑工程费还是安装工程费，用概算指标估算法来进行估算时，都可以通过用直接工程费、间接费、计划利润及税金相加求得。直接费包括人工、材料、施工机械使用费和其他直接费，可按建筑工程量和当地建筑工程概算综合指标计算；间接费包括施工管理费和其他间接费，多以直接费为基数，按间接费率推算；计划利润以建筑工程的直接费与间接费之和为基数，按（参考行业水平和具体条件）经验比率酌定或规定的利润率计算；税金是指按国家税法规定应计入建筑安装工程造价内的营业税、城市维护建设税及教育费附加。

虽然这种方法估算精度很高，但工作量非常大，因此这种方法更多的是在项目施工设计阶段进行建筑工程投资概算时使用，在项目评估实践中，人们使用较多的测算投资费用的方法是套用概算指标法。具体步骤为：按照建设项目的各个单位工程、设施和投资构成分别估算，然后将各单位工程与设施的投资费用相加，测算出项目的固定资产投资费用。单位工程是指具有单独设计，可以独立组织施工的工程。如某一车间的厂房建筑、设备安装等。项目的工程费用即为各单位工程费用之和。

建筑工程概算指标是指国家或授权机关以房屋的“平方米”、“立方米”或建筑物的“座”为计量单位，规定的费用消耗标准。在运用概算指标时，要计算出建筑面积（或体积），并根据建筑物的设计要求和主要结构特征，如结构性质（砖木、混合、钢筋水泥等）、基础、墙体、地面门窗等，套用相应的概算指标，即可算出单位工程的投资。计算公式为

建筑工程费用=建筑面积（或体积）×平米（或立米）造价

式中，项目建筑面积根据其生产能力来确定，每平方米造价根据有关部门制定的概预算编制指标或经验数据来确定。运用上述公式时应当注意，不同类型的建筑物或构筑物，其单位造价是不同的，应分别加以估算，并与相应的每平方米造价相乘，最后汇总得出总建筑工程投资。

②设备购置费用估算

拟建项目所需的设备既可能来自国内，也可能购自国外。来源渠道不同的设备，其购置费用的计算方法各异。国内制造设备购置费用估算较为简单，就标准设备而言，其购置费用计算公式为

设备购置费=设备出厂价×（1+运杂费率）

设备出厂价通过向厂家多方咨询而获得。运杂费包括运输费、装卸费和保险费等。运杂费率的确定应综合考虑设备供应厂家到项目场地的距离、供货方式、运输方式等因素。

对于非标准设备，其购置费用计算公式为

式中，设计费、生产成本由建设单位与供货厂家根据预计支出额确定；运杂费的确定方式同上；计划税金与计划利润根据下列公式计算：

式中，成本利润率、税率均以同行业平均水平为准。

对于国外进口设备的购置费用估算，由于涉及国际贸易问题，其估算过程较为复杂。估算进口设备购置费，首先应估算设备的到岸价格，在此基础上估算其他费用，其计算公式为

在国际贸易中，根据交货方式的区别，设备计价方式主要有三种形式，即离岸价格（FOB）、离岸加运费价格（CFR）和到岸价格（CIF）。三者之间的关系可用下式表示：

估算进口设备购置费，如果无法获得所需设备到岸报价，可利用上式推算。

③安装工程费用估算

设备安装工程费=设备原价×设备安装费率

相关数据可通过向生产厂家或贸易公司了解和根据国家有关规定或经验数据加以确定。

（2）其他费用估算

其他费用是指根据有关规定应在固定资产投资中支付的除建筑工程费、设备及安装工程费以外的一切费用，具体包括土地征用费、可行性研究费、勘察设计费、施工机构迁移费等。其中有规定和取费标准的，按有关规定和取费标准进行估算，没有的可以按实际可能发生的费用进行估算。如土地征用费按国家和地方政府的有关规定估算，土地批租费可以按实际可能发生的批租成本进行估算。

（3）预备费

项目预备费用的估算一般按照项目基本建设费用的一定比例估算。不同类型项目的复杂程度不同，不可预见因素各异，估算预备费采用的计提比率也有所不同。预备费的估算可考虑综合计提或分项计提两种方法。前者是指综合考虑影响项目支出的基本因素和涨价因素，以项目建设基本费用（固定资产投资、无形资产投资和开办费之和）为基数，按经验比率（一般可取10%～20%）统一计提预备费；后者是指根据影响项目的因素，按经验比率计提基本预备费的同时，按项目建设期的预期物价上涨水平估算涨价预备费。

（二）无形资产投资估算

无形资产作为企业资产的重要部分，日益受到投资者的重视。项目投资估算必须充分考虑无形资产投资。无形资产形式多样，来源面广，计价方式各异，估算方法也应有所差异。(www.xing528.com)

决定无形资产价格的主要因素有：买方使用无形资产可以获得的收益的大小，时间的长短；无形资产的研发费用；出让无形资产所损失的利润；类似的替代的无形资产的价格；无形资产的寿命期，如专利的有效期等。

中国现行财务会计制度规定，无形资产按照取得的实际成本计价。然而，在项目评估阶段，投资者尚缺乏详细的资料，难以对无形资产做出准确的估算。因而，无形资产投资估算需聘请有关专家，首先对无形资产进行鉴别，看其是否符合相对应的无形资产的条件；然后再用一定的方法进行估价；最后综合各种因素做出大致估算。目前除土地使用权以外，广为接受的无形资产估价方法有两种，即收益现值法和现行市价法。

土地是项目进行建设的物质基础，要进行项目的建设，必须要拥有一定面积的土地。要取得一定面积的土地，就必须支付一定量的费用以取得土地的使用权。取得土地使用权的费用支出测算一般要考虑的因素有：土地取得的方式、土地的面积和所处的区位、土地的使用期限及利率水平等。这里需指出的是，只有当投资项目是以一次性支付取得土地使用权时，其费用才能列作无形资产投资支出，如果其费用是分期进行支付的，则可以直接作为生产费用计入产品成本。

（三）开办费估算

开办费主要由项目管理部门审批手续费用、工商注册费用及项目筹建期间管理费用构成。开办费估算一般根据所评估项目的特点以及同类项目的经验数据进行。

无形资产和递延资产这两部分费用将在生产经营期内按不同期限分年摊销，以摊销费方式进入总成本费用。所以，在计算固定资产折旧时，这两部分费用不能计入固定资产原值，否则将造成重复计算而无故导致总成本费用的增加。

（四）建设期利息估算

建设期利息是项目建设投资的组成部分，为此必须对其进行估算。在项目投资估算中，无论各种借款按年计息，还是按季（或月）计息，均可简化为按年计息，即将名义利率折算为实际年利率。其计算公式为

式中：R——实际年利率；

r——名义年利率；

m——每年计息次数。

假定各种借款全年均衡发生，则当年借款额可按半年计息。于是，建设期利息可按下式计算：

需说明的是，对有用投资借款建设的项目，应同时计算包括建设期借款利息和不包括建设期借款利息的固定资产投资额。这是因为，在计算各项财务指标时，项目的投资总额应包括建设期的借款利息，而在计算项目的现金流量时，则不考虑计算。

下面以某化工项目为例，采用分项概算指标的方法，说明项目固定资产投资估算及相应报表的编制（本书的第八、九章中的案例均以该化工项目为例说明项目评估方法的具体应用，相应的各项数据具有连贯性和通用性）。

本项目的基础数据及主要内容如下：某化工项目是新建项目，生产国内市场紧缺的某种化工产品甲产品，年生产规模为2300吨。项目拟于2004年开工，建设期3年，2007年投产，当年达产80%，2008年起，达产100%，生产经营期按14年计算，计算期17年。厂址位于某城市远郊，租用一般农田50亩，每亩每年租金2000元，在项目建设期初全部付清。项目拟建综合办公楼3000平方米，生产车间6500平方米，仓储设施3000平方米，以及全套生产加工设备和水、电等基础设施。

1.工程费用估算

（1）综合办公楼3000平方米，单位造价1000元/平方米，则

办公楼估算价值=3000×1000=300（万元）

（2）生产车间。要达到2300吨的生产能力，建造了6500平方米生产车间，购置了全套生产加工设备。生产车间的工程费用估算如下。

①建筑工程费用。生产车间建筑面积6500平方米，单位造价1000元/平方米，则

生产车间估算价值=6500×1000=650（万元）

②设备购置费。全套生产加工设备价值总计为2495万元。

③安装工程费。以设备购置费的15%计算，即

安装工程费=2495×15%=374.2（万元）

（3）仓储设施3000平方米，单位造价400元/平方米，则

仓储设施估算价值=3000×400=120（万元）

（4）辅助工程。项目进行水、电基础设施等共计花费80万元。

项目工程费用=300+650+2495+374.2+120+80

　 =4019.2（万元）　

2.其他费用估算

（1）无形资产。项目租用一般农田50亩，每亩每年租金2000元，共租用17年，因而土地使用费为170万元。

（2）递延资产。本项目发生开办费75万元。

其他费用=170+75=245（万元）

3.预备费用估算

由于近几年物价比较稳定，涨价预备费可不予考虑，而仅对基本预备费用进行估算。根据本项目的特点，基本预备费用可取项目工程费用和其他费用的4.75%计算。即

基本预备费用=（4019.2+170+75）×4.75%=202.5（万元）

项目固定资产投资=工程费用+其他费用+预备费用

　　　　　　　　 　　=4019.2+245+202.5=4466.7（万元）

4.建设期利息估算

目前，固定资产投资方向调节税已经取消，故此不再估算。本项目建设期3年，项目固定资产投资总额（不含建设期利息）为4466.7万元，第1、2、3年分别投入893.4万元、2371万元、1202.3万元。其中，自有资金投入1202.3万元，其余3264.4万元全部由中国建设银行贷款，年利率为9.72%。项目第一年借款500万元，第二年借款1562.1万元，第三年借款1202.3万元。则

第一年的借款利息=（年初借款本息累计+本年借款额度÷2）×年利率

　　=（0+500÷2）×9.72%=24.3（万元）

依此类推，分别计算第二、第三年的借款利息分别为126.9万元、273.6万元。

建设期利息总计=24.3+126.9+273.6=424.8（万元）

项目固定资产总额=固定资产投资+固定资产投资方向调节税+建设期利息

=4466.7+424.8=4891.5（万元） 　

根据上述估算结果，即可编制固定资产投资估算表，以反映固定资产投资总额及其构成，见表8-1。

表8-1　固定资产投资估算表（单位：万元）

续表8-1