酒店项目投资管理：现金流量、残值收入和税款

酒店的项目投资是指属于直接投资范畴的企业内部投资,项目投资占到总投资额的80%左右。项目投资大多是酒店的资本支出,投资金额较大,投资回收期较长,对酒店建设期间的收支及其建成投产后的收支和盈亏都会产生较大的影响。因此,酒店的项目投资情况直接影响到了酒店的发展速度、获利能力,项目投资决策是酒店具有长远意义的战略性决策。所以,在进行项目投资前,要对投资方案进行可行性分析,选择最有利的投资方案,以最小的投入和最低的风险获得最大的收益。

1.项目投资的概念和分类

项目投资是一种以特定项目为对象,直接与新建项目或更新改造项目有关的长期投资行为。与其他形式的投资相比,项目投资具有投资内容独特(每个项目都至少涉及一项固定资产投资)、投资数额多、影响时间长(至少一年或一个营业周期以上)、发生频率低、变现能力差和投资风险大的特点。按照投资时间,项目投资可分为短期投资和长期投资。短期投资又称流动资产投资,是指在一年内能收回的投资。长期投资则是指一年以上才能收回的投资。由于长期投资中固定资产所占的比重最大,所以长期投资有时专指固定资产投资。从决策的角度看,可把项目投资分为采纳与否投资和互斥选择投资。采纳与否投资是指决定是否投资于某一独立项目的决策。在两个或两个以上的项目中,只能选择其中之一的决策叫作互斥选择投资决策。

2.项目计算期的构成

项目计算期,是指投资项目从投资建设开始到最终清理结束整个过程的全部时间,包括建设期和运营期。建设期,是指项目资金正式投入开始到项目建成投产为止所需要的时间,建设期的第一年年初称为建设起点(记作第0年),建设期的最后一年年末称为投产日(记作第s年)。在实践中,通常应参照项目建设的合理工期或项目的建设进度计划合理确定建设期。项目计算期的最后一年年末称为终结点(记作第n年),假定项目最终报废或清理均发生在终结点(但更新改造除外),那么从投产日到终结点之间的时间间隔称为运营期。项目计算期(n)、建设期(s)和运营期(p)之间存在以下关系：

3.项目投资的资金构成

(1)原始投资。原始投资又称为初始投资,是反映项目所需现实资金水平的价值指标,是指为使项目完全达到设计生产能力,开展正常经营而投入的全部现实资金,包括建设投资和流动资金投资两项具体内容。建设投资是指在建设期内按一定生产经营规模和建设内容进行的投资,包括固定资产投资、无形资产投资、其他投资(生产准备和开办费投资)。流动资金投资是指项目投产前后分数次或一次投放于流动资产项目的投资增加额,又称营运资金投资或垫支流动资金。

(2)项目投资总额。项目投资总额是一个反映项目投资总体规模的价值指标,它等于原始投资与建设期资本化利息之和。其中,建设期资本化利息是指在建设期发生的与构建项目所需的固定资产、无形资产等长期资产有关的借款利息。

【例3-1】　长鸿酒店拟新建一个项目,需要在建设起点一次投入固定资产100万元、无形资产20万元。建设期为一年,建设期资本化利息8万元,全部计入固定资产原值,投资需要流动资金30万元。试计算项目的建设投资、原始投资和投资总额。

解：

4.项目投资的现金流量分析

(1)现金流量的概念。现金流量又称现金流动量。在项目投资决策中,现金流量是指投资项目在其计算期内各项现金流入量与现金流出量的统称。这里的“现金”,不仅包括各种货币资金,还包括项目需要投入酒店的非货币资源的变现价值。现金流量是项目投资决策的依据。

(2)现金流量的内容。现金流入量是指由于投资而引起的企业现金流入的增加额,简称现金流入; 现金流出量是指由于投资引起的企业现金流出的增加额。净现金流量是指一定时期内现金流入量减去现金流出量的差额。

(3)现金流入量：①营业收入。营业收入是指项目投产后每年实现的全部销售收入或业务收入。营业收入是经营期主要的现金流入项目。②回收固定资产的余值。当投资项目的有效期结束时,残余的固定资产经过清理会得到一笔现金收入,如固定资产的变价收入。同时,清理时还要支付清理费用,如清理人员报酬。残值收入扣除清理费用后的净额,应当作为项目投资的一项现金流入。③回收垫支的流动资金。回收流动资金是指投资项目完全终止时,因不再发生新的替代投资而回收的原垫付的全部流动资金投资额。

(4)现金流出量：①建设投资。②流动资金投资。③付现经营成本。付现经营成本是指在经营期内为满足正常生产经营而动用现实货币资金支付的成本费用,又称付现成本。如材料费用、工资费用、办公费、水电费等,它是生产经营阶段最主要的现金流出量项目。在金额上等于经营成本减去非付现成本。非付现成本是指已经计入成本但不需要当期支付现金的成本,包括固定资产折旧、长期待摊费用摊销等。④各项税款。各项税款指项目投产后依法缴纳的、单独列示的各项税款,如营业税、所得税等。⑤其他现金流出。其他现金流出指不包括在以上内容中的现金流出项目。例如,项目所需投入的非货币资源的变现价值,项目投资可能会动用企业原有的资产,这时企业虽未直接支出现金,但原有资产的变现价值也要被视为项目投资的现金流出。

(5)现金流量的计算。

在实际工作中具体计算某一投资项目的净现金流量时,可以采用编制现金流量表的形式进行计算,也可以采用简化计算公式的形式进行计算,即根据项目计算期不同阶段上的现金流入量和现金流出量具体内容,直接计算各阶段的净现金流量; 这两种计算方法的结果一致。

建设期净现金流量的简化计算公式：(www.xing528.com)

经营期净现金流量的简化计算公式：

【例3-2】　长鸿酒店进行一项目投资,固定资产需要一次投入价款1 000万元,建设期1年,建设期资本化利息80万元。该固定资产预计使用10年,按照平均年限法计提折旧,期满预计净残值80万元。在投入使用后,可使经营期每年增加销售收入750万元,每年付现成本增加300万元,营业税金及附加增加7万元,该企业适用所得税税率为25%。

要求：分别按照简化计算方法和编制现金流量表法计算该项目的净现金流量。

解：

(1)项目计算期=1 +10 =11 (年)

(2)固定资产原值=1 000 +80 =1 080 (万元)

(3)年折旧额=(1 080-80)÷10 =100 (万元)

(4)经营期每年总成本费用增加额=300 +100 +7 =407 (万元)

(5)经营期营业利润=750-407 =337 (万元)

(6)经营期所得税=337 ×25% =84.25 (万元)

(7)经营期净利润=337-84.25 =252.75 (万元)

净现金流量简化计算方法：

编制净现金流量表(表3-1)。

表3-1　固定资产投资项目净现金流量表　万元

由此可见,两种计算方法的结果完全一致。