契税是因房屋、土地发生权属转移时，依据当事人双方订立的契约及相应价格，向权属承受人征收的一种税。
契税具有以下三个特点：在转让环节征收、按次征税、由受让方缴纳。
一、征税对象和范围
契税以发生土地使用权和房屋所有权权属转移的土地和房屋为征税对象，具体的征税范围包括：
（1）国有土地使用权出让。
国有土地使用权出让是指土地使用者向国家交付土地使用权出让费用，国家将国有土地使用权在一定年限内让予土地使用者的行为。
（2）土地使用权转让。
土地使用权转让，是指土地使用者以出售、赠与、交换或者其他方式将土地使用权转移给其他单位和个人的行为。土地使用权的转让不包括农村集体土地承包经营权的转移。
（3）房屋买卖。
房屋买卖，是指房屋所有者将其房屋出售，由承受者交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的行为。包括房屋抵债、房产投资或作股权转让、买房拆料、翻建新房。
（4）房屋赠与。
房屋赠与，是指房屋所有者将其房屋无偿转让给受赠者的行为。不包括房屋的继承、分拆（分割）、典当。
（5）房屋交换。
房屋交换，是指房屋所有者之间相互交换房屋的行为。
二、纳税人
契税以在我境内承受土地、房屋权属的单位和个人为纳税人。
这里说的“承受”，是指以受让、购买、受赠、交换等方式取得土地、房屋权属的行为。单位，是指企业单位、事业单位、国家机关、军事单位和社会团体以及其他组织。个人，是指个体经营者及其他个人，包括外商投资企业、外国企业和外籍个人。
三、税率
契税的适用税率为3%～5%，纳税人具体适用税率由省、自治区、直辖市人民政府在此幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。
四、应纳税额计算
（一）计税依据的确定
契税的计税依据，是指土地使用权、房屋所有权发生转移，权属承受人应支付的价格。依不动产的转移方式、定价方法不同，契税计税依据具体规定为：
（1）国有土地使用权出让、土地使用权转让、房屋买卖，为合同确定的价格即不含增值税的成交价格为计税依据。成交价格，包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。
（2）土地使用权、房屋赠与，由征收机关参照市场价格核定。
（3）土地使用权、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。
上述成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。
（4）以划拨方式取得土地使用权，经批准转让房地产时应补缴契税，以补交的土地使用权出让费用或土地收益作为计税依据。
对成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，或所交换的土地使用权、房屋价格的差额明显不合理并且无正当理由的，征收机关参照市场价格核定计税依据。
（二）税额的计算
契税应纳税额计算公式：
应纳税额=计税依据×适用税率
应纳税额以人民币计算。以外汇结算的，按照纳税义务发生之日中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价折合成人民币计算。
五、税收优惠
（1）国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税。
（2）城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征契税。
（3）因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征契税。
（4）纳税人承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税。
（5）依照我国有关法律规定以及我国缔结或参加的双边和多边条约或协定的规定应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属的，经外交部确认，可以免征契税。
（6）对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女），面积为90 平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90 平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90 平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90 平方米以上的，减按2%的税率征收契税。
（7）财政部规定的其他减征、免征契税的项目。
六、纳税义务发生时间
契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。纳税人因改变土地、房屋用途应当补缴已经减征、免征契税的，其纳税义务发生时间为改变有关土地、房屋用途的当天。
七、纳税期限
纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。
八、纳税地点
契税征收机关为土地、房屋所在地的财政机关或者地方税务机关。(www.xing528.com)
A 公司从甲公司受让一处国有土地用于生产经营。转让书据注明该处土地面积20 000 平方米，不含税转让价格300 000 元。税务机关核定的适用税率为4%。
要求：计算A 公司应缴纳的契税。
处理：契税=300 000×4%=12 000 （元）
在掌握了契税的基本税制内容的基础上，进一步学习其税制内容的具体政策及申报：
情境一 确定征税范围
A 公司在业务往来过程中取得几处土地使用权，其中包括：承受甲公司破产清算的土地（双方无债务关系）、乙公司以土地使用权抵债的一处土地、以预购方式从丙公司取得一处土地使用权。
要求：确定契税的征税范围。
税法规定，以下情形属于契税的征税范围：以土地、房屋权属作价投资、入股；以土地、房屋权属抵债；以获奖方式承受土地、房屋权属；以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属；破产清算期间，对非债权人承受破产企业土地、房屋权属；公司增资扩股中，以土地、房屋权属作价入股或作为出资投入企业的。
根据规定，A 公司从甲、乙、丙三个公司取得的房屋和土地使用权都属于契税的征税范围。
情境二 计算契税税额
A日用化工厂以一栋厂房换取甲公司办公楼一栋，房屋契约写明：A 厂厂房价值3 800 万元，甲公司办公楼价值5 000 万元，A 厂应支付甲公司价差1 200 万元。同时，A日用化工厂以一处土地使用权换取乙公司的一处土地使用权，土地契约写明：A 厂、乙公司的土地价值均为1 000 万元。经税务机关核定，上述两笔交易所提供的数据信息是合理的。上述价格均为不含税价格。已知当地契税税率为5%。
要求：计算应纳契税税额。
税法规定，土地使用权交换、房屋交换，交换价格相等的，免征契税。交换价格不相等的，按超出部分由支付差价方缴纳税款。
根据规定，A 厂应根据其支付的差额缴税：
应纳契税税额=（5 000-3 800）×5%=60 （万元）
A日化厂和乙公司交换的土地使用权价格相等，免征契税。
情境三 填制契税纳税申报
一、契税纳税申报流程
契税纳税申报流程图，如图9-2所示。
图9-2 契税纳税申报流程
二、填制契税纳税申报表
（一）纳税人信息
纳税人类型：股份有限公司
法人代表：张敏
营业地址：咸阳市人民东路15 号
电话：029-31226589
账号：5-12345788
统一社会信用代码（纳税人识别号）：360403000000088123
办税员：郑可
主管税务机关及代码：咸阳市地方税务局秦都分局，1234002
（二）业务资料
经咸阳市政府批准，与咸阳市国有土地管理局 （统一社会信用代码：360403440090312312；电话：33674287）办妥相关手续，于∗年1月12日取得了开发区01 号商业用地使用权并取得土地使用证。该处土地面积400 000 平方米，支付不含税土地出让金6 000 万元，税务机关核定的适用税率为3%。
（三）计算税额
应纳契税=6 000×3%=180 （万元）
（四）填制申报表
根据应纳契税的相关金额填制《契税纳税申报表》，见表9-2。
表9-2 契税纳税申报表
本表一式两份，一份纳税人留存，一份税务机关留存。
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