土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。开征土地增值税，对增强国家对房地产开发和房地产市场的调控力度，抑制炒买炒卖土地，投机获取暴利的行为有较强的调节作用。
土地增值税具有五个特点：征税面比较广，凡在我国境内转让房地产并取得增值收入的单位和个人，除税法规定免税的外，均应按照税法规定缴纳土地增值税；以转让房地产取得的增值额为征税对象；采用扣除法和评估法计算增值额；实行超率累进税率；实行按次征收，每转让一次就征收一次土地增值税。
一、纳税人
凡是有偿转让我国国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）产权，并且取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税人。具体包括：国有企业、集体企业、私营企业、外商投资企业和外国企业；机关、团体、部队、事业单位、个体工商户，及其他单位和个人；外国机构、华侨、港澳台同胞及外国公民。
二、征税范围
（1）土地增值税只对转让国有土地使用权的行为征税，转让非国有土地使用权和出让国有土地使用权的行为均不征税。
国有土地使用权是指土地使用人根据国家法律、合同等规定，对国家所有的土地享有的使用权利。按现行规定，集体所有的土地须先由国家征用后才能转让其使用权。未经国家征用的集体土地不得转让使用权。自行转让集体土地使用权是一种违法行为，应由有关部门依照相关法律来处理，而不应纳入土地增值税的征税范围。
国有土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地出让金的行为。由于土地使用权的出让方是国家，出让收入在性质上属于政府凭借所有权在土地一级市场上收取的租金，所以，政府出让土地的行为及取得的收入也不在土地增值税的征税之列。
国有土地使用权的出让不同于国有土地使用权的转让。
（2）土地增值税既对转让土地使用权征税，也对转让地上建筑物和其他附着物的产权征税。所谓地上建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。如厂房、仓库、商店、医院、住宅、地下室、围墙、烟囱、电梯、中央空调、管道等。所谓附着物，是指附着于土地上、不能移动，一经移动即遭损坏的物品。
（3）土地增值税只对有偿转让的房地产征税，对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产，不予征税。
不征土地增值税的房地产赠与行为包括以下两种情况：房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的行为；房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的行为。
知识拓展
赠送房地产需通过的“社会团体”指哪些部门？
赠送房地产需通过的“社会团体”是指中国青少年发展基金会、希望工程基金会、宋庆龄基金会、减灾委员会、中国红十字会、中国残疾人联合会、全国老年基金会、老区促进会，以及经民政部门批准成立的其他非营利的公益性组织。
三、税率
土地增值税实行四级超率累进税率，具体见表8-4。
表8-4 四级超率累进税率表
四、计算
土地增值税的计税公式为
增值额=转让房地产收入-扣除项目金额
其中，“转让房地产收入”是指纳税人转让房地产所取得全部价款及有关的经济收益，为不含增值税收入，包括货币收入、实物收入及其他收入等全部收入。
“扣除项目金额”包括以下六项：
（1）取得土地使用权所支付的金额：纳税人以协议、招标、拍卖等出让方式取得土地使用权的，其价款为纳税人所支付的土地出让金；以行政划拨方式取得土地使用权的，其价款为按国家有关规定补交的出让金，以转让方式取得土地使用权的，其价款为向原土地使用人实际交付的地价款。
（2）房地产开发成本：包括土地征用及拆迁补偿、前期工程费用、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费。
（3）房地产开发费用：是指与开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。该项目的扣除据财务费用中利息支出的不同情况而采用不同的扣除方法：
财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本两项金额之和的5%以内计算扣除。
凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本两项金额的10%以内计算扣除。
（4）与转让房地产有关的税金。是指纳税人在转让房地产时缴纳的城建税、教育费附加、印花税。《土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。另外，房地产开发企业的印花税已列入“管理费用”，不在此扣除。其他纳税人缴纳的印花税允许在此扣除。
（5）财政部规定的其他扣除项目。对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本两项金额之和，加计20%的扣除。
（6）旧房及建筑物的扣除金额。按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据，在计征土地增值税时不允许扣除。
凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，若为增值税普通发票，按照发票所载价税合计金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算；若为增值税专用发票的，按照发票所载不含增值税金额加上不允许抵扣的增值税进项税额之和，并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。
五、税收优惠
（1）纳税人建造普通标准住宅，增值额未超过扣除项目金额20%的，给予免税。增值额超过扣除项目金额之和20%的，应就其全部增值额按规定计税。
（2）因国家建设需要，依法征用、回收的房地产，免税。
（3）企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。
（4）居民个人转让住房免征土地增值税。
六、纳税义务发生时间
土地增值税纳税义务发生时间为房地产转让合同签订之日。
七、纳税期限
（1）纳税人应在转让房地产合同签订后7日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报后，在税务机关规定的期限内缴纳土地增值税。
（2）纳税人采取预售方式销售房地产的，对在项目全部结算前转让房地产取得的收入，税务机关可以预征土地增值税。
知识拓展
房地产开发企业土地增值税清算
符合下列情形之一的，房地产开发企业纳税人应当进行土地增值税清算：
（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
（3）直接转让土地使用权的。
符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：
（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
（2）取得销售（预售）许可证满3年仍未销售完毕的；
（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
（4）省税务机关规定的其他情况。
八、纳税地点
土地增值税的纳税人应向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报。房地产所在地，是指房地产的坐落地。纳税人转让的房地产坐落在两个或两个以上的地区的，应按房地产所在地分别申报纳税。具体分为两种情况：
（1）纳税人是法人的，当转让的房地产坐落地与机构所在地或经营所在地一致时，则向办理税务登记的原管辖税务机关申报纳税即可；如果转让的房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地不一致时，则应向房地产坐落地所管辖的税务机关申报纳税。
（2）纳税人是自然人的，当转让的房地产坐落地与其居住地一致时，则向其居住所在地税务机关申报纳税；当转让的房地产坐落地与其居住地不一致时，向办理过户手续所在地税务机关申报纳税。
A 房地产开发公司出售一幢写字楼，不含税收入总额为10 000 万元。开发该写字楼有关支出为：支付地价款及各种费用1 000 万元；房地产开发成本3 000 万元；财务费用中的利息支出为500 万元（可按转让项目计算分摊并提供金融机构证明），但其中有50 万元属加罚的利息；转让环节缴纳的有关税费共计为555 万元；该单位所在地政府规定的其他房地产开发费用计算扣除比例为5%。
要求：计算该房地产开发公司应纳的土地增值税。
处理：（1）取得的收入：10 000 万元
（2）取得土地使用权支付的地价款及有关费用：1 000 万元
（3）房地产开发成本：3 000 万元
（4）利息支出=500-50=450 （万元）
（5）房地产开发费用=（1 000+3 000）×5%=200 （万元）
（6）允许扣除的税费：555 万元
（7）从事房地产开发的纳税人加计扣除20%
允许扣除额=（1 000+3 000）×20%=800 （万元）
允许扣除的项目金额合计=1 000+3 000+450+200+555+800=6 005 （万元）
（8）增值额=10 000-6 005=3 995 （万元）
（9）增值额与扣除项目金额比率=3 995÷6 005×100%=66.53%
确定税率40%，速算扣除率5%。
（10）应纳税额=3 995×40%-6 005×5%=1 297.75 （万元）
在掌握了土地增值税的基本税制内容的基础上，进一步学习其税制内容的具体政策及申报：
情境一 确定征税范围——视同销售房地产
A 房地产开发公司将自行开发的一处房产出租给B 公司用于商业用途，每年收取租金3 000 000 元；另一处自行开发的房产投资于C 机械制造厂，作价5 000 000 元折为股份，已变更产权所有人为C 机械制造厂。
要求：确定土地增值税的征税范围。
税法规定，房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：
（1）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；
（2）由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
根据政策规定，A 房地产开发企业出租时产权未发生转移，不征收土地增值税；将开发房产用于对外投资发生所有权转移，应视同销售房地产，其收入应按税法要求确认。
情境二 确定征税范围——合作建房、房地产出租
A 公司与甲公司签订合作建房协议，共同开发某房地产项目，A 公司负责投入资金及全部开发活动，甲公司将所有的一处国有土地使用权投入该项目，建成后甲公司分得30%的房产（包括住宅及商铺），将其用于办公和对外出租，A 公司分得其余房产，将其出售给乙公司，共取得收入1 200 万元。
要求：确定土地增值税的征税范围。
税法规定，对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后分房自用的，暂免征收土地增值税。建成后转让的，属于土地增值税的征收范围。
房地产出租，出租人取得收入，但没有发生房地产产权的转让，不属于征收土地增值税的范围。(www.xing528.com)
根据政策规定，甲公司自用和出租的房产免征土地增值税，A 公司销售的房产属于土地增值税征税范围。
情境三 确定征税范围——交换房地产
由于业务需要，A 厂与甲公司将原各自拥有的房产交换，根据合同规定A 厂还支付给甲公司一笔房产价差。
要求：确定土地增值税的征税范围。
税法规定，交换房地产行为即发生了房产产权、土地使用权的转移，交换双方又取得了实物形态的收入，属于征收土地增值税的范围。对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。
根据政策规定，A 厂和甲公司的房产发生互换，都属于土地增值税的征税范围。
情境四 确定征税范围——房地产抵押
A 厂因资金短缺，于2012年1月将一处自有房产抵押与甲银行并取得贷款，还款期2年。现还款期限已到，由于A 厂不能还本付息赎回该处房产，遂于2014年2月与甲银行办理了该处房产过户手续。
要求：确定土地增值税的征税范围。
税法规定，房地产在抵押期间不征收土地增值税。待抵押期满后，视该房地产是否转移产权来确定是否征税。以房地产抵债而发生房地产产权转让的，属于土地增值税的征收范围。
根据政策规定，A 厂自有房产自2011年1月到2014年1月抵押期间不征收土地增值税，2014年2月转让后属于土地增值税征税范围。
情境五 确定征税范围——房地产评估增值
A 厂在清产核资时对房地产进行重新评估，在所有资产中，有一项房地产的账面原值为210 万元，经评估增值50 万元，该处房地产正在生产经营使用中。
要求：确定土地增值税的征税范围。
税法规定，房地产评估增值，没有发生房地产权属的转让，不属于土地增值税的征收范围。
根据政策规定，A 厂的评估增值房产不属于土地增值税征税范围。
情境六 确定征税范围——代建房地产
A 房地产公司受甲公司委托，代其进行一处建筑物的开发建造。合同规定竣工后甲公司向A 房地产公司支付代建费用700 万元。甲公司将收回的房地产用于本单位的生产经营。
要求：确定土地增值税的征税范围。
税法规定，房地产开发公司代客户建造建筑物，并向客户收取劳务费的行为，由于并没有发生土地使用权的转让，不属于土地增值税的征税范围。
根据政策规定，A 房地产开发公司代建的房地产不属于土地增值税征税范围。
情境七 确定征税范围——土地使用者处置土地使用权
A 公司将一处国有土地使用权（无土地使用证）转让给甲公司，双方签订了转让合同，A公司取得转让收入200 万元。
要求：确定土地增值税的征税范围。
税法规定，土地使用者转让、抵押或置换土地，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，属于土地增值税的征税范围。
根据政策规定，A 公司转让的土地使用权属于土地增值税征税范围。
知识拓展
企业改制重组有关土地增值税政策
1.非公司制企业整体改建为有限责任公司或者股份有限公司，有限责任公司（股份有限公司）整体改建为股份有限公司（有限责任公司）。对改建前的企业将国有土地、房屋权属转移、变更到改建后的企业，暂不征土地增值税。整体改建是指不改变原企业的投资主体，并承继原企业权利、义务的行为。
2.按照法律规定或者合同约定，两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将国有土地、房屋权属转移、变更到合并后的企业，暂不征土地增值税。
3.按照法律规定或者合同约定，企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将国有土地、房屋权属转移、变更到分立后的企业，暂不征土地增值税。
4.单位、个人在改制重组时以国有土地、房屋进行投资，对其将国有土地、房屋权属转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。
5.上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产开发企业。
情境八 填制土地增值税纳税申报
一、土地增值税纳税申报流程
土地增值税纳税申报流程图，如图8-3所示。
二、填制土地增值税纳税申报表
（一）纳税人信息
法人代表：张敏
营业地址：咸阳市人民东路15 号
图8-3 土地增值税纳税申报流程
电话：029-31226589
账号：5-12345788
统一社会信用代码（纳税人识别号）：360403000000088123
办税员：郑可
（二）业务资料
新华房地产公司进行清算的业务资料如下：
（1）1月12日经咸阳市政府批准，取得了位于咸阳市环湖路2 号（城区）的开发区01 号商业用地，土地面积4 000 000 平方米，1月22日支付土地出让金、土地登记费共计6 007.20万元。该公司将其用于碧水云天住宅区项目开发建设。
（2）2月份按照市政府相关文件要求，支付市政公共基础设施配套费、绿化工程款、审图费等费用合计753.75 万元，支付地质、勘探等费用26.4 万元。
（3）3月12日前后支付给咸阳市中建一公司四笔建筑工程款，共计8 300 万元。
（4）12月份按照市政府相关文件，上缴城建局建筑质量监督费17.6 万元，上缴城管局建筑垃圾处置费4.8 万元。
（5）本年度有四个单位团购住宅，共销售住宅768 套，住宅面积130m2/套。不含税收入分别为1 728 万元、8 640 万元、5 184 万元、12 096 万元。碧水云天项目建筑面积共计2 000 000m2。
（6）根据公司成本费用明细账记录，碧水云天住宅区项目开发间接费用合计76.3 万元。
（7）12月23日，付建行借款利息120 万元，作为碧水云天项目的财务费用。
（8）12月25日，碧水云天项目完工，会计资料显示该项目管理费用108 万元，销售费用150 万元，财务费用（不含利息支出）6 万元。
（9）本项目的销售业务均已在销售的次月缴纳了增值税、城建税、教育费附加。已知本项目增值税共计缴纳1 382.4 万元、城建税和教育费附加共计缴纳138.24 万元。
（10）本项目共签订建筑承包合同一份，合同金额8 300 万元，签订房地产销售合同四份，合同金额合计12 528 万元。
（三）计算税额
（1）取得的收入：1 728+8 640+5 184+12 096=27 648 （万元）
（2）取得土地使用权支付的地价款及有关费用：6 007.2 （万元）
（3）房地产开发成本=753.75+26.4+8 300+17.6+4.8+76.3
=9 178.85 （万元）
（4）利息支出实际发生额=120 （万元）
其他房地产开发费用=（6 007.2+9 178.85）×5%=759.3025 （万元）
（5）允许扣除的税费=138.24 （万元）
（6）从事房地产开发的纳税人加计扣除20%：
允许扣除额=（6 007.2+9 178.85）×20%=3 037.21 （万元）
（7）允许扣除的项目金额=6 007.2+9 178.85+120+759.3025+1 38.24+3 037.21=19 240.8025 （万元）
（8）增值额=27 648-19 240.802 5=8 407.1975 （万元）
（9）增值额与扣除项目金额比率=8 407.1975÷19 240.802 5×100%≈43.69%
（10）应纳土地增值税税额=8 407.197 5×30%-19 240.802 5×0%=2 522.159 25 （万元）
（四）填制申报表
根据应纳土地增值税的相关金额填制《土地增值税纳税申报表》，见表8-5。
表8-5 土地增值税纳税申报表（二）（从事房地产开发的纳税人清算适用）
续表
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