为了确实解决拖欠工程款的问题，保障承包人价款债权的实现，根据民法典第807条的规定，发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。
承包人按照本条规定行使优先受偿权，应当注意以下几个要点：
（1）工程欠款应当达到支付条件。本条适用的前提是，按照合同约定已经达到付款条件。如果出现建设工程质量不合格或者其他承包人违约的情形，发包人依法主张抗辩不进行付款，或者有其他未达到合同约定的付款条件的情况的，则发包人本身既无立即付款的义务，更不可能有优先受偿权的存在空间。
（2）发包人不支付价款的，承包人不能立即将该工程折价、拍卖，而应当催告发包人在合理期限内支付价款。如果在该期限内，发包人已经支付了价款，承包人只能要求发包人承担支付约定的违约金或者支付逾期的利息、赔偿其他损失等违约责任。如果在催告后的合理期限内，发包人仍不能支付价款的，承包人才能将该工程折价或者拍卖以优先受偿。
（3）承包人对工程依法折价或者拍卖的，应当遵循一定的程序。承包人对工程折价的，应当与发包人达成协议，参照市场价格确定一定的价款把该工程的所有权由发包人转移给承包人，从而使承包人的价款债权得以实现。承包人因与发包人达不成折价协议而采取拍卖方式的，应当请求人民法院依法将该工程予以拍卖。承包人不得委托拍卖公司或者自行将建设工程予以拍卖。
（4）建设工程折价或者拍卖后所得的价款如果超出发包人应付的价款数额的，该超过的部分应当归发包人所有；如果折价或者拍卖所得的价款还不足以清偿承包人的价款债权的，承包人可以请求发包人支付不足部分价款。在确定优先受偿时，应注意区分建设工程处置的价款与建设用地使用权处置的价款。
（5）根据本条规定，按照工程的性质不宜折价、拍卖的，承包人不能将该工程折价或者拍卖，如国家重点工程、具有特定用途的工程等不宜折价或者拍卖，应当拆除的违章建筑无法折价或者拍卖。
需要注意的是，建设工程价款优先受偿权不是留置权，即使发包人欠付工程款，承包人也只是就建设工程的价款对工程折价或拍卖所得价款享有优先受偿权，而不能以行使留置权为由占有施工场地。建设工程价款的优先受偿权本质上是一种变价的优先受偿权，所以，建设工程折价、拍卖的前提是按照法律规定和建设工程性质，其本身可以转让。
对于在分别发包模式下，并非所有承包单位都享有建设工程价款优先受偿权：
（1）勘察人、设计人不享有优先受偿权。建设工程合同包括建设工程勘察合同、建设工程设计合同和建设工程施工合同；所指的承包人既包括施工承包人，也包括勘察承包人和设计承包人。只有建设工程施工合同的承包人才享有优先受偿权，建设工程勘察合同、建设工程设计合同的承包人均不享有优先受偿权。(www.xing528.com)
（2）施工总承包单位、专业承包单位享有优先受偿权。工程实践中，大量存在发包人在施工总承包单位的承包范围之外，将消防工程、智能化工程、幕墙工程、电梯工程等专业工程另行发包给专业承包单位的情况，行业内也俗称“平行发包”。与发包人订立施工合同的总承包施工单位，以及单独与发包人订立专业工程施工合同的专业承包单位，均应享有优先受偿权，行权范围以各自承建的工程为限。
（3）专业分包单位、专业作业单位不享有优先受偿权。只有直接与发包人订立建设工程施工合同的承包人，才能享有建设工程价款优先受偿权。专业分包单位仅与施工总承包单位订立施工合同，专业作业单位仅与施工总承包单位或专业分包单位订立分包合同。二者均不与发包人存在合同关系，因此都不享有优先受偿权。
（4）材料、设备供应商不享有优先受偿权。工程实践中，有的建设单位为了防止承包人偷工减料、以次充好，规定主要工程材料、重要设备实行“甲供”，即由建设单位负责采购部分品类的工程材料和设备，供应商直接与建设单位签署买卖合同。买卖合同不属于建设工程合同；材料、设备供应商也非建设工程“承包人”。因此，甲供材料、设备供应商并未落入建设工程价款优先受偿权保护的主体范围之内。
根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第35—42条的相关规定，与发包人订立建设工程施工合同的承包人，依据民法典第807条的规定请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。承包人根据民法典第807条规定享有的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。
装饰装修工程具备折价或者拍卖条件，装饰装修工程的承包人请求工程价款就该装饰装修工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。
建设工程质量合格，承包人请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。未竣工的建设工程质量合格，承包人请求其承建工程的价款就其承建工程部分折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。承包人建设工程价款优先受偿的范围依照国务院有关行政主管部门关于建设工程价款范围的规定确定。承包人就逾期支付建设工程价款的利息、违约金、损害赔偿金等主张优先受偿的，人民法院不予支持。
承包人应当在合理期限内行使建设工程价款优先受偿权，但最长不得超过18个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。
发包人与承包人约定放弃或者限制建设工程价款优先受偿权，损害建筑工人利益，发包人根据该约定主张承包人不享有建设工程价款优先受偿权的，人民法院不予支持。
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