建设工程验收不合格怎么办：民法典指南

建设工程必须经竣工验收合格后，方可交付使用；没有经过竣工验收或者经过竣工验收确定为不合格的建设工程，不得交付使用。发包人在验收后应及时批准或提出修改意见。承包人应当按照发包人提出的修改意见进行修理或者改建，并承担由自身原因造成修理、改建的费用。为了防止发包人拖延支付工程款而迟延进行验收，在实践中发包人在收到承包人送交的竣工验收报告后，无正当理由不组织验收，或者在验收后的合理期间内既不表示是否批准且又不提出修改意见，视为竣工验收报告已被批准，承包人可以要求发包人办理结算手续，支付工程款。发包人未能按照合同约定的日期对工程进行验收的，应从合同约定的期限的最后一日的次日起承担保管费用。

实践中，建设工程竣工后，承包人应当按照国家工程竣工验收有关规定，向发包人提供完整的竣工资料和竣工验收报告，并按照合同约定的日期和份数向发包人提交竣工图。

按照民法典第799条的规定，在发包人接到竣工验收报告后，应当根据施工图纸及说明书、国家颁发的施工验收规范和质量检验标准及时组织有关部门对工程进行验收。发包人应在验收后及时批准或者提出修改意见。发包人在竣工验收后应当按照约定支付价款。发包人竣工验收的主要内容包括：（1）工程是否符合规定的建设工程质量标准；（2）承包人是否提供了完整的工程技术经济资料；（3）承包人是否有建设工程质量检验书等凭证；（4）工程是否具备国家规定的其他竣工条件。例如按照国务院建设行政主管部门的规定，城市住宅小区竣工综合验收，还应当做到住宅及公共配套设施、市政公用基础设施等单项工程全部验收合格，验收资料齐全；（5）发包人将竣工验收报告向有关主管部门备案。根据《建设工程质量管理条例》的规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设单位应当严格按照国家有关档案管理的规定，及时收集、整理建设项目各环节的文件资料，建立、健全建设项目档案，并在建设工程竣工验收后，及时向建设行政主管部门或者其他有关部门移交建设项目档案。

关于发包人在工程验收过程中可能出现的“使用”、“擅自使用”以及“未经竣工验收”等概念，应当如何判定其构成要件？

（1）关于发包人在未经验收工程中的“使用”应如何判定，实务中有不同观点：①认为工程被发包人占用就视为使用；②工程处于发包人实际控制状态，就构成对工程的使用；③发包人依照工程的建设目的对工程进行使用才是法律意义上的使用。对于上述三种观点应从以下几个方面进行判定：①发包人如果仅是偶然的或者短暂的占用了建筑物，例如临时看管工程，不应笼统地将其视为对工程的使用；②工程如果处于发包人控制状态，但发包人未有任何投入使用的行为，或者派遣不属于承包人一方的施工人员对工程进行了短暂的施工操作，不宜认作对工程的使用；③建设工程应满足设计要求和施工合同中约定的相应的功能目的，但工程的功能不应做狭义解释，例如建设单位本欲将建筑物用作经营酒店，但最后将建筑物用作仓储物流，仍然应视为对建筑物的“使用”，建筑物只要满足其一般用途即可。

（2）关于发包人在未经验收工程中的“擅自使用”应如何判定，须注意以下几个构成要件：①在工程未经竣工验收，或者虽经竣工验收但不合格的情形下，发包人占有了工程。占有，指占有人对不动产或者动产的实际控制，取得了对工程的控制。②发包人须使用了工程。这是擅自使用的核心要素。占而不用，不构成擅自使用。构成擅自使用的“使用”是指发包人以符合工程目的的方式使用了工程。住宅工程已有业主入住，商业设施工程已有业主开设店铺，酒店工程已投入酒店营运，均为符合工程目的的使用，均构成建筑物功能性使用。③发包人占有工程的时间跨度和使用工程的空间程度。发包人占有工程须有一定的时间跨度，短暂的数小时或仅仅几天占有难以认定为擅自使用；发包人使用工程须有一定的空间程度，使用的范围是整个工程，还是部分工程。如果是部分使用的，只能认定对使用的工程部分构成擅自使用，而不能认定对全部工程构成擅自使用。具体对时间和空间的认定要结合个案情况进行综合判断。

（3）关于“未经竣工验收”的概念，应从以下几个方面界定：工程质量验收分阶段、分部位进行，具体分为检验批、分部、分项、隐蔽工程、单位工程和竣工验收。《建筑工程施工质量验收统一标准》（GB50300—2013）第2.0.7条规定，建筑工程质量在施工单位自行检查合格的基础上，由工程质量验收责任方组织，工程建设相关单位参加，对检验批、分项、分部、单位工程及其隐蔽工程的质量进行抽样检验，对技术文件进行审核，并根据设计文件和相关标准以书面形式对工程质量是否达到合格作出确认。住建部《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》第4条规定“工程竣工验收由建设单位负责组织实施”；第6条规定“工程竣工验收应当按以下程序进行：……（四）建设单位组织工程竣工验收。1.建设、勘察、设计、施工、监理单位分别汇报工程合同履约情况和在工程建设各个环节执行法律、法规和工程建设强制性标准的情况；2.审阅建设、勘察、设计、施工、监理单位的工程档案资料；3.实地查验工程质量；4.对工程勘察、设计、施工、设备安装质量和各管理环节等方面作出全面评价，形成经验收组人员签署的工程竣工验收意见……”从上述一系列规定可以看出，竣工验收是经建设单位组织，对建设工程的质量进行标准化确认的程序，是一种民事行为。

发包人应防范擅自使用工程的法律风险。建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。这已经为发包人确定了使用建设工程的界限。但很多时候发包人面临资金成本、经营计划等压力，有着将工程尽快投入运营以回收投资的现实动力，尤其在承包人的施工质量不符合合同约定和工期逾期严重时，发包人往往强制承包人撤场，然后更换施工人，使得工程施工延续下去。当出现以上这些不利情形时已无法正常验收合格后开始使用建设工程，为最大限度维护自身合法权益避免损失，发包人可采取以下应对措施：(www.xing528.com)

（1）甩项竣工。工程整体竣工验收不合格，但具备甩项竣工条件的，发包人通过甩项竣工的方式占有工程。某个单位工程，为了急于交付使用，把按照施工图要求还没有完成的某些工程细目甩下，而对整个单位工程先行验收。其甩下的工程细目，称甩项工程。甩项工程中有些是漏项工程，或者是由于缺少某种材料、设备而造成的未完工程；有些是在验收过程中检查出来的需要返工或进行修补的工程。

甩项竣工时，发包人须注意以下几个方面：①先由承包人编制甩项工作和缺陷修补工作清单以及相应的施工计划，然后再由发包人进行确认；②要求承包人按合同约定的内容和份数备齐竣工资料；③和承包人签订甩项竣工协议。协议对已完合格工程应当进行结算，发包人并支付相应的合同价款。

（2）发承包双方以非诉讼方式共同委托工程咨询机构和律师事务所提供造价核定、质量安全、风险转移等咨询服务，在咨询机构或人员出具相关意见后发包人再占有工程。当事人在诉讼前共同委托有关机构、人员对建设工程造价出具咨询意见，诉讼中一方当事人不认可该咨询意见申请鉴定的，人民法院应予准许。但双方当事人明确表示受该咨询意见约束的除外。

（3）发包人单方面委托公证，在公证机构完成全部现场取证后发包人占有工程。实务中，不少情况下发承包双方关系破裂，很难就共同委托第三方机构或人员出具工程咨询意见达成一致意见。发包人需要单方对工程现场的现状进行证据固定，这时委托公证是一个可供选择的办法。公证机构出具的有关证据固定的公证书的证据效力很强，如果公证机构同意接受委托，发包人配合公证机构即可。在公证机构完成必要的全部工程现场证据固定工作后，征得公证机构同意后发包人方可占有工程。

根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第9条的规定，当事人对建设工程实际竣工日期有争议的，人民法院应当分别按照以下情形予以认定：（1）建设工程经竣工验收合格的，以竣工验收合格之日为竣工日期；（2）承包人已经提交竣工验收报告，发包人拖延验收的，以承包人提交验收报告之日为竣工日期；（3）建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用的，以转移占有建设工程之日为竣工日期。

需要注意，根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第14条的规定，建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用后，又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的，人民法院不予支持；但是承包人应当在建设工程的合理使用寿命内对地基基础工程和主体结构质量承担民事责任。