建设工程案例分享：龙海建工与怡庭物业合作

法律适用导读

建筑物脱落造成他人损害，建筑物的管理人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权赔偿责任，其在赔偿后，有权向其他责任主体进行追偿。建筑物脱落发生在建筑物合理使用年限内，系因工程质量缺陷所造成的，建设单位、施工单位亦应对损害承担相应的赔偿责任。

本案争议裁判

一审法院认为：对林某某之死所造成的损失后果，本案当事人有无承担赔偿责任的义务，以及所应承担的责任比例，系本案的争议焦点。根据相关证明材料，可以确认林某某之死，系由房屋顶部挑檐板坠落的水泥砂浆粉层块所致。因而，该房屋的建设人、施工人、管理人负有不可推卸的责任，包括在事发后积极参与解决林某某的善后、与家属之间的赔偿协商事宜等。根据有关资料显示，本市某单位系事发房屋的建设人，龙海建工公司系施工人、怡庭物业公司系物业管理人。事发后，怡庭物业公司在有关部门的协调下，为了事发小区居民的正常生活秩序，先行与林某某家属达成赔偿协议后，并不排除其他责任人的应尽义务。该赔偿协议书的内容及赔偿数额，经审查，不违反法律规定，故予以确认。现怡庭物业公司对其他义务人行使追偿权，符合法律规定，应予以采纳。根据本案情形，判定本次事故的责任由怡庭物业公司承担175000元，由北塘城投公司承担100000元，由龙海建工公司承担224000元。

二审法院认为：关于争议焦点一，建设工程保修期满后，建筑物发生倒塌、脱落等情形而造成他人损害的，施工单位是否应承担赔偿责任？本院认为，虽然《建设工程质量管理条例》将装修工程的最低保修期限规定为2年，但保修期限调整的是建设工程施工合同发包方与承包方之间的关系，保修期限是对施工单位就建设工程质量问题进行无偿修理期限的规定，建筑物致他人损害所产生的赔偿责任的确定，不应适用保修期限的有关规定。(www.xing528.com)

建筑物的各分项工程，应当有合理使用年限，在合理使用年限内出现的倒塌、脱落等问题如非其他原因导致，即应认定建设工程存在质量缺陷，对因工程质量缺陷造成他人损害的，施工单位应当承担赔偿责任。虽然我国法律对建筑装修工程的合理使用年限没有明确规定，但不能就此确定其合理使用年限即为保修期限，否则，就意味着保修期满，即合理使用年限届满，保修期限也就成了“保坏期”。在确定其合理使用年限时，应当考虑房屋建筑属于可以长期使用的固定资产这一特性，符合社会公众对房屋合理使用年限的预期，为社会公众认同和接受，同时，可以参照同类装修工程普遍的、通常可以达到的实际合理使用年限，此外，还应考虑建筑物室外装修工程一旦出现脱落等质量问题而对公众安全所产生的危害。考察我们周围的建筑物可以发现，绝大多数建筑物在建成后数年甚至数十年仍未出现外墙抹灰层脱落等现象，社会公众对建筑物外墙装修工程的合理使用年限的预期不会低于此，如认定本案所涉装修工程的合理使用年限已经届满，不仅与通常建筑物外墙装修工程实际能够达到的合理使用年限明显不符，也与社会公众的普遍认识相悖，更不利于促进建筑施工企业注重施工质量以确保公共安全。因此，本院不能认定，本案所涉建筑物的外墙装修工程已超过合理使用年限。

关于争议焦点二，龙海建工公司对于质量合格及抹灰层脱落原因有无举证责任？本院认为，房屋所存在的内在质量缺陷和瑕疵，可能经过一定时期才能显露出来，竣工验收合格，只表明竣工验收时的状态，因此，竣工验收报告只有推定建筑物质量合格的证明效力，在有相反证据证明的情况下，仍可认定建筑物存在质量问题。本案建筑物抹灰层在合理使用年限内已然脱落，在无证据证明脱落系其他原因造成的情况下，脱落现象本身即证明建筑物存在质量问题。龙海建工公司主张脱落系建筑物改建等原因造成，对此应提供证据加以证明。本案二审过程中，龙海建工公司提供了专业工程师对有关问题的分析说明，但该说明并非法定证据形式，房屋改建等情况是否与抹灰层脱落有关、建筑装修工程本身有无质量问题，仍应当通过专业机构的鉴定明确，但龙海建工公司在一审期间并未申请鉴定，二审中经本院释明，仍然未提出鉴定申请，应承担举证不能的不利后果。对龙海建工公司关于抹灰层脱落系其他原因造成而非工程质量问题的主张，本院不予采信。

况且，本案所涉建筑物在事发前一年已出现挑檐板外侧立面抹灰层脱落并损坏他人财物的情况，龙海建工公司接报后虽进行了维修，但其作为专业建筑施工单位和本案所涉工程的施工人，对出现的问题并未引起足够重视，没有对挑檐板外侧立面抹灰层其他部位进行检修、排除安全隐患，以致再次发生事故，其对损害的发生存在过错，应承担相应责任。