抵押权的实现及其重要性

（一）抵押权实现的条件

抵押权的实现是一种附条件的法律行为，只有当所附条件成就时，才可以为之。抵押权的实现，必须具备以下要件：①须抵押权有效存在。《民法典》第391条规定，第三人提供担保，未经其书面同意，债权人允许债务人转移全部或者部分债务的，担保人不再承担相应的担保责任。《民法典》第419条规定，抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。②须债务已届清偿期，债务人未清偿债务或发生了当事人约定的实现抵押权的情形。但在以下情形下，履行期限没有届满，债权人仍可以实行抵押权：其一，债务人被人民法院裁定受理破产案件；其二，抵押人故意毁损或者减少抵押物的价值，抵押人应另行提供担保而予以拒绝；其三，债务人明确表示或者以自己的行为表明不履行债务；其四，发生当事人约定的实现抵押权的情形等。

（二）抵押权实现的途径

1.自力救济途径。所谓自力救济，是指在民事法律关系中，权利人不借助国家机关的公力，而以自己的力量来保护自己或他人权利的行为。依照《民法典》第410条的规定，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。这就是自力救济在抵押权实现方面的体现。自力救济强调交易的便捷性和经济性，能更好地保护抵押权人的利益，并与设立抵押权的目的吻合，对双方当事人均为有利。但需注意的是，《民法典》第401条规定，抵押权人在债务履行期限届满前，与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有的，只能依法就抵押财产优先受偿。此条款为保护抵押人，对抵押权人的自力救济权限进行了一定的限制。

2.公力救济途径。公力救济指当权利人的权利受到侵害，权利人行使诉讼权，诉请人民法院依民事诉讼程序保护自己的救济方式。公力救济途径在抵押权实现中占据重要地位。《民法典》第410条第2款规定，抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押权人与抵押人未就实现抵押权达成协议，主要有两种情形：一是双方就债务履行期届满债权未受清偿的事实没有异议，只是就采用何种方式来处理抵押财产的问题达不成一致意见；二是双方在债务是否已经履行以及抵押权本身的问题上存在争议，如双方对抵押合同的有关条款或者抵押权的效力问题存在争议。对于第一种情形，即抵押权人与抵押人仅就抵押权实现的方式未达成协议的，为了简便抵押权的实现程序，《民法典》第410条规定，抵押权人可以直接请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。对于第二种情形，抵押权人仍应当采取向人民法院提起诉讼的方式解决纠纷。

（三）抵押权实现的方式

1.抵押财产折价。抵押财产的折价，又称协议取得抵押财产，是指在抵押权实现时，抵押权人与抵押人达成协议，按照抵押财产自身的品质来参考市场价格将其折算为价款，把抵押财产所有权转移给抵押权人，从而实现抵押权的方式。根据《民法典》第410条的规定，折价的方式仅适用于当事人自己协商实现抵押权的途径，如经向法院提起诉讼以实现抵押权则不可采用该方式。

2.抵押财产拍卖。抵押财产拍卖，是指通过拍卖程序将抵押财产变价，以其变价款实现抵押权。拍卖是以公开竞价的方式出售抵押财产，其成交价格能最大限度地体现抵押财产的价值，有利于维护抵押人的利益，也能充分发挥抵押财产对债权的担保功能，进而维护债权人的利益。故在司法实务中，法院一般是以拍卖为原则、以变卖为例外，而且相较于变卖，拍卖的公开性和透明度更高。

3.抵押财产变卖。抵押财产变卖是指以一般的买卖形式出卖抵押财产，以其变价款实现债权的方式。相较于拍卖，变卖更为简易和自由。(www.xing528.com)

抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。还应注意的是，当抵押权人与抵押人协议处理抵押财产时，可能涉及抵押人的其他债权人的利益，如果抵押财产折价过低或者拍卖、变卖的价格远低于市场价格，如一套抵押住房的市场价格为100万元，抵押权人与抵押人却仅以50万元的价格协议变卖，在该抵押权人就变卖所得价款优先受偿后，可供后顺位的抵押权人以及其他债权人实现其债权的数额就会大大减少，从而损害他们的利益。为了保障其他债权人的利益，《民法典》第410条第1款规定，协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以请求人民法院撤销该协议。

（四）抵押财产的清偿顺序

在抵押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。当抵押财产上存在多个担保物权时，依以下规则处理：

1.同一抵押财产上多个抵押权共存时的清偿顺序。《民法典》第414条规定，同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款的清偿顺序有三种情况：①抵押权都已经登记的，按照登记的时间先后确定清偿顺序；顺序相同的，按照债权比例清偿。抵押登记的日期是在同一天的，则抵押权的顺序相同。②抵押权已经登记的先于未登记的受偿。③抵押权都未登记的，按照债权比例清偿。因不动产抵押采取登记生效主义，故此种情况针对的是动产抵押。因动产抵押未登记则不得对抗善意第三人，故未登记的抵押权之间均无对抗效力，只能依债权比例进行清偿。其他可以登记的担保物权，清偿顺序参照适用前款规定。

根据《民法典》第409条之规定，抵押权人可以放弃其抵押权的顺位，也可以与抵押人协议变更抵押权顺位等。但是，抵押权顺位的变更未经其他抵押权人书面同意的，不得对其他抵押权人产生不利影响。

2.同一抵押财产上抵押权与质权共存时的清偿顺序。《民法典》第415条规定，同一财产既设立抵押权又设立质权的，拍卖、变卖该财产所得的价款按照登记、交付的时间先后确定清偿顺序。该规则的本质就是，无论抵押权还是质权，以其公示的时间为准。公示在先的权利，就优先受到清偿。

3.动产购买价款抵押权优先受清偿。《民法典》第416条规定，动产抵押担保的主债权是抵押物的价款，标的物交付后10日内办理抵押登记的，该抵押权人优先于抵押物买受人的其他担保物权人受偿，但是留置权人除外。实务中，该条文规定的情形被称之为“价款抵押权”“超级优先权”“价金担保权”等。作为《民法典》第414条确立的“先登记者优先规则”的例外，《民法典》第416条奉行“后登记者优先原则”。即出卖人将标的物出卖给买受人后，或债权人提供标的物价款后，出卖人或债权人为了担保基于购买该标的物形成的价款债权而在该标的物上设立抵押权，只要在标的物交付后10日内办理抵押登记的，出卖人或债权人的抵押权优先于该标的物上设立的其他担保物权（留置权除外）得到清偿，即使其他担保物权设立在先。