（一）居住权的主体问题
根据《民法典》物权编第366条的规定，居住权是居住权人为了满足生活居住的需要，对他人的住宅享有的占有、使用的用益物权。由此说明，我国居住权制度的基本价值在于满足特定人的生活居住需求，而只有自然人才有生活居住需求，故居住权的权利主体只能是自然人，而不能是法人或其他组织。应当注意，《民法典》第367条规定：“设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。居住权合同一般包括下列条款：①当事人的姓名或者名称和住所；……”据此我们可以看出，设立居住权的主体即可以是自然人，也可以是法人及非法人组织。例如，目前存在的“公租房”、廉租房，其产权归属政府、企事业单位等法人或非法人组织。法人及非法人组织可以作为设立居住权人，与居住人签订居住权合同，赋予居住人以一定期限的居住权。即《民法典》第366条规定中的“居住权人”只能是自然人；“他人”包括自然人、法人和其他组织。
（二）居住权的客体问题
居住权的客体是他人的住宅，故对他人的非住宅建筑物（如商厦、铺面等）不得设立居住权。
关于居住权的客体，有一个非常值得探讨的问题，即在一套完整的住宅上设立居住权固无疑义，但能否在一套住宅的某个房间上设立居住权呢？严格地就物权客体特定、一物一权等原则而言，一套住宅的整体才能是物权的客体，在其一部分之上是不能成立某项物权的。但是考虑到：一方面，很多居住权人特别是以房养老模式下的老年人对于房屋的利用率和利用层级不高，仅需要住宅的一部分即可满足其最基础的养老生活需要。另一方面，在房屋部分上设定了居住权的住宅，其价格一定比没有任何居住权负担的房屋价格便宜，减轻了购房者的经济承受压力，故在住宅的部分上设定居住权，反而可能是最有利于居住权制度发挥作用、彰显生命力的做法。因此，在此问题上不宜胶柱鼓瑟，画地自限，而应以开放态度允许在一套住宅的部分上设立居住权。“这一权利的客体，实际上是对已经区分的建筑物再作了一次区分，在权利客体是物权客体特定主义原则的又一个例外”。当然，在一套住宅的部分上设立居住权的，要考虑并保护居住权人对厨房、卫生间等公共部分的使用权益。[11](www.xing528.com)
（三）关于居住权的内容界定问题
居住权的基本内容是生活居住，并可就此排除房屋所有权人和其他任何第三人对其居住、使用房屋的干涉。但什么是生活居住呢，其边界在哪里呢？例如，居住权人能让别人同住吗？居住权人能以满足居住需求为名对房屋进行改造吗？居住人能对房屋进行出租吗？居住权能转让和继承吗？这些问题看似是鸡毛蒜皮的小事，实则关系所有权人和居住权人两方权益。对此，可以明确一些基本原则：居住权人可以与其家属共同居住房屋，还可以让其雇佣的保姆等服务护理人员共同居住；居住权人不得改变房屋的结构和用途，其超越权利边界，以主人翁姿态对住宅进行大拆大建的行为是不被允许的，但在不改变房屋结构和用途的前提下，为满足居住需求作相应的装修和改良则是可以的；居住权人一般不得将居住的房屋进行出租，但是其与所有权人另有约定的除外；居住权不得转让和继承。
（四）关于房屋修缮管理义务及物业费由谁承担的问题
有过租房经历的人都知道，房屋漏水、房面掉漆等影响居住的问题，均可以要求房东予以解决，物业费也由房东缴纳。这是因为在租赁法律关系中，出租人依法负有维修租赁物的义务，而租户应支付的物业费通常已经被纳入房租之中了。但在居住权法律关系中，承担房屋修缮管理义务和物业费的，是所有权人还是居住权人呢？对此，民法典没有作明确规定。从居住权的物权属性及国外立法例来看，应该由居住权人来承担房屋修缮管理义务和物业费。例如，根据《法国民法典》的有关规定，居住权人须负担正常维修费和房屋税费，而正常维修费系指保存、管理和正常修缮的费用。但是要明确的是，居住权人的修缮管理义务限于日常的修缮，对房屋的大型修缮仍由所有权人负担。这和居住权人不得改变房屋结构和用途的义务也是相一致的。但为公平起见，如果房屋须大修系由居住权人缺乏维修保养所引起的，则大修费用仍应由居住权人承担。[12]
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