民法原理与实务·物权编：居住权的意义与设立

（一）制度的由来

剥开罗马法的“物权之笋”，我们会对居住权作为用益物权的历史源头和法律逻辑看得更清楚。根据罗马法，物权分为所有权和他物权两“大”类，他物权分为用益物权和担保物权两“中”类，用益物权又分为役权、地上权和永佃权三“小”类。所谓役权，是为特定的土地或特定人的便利和收益而利用他人之物的权利，是在他人所有权上设定的一种负担。其中，为特定的土地便利而利用他人特定土地的权利是地役权，而为特定人的利益利用他人所有之物的权利是人役权。居住权是役权的一种。承袭罗马法居住权规定之传统，法国、德国、瑞士、意大利等国的民法典等均规定了居住权制度。^[7]对于我国是否应当引入居住权制度，在《物权法》的制定过程中就存在很大争议，立法中也出现过反复，最终《物权法》没有规定居住权。在《物权法》通过后，对是否引入居住权的争议仍没有中断，一些学者提出了引入居住权的具体建议。在编纂《民法典》物权编时，最终增设了居住权。民法典之所以专章规定居住权，归根结底是为了回应中国社会对居住权制度的需求。全国人大常委会在《关于〈中华人民共和国民法典（草案）〉的说明》中即指出，增加规定“居住权”这一新型用益物权，是为了贯彻党的十九大所提出的加快建立多主体供给、多渠道保障住房制度的要求，满足居住权人稳定的生活居住需要。

（二）功能及意义

保障住有所居是居住权入典的主要原因。根据学者们的研究，居住权入典至少有以下几个方面的重要意义：

第一，开辟了更为广阔的以房养老途径。通过规定居住权制度，赋权于民，则能够让有住房的老年人根据自己的实际情况，自主选择是否在生前将房产出售，同时保留物权性的居住权，

第二，助推完善多层次的住房保障体系。有学者指出，在商品房以外的住房保障房领域，采取的不是产权式保障，而应是以保障居住为目的的居住权式保障，如此可有效解决保障房领域的违规申请、炒作投机等问题。此外，居住权制度也是解决小产权问题的一个有效方案：让小产权房的购买者取得居住权而非所有权，既不违背集体土地宅基地进入集中市场的强制性规定，又可满足投资者的需求，还可以稳定低价房地产的市场价格。

第三，有利于平衡房屋居住和房屋继承的关系。如前所述，居住权诞生的重要原因，就是为了在继承人对房屋的继承权益与利益相关者对房屋的居住权益之间取得平衡。有了居住权这一“平衡利器”，“上帝的归上帝，凯撒的归凯撒”，房屋所有人在采取遗嘱形式处分房产时会免去很多纠结，从而实现“既能保障居住权人的居住利益的满足，又能使财富的走向符合财富创造人的意志”的双重功效。^[8]

（三）概念及特征(www.xing528.com)

居住权是以居住为目的，对他人的住房及其附属设施所享有的占有、使用的权利。根据《民法典》物权编第366条规定，居住权被定义为：“居住权人按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的一种用益物权，以满足生活居住的需要。”根据上述定义，我们可以看出，居住权具有以下特征：

1.居住权是在他人所有的住宅上所设立的物权。设立居住权是住宅所有权人处分自己财产的一种方式，住宅所有权人根据自己的意思自由在自己所有的住宅的全部或者部分上为他人设立居住权。此外，根据本条的规定，居住权只能在他人所有的住宅上加以设立，在其他类型的房屋上不能设立居住权。

2.居住权是一种用益物权。用益物权是以支配标的物的使用价值为内容的物权。我国的用益物权主要包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、居住权和地役权等。应特别注意的是，并非所有居住他人住宅的权利均是本条规定的居住权。如果当事人之间存在抚养、扶养、赡养、租赁、借用等关系，也同样可能享有居住他人住宅的权利。但由此而享有的权利不具有物权的排他效力，不是《民法典》物权编第366条规定的居住权。居住权与住宅租赁权都是对他人住宅进行占有、使用，但二者之间存在明显的区别：

（1）权利性质不同。居住权是一种用益物权，是绝对权，其必须要通过登记才能设立；而房屋租赁权是基于合同产生的一种债权，是相对权，其设立不需采取登记的方式。

（2）权利主体不同。居住权具有人役权属性，其权利主体是自然人；而住宅租赁权的权利主体既可以是自然人，也可以是法人或非法人组织。

（3）权利期限不同。《民法典》物权编对居住权的期限没有加以限制，住宅所有权人可以为居住权人设置终身期限；而根据原《合同法》之规定，租赁期限不得超过20年，超过部分无效，《民法典》合同编第705条也坚持了同样的观点。

（4）所有权人的权利不同。居住权一旦设立，所有权人就丧失了解除居住权合同的权力（因为居住权合同的目的就是设立居住权，所以居住权设立即意味着居住权合同已因履行完毕而消灭，其无法再成为解除权的对象）；但租赁权成立后，出租人仍可依法解除租赁合同，承租人面临的不确定性显然更大。此外，租赁权的取得一般是有偿的；而居住权的设立原则上是无偿的，另有约定的除外。