五、建设用地使用权的消灭—《民法原理与实务·物权编》

建设用地使用权作为一种物权，可因物权消灭的一般原因而归于消灭，如灭失、征收、抛弃等。此外，还因一些特殊原因而消灭，现分述如下：

（一）使用权存续期限届满

建设用地使用权属于有期物权，在期限届满之时，如果使用权人没有续期，建设用地使用权终止，土地所有人重新获得对土地的圆满支配权，重新对该土地享有占用、使用、收益、处分等全部权能。但应注意《民法典》物权编第359条规定了：“住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋以及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。”

1.自动续期：是指一旦期满以后，不需要土地使用权人申请，不需要办理审批手续，就自动续期。

2.续期的期限：按照《中共中央国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》上所提出的要求，研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排，推动全社会对公民财产长久受保护的良好和稳定预期。这就意味着，续期应该尽可能长一点。因此有学者提出，续期的期限应根据原来建设用地使用权的期限进行续展，即原来期限是70年的，期满后续期70年；原来期限是50年的，期满后续期50年。

3.续期的费用：根据“续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理”的表述，具有三个含义：一是续期需要收费；二是收费可能会减或免；三是只有法律或行政法规才能对此作出规定，而不能是由其他层级更低的法律法规加以规定，比如部门规章。

（二）国家收回使用权

《民法典》物权编第358条规定：“建设用地使用权期限届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依据本法第243条的规定对该土地上的房屋以及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。”通过划拨方式取得建设用地使用权的，由于取得的无偿性，国家可以随时收回，不予补偿。需要明确的是，这种无偿指的是对建设用地使用权不予补偿，而对其地上建筑物、其他附着物，收回时应当根据实际情况给予适当补偿。通过出让方式取得建设用地使用权的，根据收回原因的不同，可分为两种情形：一是符合法定收回的条件，如使用权人未经批准擅自改变用途、长期闲置土地等违法行为，可以收回建设用地使用权；二是因土地使用者不履行建设用地使用权出让合同而收回土地使用权。(www.xing528.com)

（三）土地灭失

土地灭失是指由于自然原因而造成原土地性质的彻底改变或原土地面貌的彻底改变，如因地震、火山爆发、水灾、地面塌陷等自然灾害导致土地实际使用价值的消失，致使土地使用者无法按照合同约定或批准文件规定的用途利用土地，从而终止建设用地使用权。

（四）使用权人死亡无人继承

当建设用地使用权人为自然人时，其死亡后，建设用地使用权应由其继承人继承，如果没有继承人，建设用地使用权当然灭失，由国家收回土地。

（五）没收

法院或有权的行政机关，基于司法权或行政权，可以对违法当事人作出没收财产的处罚。如果当事人拥有以出让方式获得的建设用地使用权，可以对该建设用地使用权进行没收，剥夺原权利人所享有的建设用地使用权，导致其建设用地使用权终止。