《民法典》明确建筑物区分所有权及成员权

（一）成员权的含义

建筑物区分所有人的成员权，亦称为业主的管理权，是指业主基于在一栋建筑物的构造、权利归属及使用上的不可分离的共同关系而产生的、作为建筑物的一个团体组织成员所享有的权利和承担的义务。《民法典》第271条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”可见，《民法典》确立的建筑物区分所有权是包括管理权在内的“三元论”建筑物区分所有权，即除了专有权和共有权之外，还包括管理权，即成员权。

（二）成员权的内容

成员权的内容，即业主作为成员权人所享有的权利和承担的义务。

1.业主的权利。按照《民法典》规定，归纳而言，业主主要享有以下权利：

（1）设立业主大会和选举业主委员会的权利。《民法典》第277条规定，业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序，依照法律、法规的规定。地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。

（2）重大事项表决权。根据《民法典》第278条的规定，下列事项由业主共同决定：“①制定和修改业主大会议事规则；②制定和修改管理规约；③选举业主委员会或者更换业主委员会成员；④选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；⑤使用建筑物及其附属设施的维修资金；⑥筹集建筑物及其附属设施的维修资金；⑦改建、重建建筑物及其附属设施；⑧改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；⑨有关共有和管理权利的其他重大事项。业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。”

（3）请求权。业主管理权中的请求权包括撤销业主大会或业主委员会决定的请求权、共有资金分配请求权、建筑物收益分配请求权等。《民法典》规定，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。建筑物以及附属设施的维修资金，属于业主共有，经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍附属设施等共有部分的维修、更新和改造。紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。建筑物以及附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。此外，业主对建设单位、物业服务企业或者其他管理人以及其他业主侵害自己合法权益的行为，有权请求其承担民事责任。

（4）其他管理权。主要包括知情权、自主管理权、委托管理权、更换管理人权和监督权等。《民法典》规定，建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业管理企业或者其他管理人进行管理。对于建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施的，接受业主的监督，并及时答复业主对物业服务情况提出的询问。

2.业主的义务。业主作为成员权人，在享有上述权利的同时，亦须承担下列义务：

（1）遵守法律、法规和管理规约的义务。《民法典》规定，业主应当遵守法律、法规以及管理规约，相关行为应当符合节约资源、保护生态环境的要求。对于物业服务企业或者其他管理人执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，业主应当依法予以配合。业主不得作出任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为。业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。(www.xing528.com)

（2）执行业主大会或者业主委员会决定的义务。《民法典》规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。

（3）其他义务。例如，服从管理人管理的义务、支付共同费用的义务等。

引例分析

本案例考查点是按份共有法律关系与善意取得制度。

①本案中存在两个法律关系。一是甲、乙、丙对音响的按份共有关系；二是甲与丁之间的音响买卖合同关系。

②音响设备的所有权应当归丁。因为甲的行为虽然构成无权处分，但丁对音响的共有情况并不知情，应当将其认定为善意第三人，并且音箱已交付给丁，完全符合善意取得的构成要件，因此丁可以取得音响设备的所有权。

③本案的正确处理方法是：对于音响的5万元价款，乙得2万，丙1万，甲得剩余的2万，即甲的债权不能获得完全清偿。因为甲作为无权处分人，要承担其无权处分行为所带来的损失。

相关法律

《民法典》第271～296条