《民法原理与实务·物权编》第二节：专有权

（一）专有权的含义

《民法典》第272条规定：“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。”故专有权就是指建筑物区分所有人对其专有部分所享有的占有、使用、收益和处分的权利，是建筑物区分所有权中的核心要素。

（二）专有权的客体

专有权的客体即专有部分，是指在构造上能够明确区分，具有排他性且可独立使用的建筑物部分。若一栋建筑物无构造上的独立性和使用上的独立性，则只能成为单独所有权或者共有所有权的客体，而不能成立建筑物区分所有权。

关于专有部分范围的具体界定方法，按照我国现行的房屋面积测绘规范，房屋的套内建筑面积是计算至各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙等共有墙的中心点的，即均按墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积^[7]。(www.xing528.com)

（三）专有权的内容

1.专有权人的权利。专有部分作为所有人享有单独所有权的部分，在内容上与一般的不动产所有权基本相同。即权利人对建筑物内属于自己所有的住宅、经营性用房等专有部分可以直接占有、使用，实现居住目的或者用于经营；也可以依法出租、出借，以获取收益或增进与他人感情；还可以用来抵押贷款或出售给他人。根据《民法典》的规定，业主转让建筑物的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有权和共同管理的权利一并转让。

2.专有权人的义务。其一，专有权人须尊重建筑物区分所有权的性质以及建筑物专有部分的自身性质和用途，按照本来的用途使用专有部分，不得擅自改变本来用途，如不能擅自“住改商”。《民法典》第279条规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。”其二，正当维修和改良的义务，即专有权人如果对专有部分进行维修和改良，必须遵守有关的法律法规，如不得擅自改变建筑主体和承重结构，不得破坏建筑物安全及外观，不能妨碍建筑物整体的正常使用等。《民法典》第272条规定，业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。