物权变动的公示原则-民法原理与实务·物权编

物权具有绝对的、排他的效力，故其变动必须具有由外部可以辨认的表征，始可明示其法律关系，减少交易成本，避免第三人遭受损害，保护交易安全。此种可由外部辨认的表征，即为物权变动的公示方法。^[3]《民法典》第208条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”该条款确立了我国物权变动的公示原则。

经过公示的物权就具有了公信力，也就是登记物权具有权利正确性的推定，即使公示出来的权利状况与真实的权利状况不相符合，但第三人因为信赖该公示而进行的交易，应受法律保护。这就是物权变动的公信原则。例如，甲是某房屋的真实所有权人，但因某种原因跟乙约定好将房屋登记在乙的名下。后乙瞒着甲私自将该房屋出售给丙，丙在签订购房合同前曾到房屋登记主管部门查册，确认了乙为该房产的登记产权人，并且该房产无抵押无争议，丙就放心地与乙缔约、向乙付款并顺利地完成了过户。此时甲发现了乙擅自处分该房产的行为，遂以无权处分要求撤销该交易。那么根据公信原则，乙虽然在法律上欠缺处分权，但基于不动产登记的公信力，丙仍然可以确定地取得该房屋的所有权。从另一角度来看，这也是民法的善意取得制度在不动产领域的表现。

（一）不动产物权变动之公示方法——登记

不动产登记，是指经权利人申请，国家专职部门将有关申请人的不动产物权的事项记载于不动产登记簿的事实活动。《民法典》第209条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”因此，我国关于不动产物权的登记，采取的是登记生效主义原则。例如，甲、乙买卖房屋，双方办理了房屋产权的过户登记，虽然甲未将房屋实际交付给乙，乙也未交付全部价款，但该房屋的所有权已经属于乙，而不再属于甲。

《民法典》第209条但书规定的内容是，在不动产物权变动的规则中，登记发生物权变动是基本规则，不必登记是例外规则，且须法律予以特别规定。其含义在于，进行不动产物权变动，在法律没有特别规定的情况下，必须登记才发生物权变动效果；而只有在法律有特别规定的情况下，才应当按照法律规定的方式进行不动产物权变动。不需要登记的不动产物权主要包括三种情形：一是依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不进行登记。二是《民法典》物权编第二章第三节中规定的一些无需登记的特殊情况，即主要是非依法律行为而发生的物权变动的情形。^[4]三是结合我国的实际情况，尤其是农村的实际情况，所规定的一些不需要登记的不动产物权，如土地承包经营权、宅基地使用权、地役权等。

《民法典》对不动产登记的规定主要包括以下内容：

1.登记机构。《民法典》规定不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。国务院已于2014年11月24日发布《不动产登记暂行条例》，自2015年3月1日起施行。该条例规定的就是统一的不动产物权变动的登记制度，改变了以往不动产登记的机构不统一、程序不统一、登记簿不统一等分散状况，实行了登记机构统一、登记范围统一、登记办法统一、登记程序统一、登记效果统一，以及登记信息共享和保护的统一。

2.登记生效时间。《民法典》第214条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。按照本条规定，只有不动产变动登记记载于不动产登记簿的时间，才是不动产物权变动的时间，即只有当不动产物权变动的信息登记在不动产登记簿上的时候，设立登记的申请人才成为真正的物权人，变更登记的申请人的物权发生变更，转让物权的申请人取得物权，消灭物权的申请人的物权予以消灭。

3.登记簿与权属证书。《民法典》第216、217条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。

不动产登记簿，是不动产登记机构按照国务院自然资源部规定所设立的统一的不动产权属登记簿，用以记载不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况，不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况，以及涉及不动产权利限制、提示等事项。由于不动产登记簿是物权归属和内容的根据，因而在不动产登记簿上记载某人享有某项物权时，就直接推定该人享有该项物权，其物权的内容也以不动产登记簿上的记载内容为准。这就是不动产登记簿所记载的权利的正确性推定效力规则，这对于客观、公正的不动产交易秩序的建立和维护，交易安全的保障而言，具有重要意义。

4.登记资料的查询。《民法典》第218条规定，权利人、利害关系人可以申请查询、复制不动产登记资料，登记机构应当提供。不动产登记制度的目的在于向公众公示物权的状况，但是同时基于保护个人隐私的考虑，又将公示的对象限定为“权利人”和“利害关系人”，仅赋予这两类人查询权。这里的“权利人”是指对登记的不动产享有所有权或他物权的人；而“利害关系人”是指与登记的不动产有一定的现实利益关系，并有可能因登记结果的变动而对其利益产生影响的人。在查询和复制不动产登记资料时，申请人应当证明自己是权利人或者利害关系人。

同时，《民法典》第219条规定，利害关系人不得公开、非法使用权利人的不动产登记资料。该条款为查询、复制不动产登记资料的利害关系人设定了义务：①不得非法使用，即不得超出其正当性、合法性的目的使用不动产登记资料，不得将查询获得的不动产登记资料用于其他目的，如将查询、复制的他人不动产登记资料非法出卖；②不得公开权利人的不动产登记资料，即不得将查询、复制他人不动产登记获得的资料交给查询、复制目的之外的第三人，未经权利人同意，不得泄露其通过查询而获得的不动产登记资料。

案例^[5]

原告刘某于2018年1月2日向被告夏津县不动产登记中心提出申请，要求查询和复制御景家园小区宗地总面积共用给予不动产登记的权利人（姓名）、不动产单元号，并出具查询结果证明。被告对此均未作出书面答复。原告认为被告的上述行政行为系不履行法定职责的情形，侵犯了原告的合法知情权，故诉至法院，诉请判令被告向原告提供查询与复制，并出具查询结果证明。法院认为，因不动产登记信息涉及特定的权利人或利害关系人，为平衡个人隐私与公众知情权，国家从法律、法规、规章等层面对不动产登记信息查询作出了专门规定。刘某申请查询、复制的不动产登记信息均是御景家园小区其他业主的不动产登记信息，虽然被上诉人未书面告知不予提供相关信息不符合法律规定，但是上诉人并非相关不动产登记信息的权利人或利害关系人，无权查询或获取上述信息，因此，上诉人要求被上诉人为相关不动产登记信息提供查询和复制并出具查询结果证明的诉讼请求不能成立。

5.更正登记。《民法典》第220条第1款规定，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。据此，更正登记是指已经完成的登记，由于当初登记手续的错误或者遗漏，致使登记与原始的实体权利关系不一致，为消除这种不一致的状态，对既存的登记内容进行修正补充的登记。进行更正登记需具备两个条件：其一，不动产登记簿记载的权利人书面同意更正；其二，有证据证明登记确有错误的。(www.xing528.com)

6.异议登记。《民法典》第220条第2款规定，权利人、利害关系人申请更正登记，不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记，申请人自异议登记之日起15日内不提起诉讼的，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。

异议登记的法律效力是不动产登记簿上所记载的权利失去权利正确性推定的效力，第三人不得主张依登记的公信力而受到保护。该制度的目的不在于阻止不动产登记人处分不动产，而在于提醒第三人注意该不动产是存在争议的，提醒其注意交易的风险。同时为了防止申请人滥用异议登记制度，本条还规定，异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。

7.预告登记。《民法典》第221条规定，当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起90日内未申请登记的，预告登记失效。

预告登记是不动产登记的特殊类型。其他的不动产登记都是针对现实的不动产物权进行的，而预告登记所登记的不是不动产物权，而是目的在于保护将来发生不动产物权变动的请求权。预告登记制度能够很好地防止开发商一房二卖，保障买房人的合同债权得到实现，从而最终获得房屋的所有权。

知识链接^[6]

预告登记适用于不动产物权的协议，在我国，其主要适用于商品房预售。在商品房预售中，预售登记作出后，使期房买卖得到了公示，这种期待权具有了对抗第三人的效力。也就是说，在办理了预售登记后，房屋所有人不得进行一房多卖，否则，其违反房屋预售登记内容作出的处分房屋所有权的行为无效。

（二）动产物权变动之公示方法——交付

《民法典》第224条规定：“动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但是法律另有规定的除外。”据此规定，交付是动产物权变动的公示方法，亦即生效要件。

所谓交付就是转移占有，即将自己占有的物或权利凭证转移给其他人占有的行为。交付有现实交付与观念交付之分。所谓现实交付，指动产物权之让与人，将其对于动产的现实的直接的占有移转与受让人。例如，甲将自己的手提电脑卖给乙，甲把手提电脑交付给乙，即完成交付行为。除此之外，在现实生活中，还存在假借他人之手进行的交付，也属现实交付。例如，甲将自己的轿车出售给乙，甲的司机将轿车交付给乙的司机，完成交付行为；再如，甲将一盆景卖给乙，乙又将盆景卖给丙，乙请甲将该盆景直接交付于丙，甲允诺并为之，在这种情况下，并不是甲将所有权直接交付于丙，而是甲将盆景交付于丙的时候，同时完成了其对乙的交付，以及乙对丙的交付。

观念交付，也称为拟制交付，是指动产占有在观念上的移转而非现实移转，即让与人并没有将对物的控制权直接移转给受让人。为照顾在特殊情形下交易的便捷性，法律允许以观念交付代替现实交付。观念交付主要包括以下三种情形：

第一种是简易交付。即出让人在转让动产物权之前，受让人已占有动产，则从移转标的物所有权的合同生效时起，视为交付。《民法典》第226条规定：“动产物权设立和转让前，权利人已经占有该动产的，物权自民事法律行为生效时发生效力。”此条款中的“民事法律行为”，主要是指动产让与人与受让人订立动产转让的协议以及与质权人订立动产出质的协议等行为。

第二种指示交付。即当动产由第三人占有时，转让人将其对第三人的原物返还请求权转让给受让人，以代替现实的交付。《民法典》第227条规定：“动产物权设立和转让前，第三人依法占有该动产的，负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。”指示交付适用于动产物权的让与人对其所转让的标的物不享有物理意义上的直接占有和直接控制的可能，从而无法通过现实交付的方式使得动产物权得以变动的情形。例如，甲将自己的自行车出租给乙使用，在租赁期未满之时，甲又将该自行车出售给丙，由于租期未满，自行车尚由乙合法使用，此时为使得丙享有对该自行车的所有权，甲将自己享有的针对乙的返还原物请求权转让给丙以代替现实交付。

第三种占有改定。即转让人和受让人在转让动产物权时，当事人双方约定让与人仍将继续占有动产，而受让人因此取得对标的物的间接占有，以代替标的物的实际交付。《民法典》第228条规定：“动产物权转让时，当事人又约定由出让人继续占有该动产的，物权自该约定生效时发生效力。”例如，某甲于2020年6月1日将自己的电动车卖给乙，并约定电动车所有权自此发生转移，但甲因工作需要，还需再使用电动车1个月，并于7月1日将电动车交付于乙。此即为占有改定，甲虽然继续占有该电动车，但该电动车的所有权已基于双方的约定于6月1日转归乙所有。

另外，《民法典》第225条规定：“船舶、航空器和机动车等的物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。”因此这三类特殊的动产如果仅仅完成了交付而没有进行登记的话，则物权变动的效力仅可对抗让与人，而不能对抗善意第三人，此乃物权变动的登记对抗主义，有别于不动产变动的登记生效主义。