物质要素与法律上的性质：物权与其相关权益

物质要素是企业在生产和管理过程中形成的有形资产^[2]。它包括动产和不动产，如创业项目实施场地、生产设备、自然资源、便捷的互联网通信系统、良好的物业管理和商务中心，以及周边方便的交通生活配套设施等。

● 物质要素的法律性质

这里的物质要素，主要指的是有形财产及其相关权益。物质要素在法律上的性质主要表现为物权及其相关权益。物权是权利人依法对特定物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。物权具有利益的直接实行性，即物权人在法定范围内基于自己的意思而不必借助任何他人的意思或行为即可对物直接支配，实行权利，享有财产利益；物权人在权利效力上具有优先于债权的特性。物权具有特殊的效力，具体而言，有以下七个方面。

物权的排他性效力。在同一标的物上，已有所有权存在的，不能另有其他所有权成立；已有以占有为内容的用益物权存在的，不得另有同样性质的用益物权成立。

物权的优先效力。一是物权相互间的优先效力，同一物上有多个物权并存的情况下，先设定的物权优先于后设定的物权。如一栋房屋上设有多个抵押权，登记在先的抵押权优先受清偿。二是物权优先于债权，同一标的物上，物权与债权并存时，物权优先于债权。如“一物数卖”：甲与乙约定将某项动产出卖给乙，乙支付了相应价金，甲没有交付该动产给乙，随后甲又将该动产卖给丙并交付之，此时丙获得了该项不动产所有权，乙只能请求甲承担违约责任。物权优先于债权还表现在当担保物权与债权并存时，该担保物权具有优先于债权的效力。

物权的追及效力。物权的标的物不管辗转落入何人之手，所有权人都可以依法向物的占有人请求返还原物；但是物权的追及效力并不是绝对的，而是会受到善意取得制度适用的限制。

物上请求权。物权的权利人在其权利的实现上遇有某种妨害时，有权请求除去妨害。这包括请求返还原物、排除妨害、消除危险、恢复原状等。

所有权。所有权所有人依法按照自己的意志对其所有物进行占有、使用、受益和处分等方式，独占性支配其所有物，并排斥他人非法干涉的永久性物权^[3]。所有权包括国家所有权、集体所有权、私人所有权。业主的建筑物区分所有权是城市住宅及办公楼的主要权属形式，该权利内容包括专有权、共有权和管理权。不动产相邻各方在行使所有权或他物权时，因相互间应当给予方便或接受限制而发生的权利义务关系，便是相邻关系。两个或两个以上的民事主体对同一项财产所共同享有的所有权法律上称为共有权，所有权共有是社会经济生活中常见的现象，也是所有权的一种特殊形式。其主要特点在于，对外是一个完整的所有类型，对内则按照不同的共有类型，共有人之间享有不同的权利、承担不同的义务。

用益物权。非所有权人对他人所有之物所享有的占有、使用和收益的他物权便是法律上的用益物权。用益物权是所有权的一种实现方式，有利于实现物的最高价值的利用。我国目前的用益物权都是建立在不动产之上的，社会经济生活中常见的土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权、自然资源使用权等都属于用益物权。法律设立用益物权的目的在于满足非所有权人利用他人不动产的需要。

担保物权。为确保债权的实现，在债务人或第三人所有的物或者权利之上所设定的，就债务人不履行债务时，或者发生当事人约定的实现担保物权的情形时，优先受偿的他物权，便是法律的担保物权。物上一旦被设定担保物权，意味着担保人对担保标的物的处分权受到限制，担保物权由于能够担保其债权优先受清偿，因此在社会经济生活中被广泛运用。

物权的主要类型如表1-1所示。

表1-1　物权的类型

经典案例

山东日照中院判决木业公司诉工程处排除妨碍纠纷案^[4](www.xing528.com)

【裁判要旨】我国对不动产物权登记原则上采取的是登记要件模式，即登记为物权生效的法定要件。建设用地使用权属于不动产用益物权的一种，其设立也应以登记为要件，即设立建设用地使用权自登记时生效。

2009年4月1日，山东省日照市公路管理局工程处（简称工程处）与日照市岚山区碑廓镇大朱槽一村签订土地租赁合同，约定工程处租赁大朱槽一村土地60亩，用于拌合站安装和存料使用，租期一年。2010年1月25日，日照德霖木业有限公司（简称木业公司）以3 010万元价格竞得2009G号宗地的国有建设用地使用权，面积为14万平方米。工程处租赁的土地即包含在木业公司竞得的土地中。2011年4月3日，木业公司与日照市国土资源局签订国有建设用地使用权出让合同。同年4月29日，木业公司交齐土地出让金。5月6日，木业公司向有关部门申请权利初始登记。5月20日，木业公司取得涉案土地使用权证。11月5日，工程处将拌合站设备迁出木业公司厂区。

关于工程处占用的土地面积，双方存在争议。木业公司称，工程处占用土地面积为60亩；工程处则辩称，其施工的工程结束后，已不需要占用60亩土地，其实际占用的土地面积为12亩。木业公司对此有异议，工程处未提供证据证实自己的主张。2011年9月21日，经原审现场勘查测量，工程处拌合站设备占用土地面积为12亩，木业公司将拌合站周围放置了木材。经木业公司申请，原审法院依法委托物价部门鉴定涉案土地租赁费为每亩每年1.5万元。此外，关于木业公司享有土地使用权的时间，双方也存有争议。木业公司认为，其于2010年1月25日竞得涉案土地使用权后，对涉案土地即享有排他的使用权；工程处则认为，2011年5月20日木业公司办理了土地使用权证后，才依法享有土地使用权。

山东省日照市岚山区人民法院经审理认为，虽然木业公司之前成功竞得该土地使用权，且已交齐土地出让金，并与有关部门签订了国有土地使用权出让合同，但该行为仅是其取得国有土地使用权的准备工作，在木业公司依法向有关部门申请权利登记前，该公司对该土地并不享有排他的使用权。因此，木业公司主张其自依法竞得该土地使用权时即依法享有排他的使用权，于法无据，不予支持。木业公司应自2011年5月6日向有关部门申请权利初始登记时，依法取得涉案土地使用权。

2012年9月20日，山东省日照市中级人民法院判决：驳回上诉，维持原判。

● 占有

占有亦是物质要素的一种类型，在法律上属于准物权，是人对于物具有事实上的管领力的一种状态。法律所保护的占有，本质上是一种利益，体现着占有人的利益。

占有的法律特性：这是一种法律保护的事实状态；占有的对象仅限于物；占有是对物具有的事实上的管领力。

占有具有保护功能、公示功能以及持续功能。

● 物质要素的法律风险防范

受让或转让不动产或不动产物权时，注意查询不动产登记信息。如果涉及房屋所有权的转让，必须查询房屋所有权登记信息，并进行转让登记；如果用不动产进行抵押时，必须到登记机关进行抵押权登记。

受让或转让动产时，既要关注动产本身的瑕疵，又要关注动产的权利瑕疵，如动产是否为受让人或转让人所有，以及动产是否有知识产权侵权等。

物质要素的受让与转让尽量用规范合同。

所有权人尽量利用物之使用价值和交换价值，在所有权上设定用益物权和担保物权，以发挥物之最大价值，但要注意设定权利时，须依法律规定登记或订立书面合同。