顶尖投资者的自我评估与房产投资

房地产投资与其他投资标的不同的是，其投资额度较大。尽管现在可以利用银行按揭的财务杠杆，但首付额度仍然不小。对这么一大笔投资，必须精心选择合适的房产投资类型。

房地产投资类型主要有以下几种可以选择。

第一，土地投资

土地投资是以土地为投资对象，通过对土地进行开发，促进土地增值，从而获得投资收益。土地投资具有位置固定（属于不动产投资）、投资额较大、资金占用时间长、增值明显等特性。

我国国土部门一向有“守住18亿亩耕地红线”的底线，可以用来开发的土地资源越来越少，由此决定了土地具有较高的增值潜力。

北京东三环长虹桥附近有一块地皮，建筑面积达4.6万平方米，属于北京的繁华地段。2006年，李泽楷旗下香港上市公司盈科大衍地产以5.1亿元人民币投得该地皮，当时露面地价每平米1.3万元。但投得后，盈大却将其闲置多年，没有开发。

3年后，该地段的住宅楼价，每方米（包括建筑成本）已经动辄高达3万至5万元人民币。盈大什么也没干，就已经获得暴利。8月份，李泽楷突然将这块地皮以1.18亿美元（约9.2亿港元）转手卖给瑞安建业，盈大因此税前获利2.35亿港元。

第二，住宅房产投资

住宅房产投资是涉及面最广、相对资金额度小的一种投资品种，它与大部分老百姓的生活密切相关。除了一些专业的投机客，大部分人持有的房地产类型都是住宅房产。

住宅房产投资时要观察开发商、地段、房屋质量、房贷等因素进行综合考虑。千万不要在他人的诱导下盲目买入。

第三，商业地产投资

商业房地产是另一类重要的房地产投资品种，由于投资回报率高，许多专业的房地产投机者都喜爱炒作该品种。

商业地产形式多样，主要包括购物中心、百货、超市、商业街、主题商场、专业市场、写字楼、酒店等。工业园区一般不划为商业地产。实际上大家看到很多地产形式，是融合了住宅地产、商业地产、工业地产、旅游地产等的复合地产。界限不一定划分得那么明确。比如酒店，可以划为商业地产，也可以划为旅游地产。

影响商业地产价格的主要因素是该商业区的发展前景、收益高低，尤其是地段。对想投资商业地产的普通投资客来说，掌握如何正确考量商铺、规避投资风险等相关投资知识十分必要。

投资者在买入前，可以从以下几个方面切入，进行价值评估。(www.xing528.com)

（1）周边的环境

周边环境甚至是极为不起眼的环境变化都直接影响商业地产的价值，这一点在商业地产上表现得最为明显。例如，过宽的路面，虽然方便交通车流，但不易积聚人流，直接影响租金的标准；甚至路面有障碍物也会影响到租金。

（2）设施配备

就商业地产来说，要有通风环保等设备有效留住客户，这是最基础的，独立经营的铺位需要互联网等；电梯的数量足够是客流充分的保障，电梯的位置和安排也同样重要。

（3）整体的规划布局

合理的布局可以使客流有效地流动，否则给每一个体验过的客户留下的都是无序、混乱的体验。

（4）科学的铺面设计

铺面的面积大小、进深以及层高都要精心设计，否则会影响到货品的展示和进店率。

（5）停车位

充足的车位保证有效消费人群的到达，另外停车场设计要合理，保证进出方便，使客流能够有效地流动。

（6）售价

购买商业地产之前，应该估算出这个商业地产的合理售价，同类地段商铺售价可这样计算：售价=（同类地段商铺月租金+×）×150倍。×指市政规划对租价的提升，是隐性租价，现在没有体现出来。如果这个×很大，那么这个房子一定值得买，它可能就是一个原始股。当然，这是一个非常考验投资者眼光的事情。

除了这三种常见的房地产投资品种之外，近年来还涌现了其他各种概念的投资品种，如旅游房产、养老房产等。投资者在具体投资时，要根据自己的资金实力，仔细推敲房产细节，找准其未来的增值点，买入后，可以中长期持有一段时间以待升值。