居间合同的特点及义务

【导读】

居间合同中居间人的作用是介绍、联络委托人，以促成委托人和第三人订立合同。居间合同为有偿合同，但居间人只能在居间活动成功时获得报酬。

【讲述】

一、居间合同概述

（一）居间合同的概念和法律特征

居间合同，是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间合同的法律特征表现为：

1.居间合同是有名合同。大多数国家的民商法典和民商法理论上都承认居间合同是一种独立的典型合同。居间有利于促进交易，在民间大量存在，因此，合同法明确把居间合同规定为一种独立的有名合同。

2.居间合同是有偿、诺成、不要式合同。居间合同中的委托人须向居间人给付报酬作为对居间人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务活动的报偿。居间人以收取从事居间活动的报酬为其营业目的，如果没有报酬，就不是居间合同，所以说居间合同是有偿合同。居间合同只要当事人双方的意思表示一致即可成立并生效，不以当事人和现实交付为成立及生效要件，所以居间合同为诺成合同。居间合同的成立也无需采用特定的形式，当事人可采用口头、书面形式或者其他形式，因此，居间合同是不要式合同。

3.居间合同的标的是行为，具有居间性。居间合同的目的是居间人为委托人提供服务，这种服务表现为报告订约的机会、为订约提供媒介。所谓报告订约机会，是指居间人接受委托人的委托，寻觅及指示可与委托人订立合同的相对人，从而为委托人订约提供机会。为订约提供媒介是指介绍双方当事人订立合同，促成双方的交易，可见居间合同的标的是行为。居间人的身份是中介，居间人不直接参与交易双方的谈判，在决定交易双方权利义务内容上并不体现居间人的意思。

4.居间合同主体具有特殊性。正当的居间活动可以促进交易，繁荣市场，有利于更多的交易的促成。但是，非法的居间活动也可能干扰市场秩序，人为制造交易混乱和交易陷阱。因此，居间人的法律知识和职业修养对于正当的居间交易是极为重要的。很多国家法律都规定了居间人的资格条件，通过对居间人资格准入的考核和审查，为其未来进入居间活动从事正当的居间交易创造条件。

（二）居间合同的种类

1.报告居间合同和媒介居间合同。居间业务根据居间人所受委托内容的不同，可分为报告居间合同（又称指示居间合同）和媒介居间合同。前者指居间人为委托人报告订约机会，由委托人自己与第三人协商订约的合同。后者指居间人除向委托人报告订约机会外，还要充任双方订约的媒介，努力促成双方达成协议的合同。无论何种居间，居间人都只是居于交易双方当事人之间起介绍、协助作用的中间人。一般而言，指示居间人的报酬由委托人支付，而媒介居间人的报酬由订立合同的当事人分担。

2.单方居间合同与双方居间合同。在一般的媒介居间活动中，居间人只接受委托人的委托，寻找符合条件的交易人并促成交易，居间人与第三人之间并不存在委托合同关系，这就是单方居间合同。但随着居间业务的发展，专门从事某一行业居间业务的人汇集了众多供求信息，往往同时接受了需求正好相反的双方的委托，出现了双方居间行为。所谓双方居间合同，就是居间人分别与两个委托人之间存在委托契约，两个委托人之间因居间人的媒介行为而订立交易契约。在房地产交易、证券经纪等领域，因为存在两个委托关系，可以分别适用居间合同关于居间人与委托人之间的权利义务关系的规定，同时为了保证委托人的利益不受损害，相关规范应加强对居间人忠实义务的要求，并可对从事双方居间的商事组织的主体资格的审查程序予以严格规定，相关主管部门也应加强监督检查。

【评论】

居间合同与委托合同、行纪合同的区别

1.接受委托一方当事人的法律地位不同。居间人仅为委托人报告订约机会或为订约媒介，并不参与委托人与第三人之间的关系；而在委托合同，受托人可以代委托人与第三人订立合同，参与并决定委托人与第三人之间的关系内容；在行纪合同中，行纪人以自己的名义为委托人与第三人完成交易事务，与第三人发生直接的权利义务关系。

2.合同的有偿性不同。居间合同为有偿合同，但居间人只有在有居间结果时才得请求报酬，并且在为订约媒介居间时可从委托人和其相对人双方取得报酬；而委托合同原则上是无偿合同；行纪合同虽为有偿合同，但行纪人仅从委托人一方取得报酬。

3.受委托的内容不同。居间人所提供的服务仅限于向委托人报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务，并不参与合同的实际订立，故完成的是非法律事务；行纪人则为委托人的利益与第三人为法律行为，且一般限于物的买入或者卖出；委托合同中受托人处理的事务较为广泛，既可是法律行为，也可是事实行为。

二、居间合同的效力

（一）居间人的义务

1.报告订约机会或提供订约媒介的义务。这是居间人的主要义务，居间人应忠实尽力地履行此项义务。媒介居间合同的居间人的报告义务是居间人接受报酬的依据。因此，居间人对于订约事项，应就其所知如实地报告给委托人或者合同当事人双方。

2.忠实和尽力的义务。居间合同的居间人就自己所为的居间活动，有忠实义务。居间人的忠实义务具体应该包括以下几方面的要求：①居间人应将所知道的有关订约的情况或商业信息如实告知给委托人。②不得对订立合同实施不利影响，影响合同的订立或者损害到委托人的利益。③居间人对于所提供的信息、成交机会以及后来的订约情况，负有保密的义务。

居间人在负有忠实义务的同时，还负有尽力义务。判断居间人是否有尽力义务及其范围如何，应依照诚实信用原则。居间人的尽力义务在于报告订约机会给委托人，并尽力促使将来可能订约的当事人双方达成合意，排除双方所持的不同意见，并依照约定准备合同，对于相对人与委托人之间所存障碍，加以说服和克服。

3.负担居间活动费用的义务。居间人促成合同成立的，居间费用由居间人承担。居间人若欲为委托方了解相关的订约信息、商业信息及有关人员的资信状况、信誉度、知名度等情况，必定会有一定的费用支出。对于此费用的支出，若委托方和居间人事先没有明确约定由哪一方负担，应当由居间人承担。这是因为在一般情形下，居间人支出的居间活动的费用都已计算在居间报酬内。

（二）委托人的义务

1.支付报酬的义务。在居间合同中，委托人的主要义务是支付报酬。报酬的支付主要采约定报酬制。约定报酬制，是指报酬额的多少，原则上依委托人与居间人的合同约定。这是各个国家和地区立法上所确立的关于居间人报酬的基本制度。居间报酬完全由当事人自由约定也不完全妥当，国外有国家立法规定，对于报酬约定不公平的，法院可以根据当事人的申请适当调整。

2.支付必要居间费用的义务。居间费用是居间人进行居间活动所支出的费用。而居间报酬则是居间人按照约定，居间成功后所应得的酬劳。虽然居间不成功，未促成合同的成立，但是，按照我国合同法的规定，居间人可以请求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。

【训练】

思考题

1.买卖合同中出卖人的权利义务是什么？

2.买卖合同中买受人的权利义务何在？

3.特种买卖包括哪些类型？其各自的特殊性是什么？

4.供用电、水、气、热力合同的概念是什么？

5.供用电、水、气、热力合同有什么特点？

6.供用电合同的法律特征是什么？

7.供用电合同的主要条款包括哪些？

8.供用电合同双方当事人的主要权利义务包括哪些方面？

9.简述赠与合同的概念。

10.简述赠与合同的特征。

11.简述赠与合同作为无偿的转移财产所有权的合同，在赠与人的义务方面，与买卖合同的出卖人有何不同？

12.赠与合同的法定撤销原因有哪些？

13.赠与人的继承人或法定监护人撤销赠与需要满足哪些条件？

14.赠与撤销的法律后果如何？

15.理解附负担赠与的含义。

16.简述附负担赠与合同的性质。

17.附负担赠与中，受赠人未按照赠与人的要求从事相应的行为的，如何处理？是否会影响到赠与合同的效力？

18.借款合同的概念和特征是什么？

19.借款合同的类别有哪些？

20.民间私人借款和银行借款的区别表现在哪些方面？

21.金融机构借款合同当事人的主要的权利义务是什么？

22.借款人的主要义务是什么？

23.自然人之间借款合同的特征是什么？

24.自然人之间借款合同的效力表现在哪些方面？

25.法律关于自然人之间借款合同的利息规定有何限制？

26.简述租赁合同的概念。

27.简述租赁合同的法律特征。

28.试述出租人的权利义务。

29.试述承租人的权利义务。

30.转租的限制有哪些？

31.什么是租赁合同的终止？

32.租赁合同终止的原因有哪些？

33.出租人在何种情况下可以解除租赁合同？

34.承租人解除租赁合同的原因有哪些？

35.什么是租赁合同的终止？

36.租赁合同终止的原因有哪些？

37.出租人在何种情况下，可以解除租赁合同？

38.承租人解除租赁合同的原因有哪些？

39.简述融租赁合同出租人的主要义务。

40.简述融资租赁合同承租人的主要义务。

41.简述融资租赁合同的租赁物瑕疵担保。

42.简述融资租赁合同的终止原因。

43.简述融资租赁合同期限届满后租赁物的归属。

44.简述承揽合同的概念。

45.简述承揽合同的类型。

46.简述承揽合同的法律特征。

47.承揽人的主要义务有哪些？

48.定作人的主要义务有哪些？

49.简述定作物交付前的风险负担。

50.试述定作人解除合同的原因。

51.试述定作人因解除合同而导致损失的负担。

52.简述建设工程合同的概念和特征。

53.简述建设工程合同的主要条款。

54.简述勘察设计合同的概念和特征。

55.简述勘察设计合同委托方的主要义务。

56.简述勘察设计合同承包方的主要义务。

57.简述客运合同的概念及特征。

58.简述客运合同承运人和旅客的义务。

59.简述货运合同的特征。

60.简述托运人的权利义务。(www.xing528.com)

61.简述承运人的权利和义务。

62.简述收货人的权利义务。

63.多式联运合同和一般运输合同相比，具有什么特点？

64.多式联运合同的运输人的责任如何承担？

65.什么是技术合同？

66.技术合同一般包括哪些条款？

67.技术合同的特征表现在哪些方面？

68.技术合同有哪些类别？

69.技术开发合同的特征有哪些？

70.技术开发合同的条款是什么？

71.技术开发合同包括哪些类别？它们的最主要的区别何在？

72.委托开发和合作开发当事人的权利义务各自是什么？

73.技术转让合同的概念是什么？

74.技术转让合同的特征有哪些？

75.技术转让合同当事人的权利义务如何体现？

76.什么是技术服务合同？

77.什么是技术咨询合同？

78.技术服务合同双方当事人的权利义务是什么？

79.简述保管合同的概念及特征。

80.简述保管人的义务。

81.简述寄存人的义务。

82.简述保管人的风险责任。

83.简述仓储合同的概念与特征。

84.简述仓单的性质和作用。

85.简述保管人的义务。

86.简述存货人的义务。

87.简述委托合同的概念与特征。

88.简述委托合同关系中委托人应承担的义务。

89.简述委托合同关系中受托人应承担的义务。

90.简述行纪合同的概念与特征。

91.简述行纪合同与委托合同的区别。

92.简述行纪人的义务。

93.简述委托人的义务。

94.简述居间合同的概念与特征。

95.简述居间合同的类型。

96.简述居间人和委托人的义务。

【注释】

[1]从理论上讲，要式合同的形式要件决定合同的成立或者生效，但从立法规定来看，多是要式合同的形式要件决定合同的生效的法律规定，法律规定的要式合同形式要件决定合同成立的明确例证还很少。

[2]参见王利明等：《合同法》，中国人民大学出版社2007年版，第5页。

[3]张文显主编：《法理学》，法律出版社1997年版，第69页。

[4]参见李宜琛：《民法总则》，中国方正出版社2004年版，第41页。

[5]参见王利明、房绍坤、王轶：《合同法》，中国人民大学出版社2002年版，第101、90～91页。

[6]参见王泽鉴：《债法原理》（第1册），中国政法大学出版社2001年版，第21页。

[7]王泽鉴：《债法原理》（第1册），中国政法大学出版社2001年版，第36～37页。

[8]王泽鉴：《债法原理》（第1册），中国政法大学出版社2001年版，第40页。

[9]王泽鉴：《债法原理》（第1册），中国政法大学出版社2001年版，第41页。

[10]王利明、房绍坤、王轶：《合同法》，中国人民大学出版社2002年版，第96～97页。

[11]王利明、房绍坤、王轶：《合同法》，中国人民大学出版社2007年版，第61页。

[12]胡康生主编：《合同法实用问答》，中国商业出版社1999年版，第120页。

[13]王利明、崔建远：《合同法新论·总则》，中国政法大学出版社1997年版，第315页。

[14]林诚二：《民法理论与问题研究》，中国政法大学出版社2000年版，第216页。

[15]施天涛主编：《中国民法学·合同法释论》，中国人民公安大学出版社1999年版，第106～107页。

[16]王家福主编：《中国民法学·民法债权》，法律出版社1995年版，第385页。

[17]参见韩松等编著：《合同法学》，武汉大学出版社2009年版，第88页。

[18]参见王利明主编：《合同法案例教程》，中国政法大学出版社1999年版，第142～143页。

[19]韩世远：《合同法总论》，法律出版社2006年版，第279页。

[20]韩世远：《合同法总论》，法律出版社2006年版，第271页。

[21]韩松主编：《民法学》，中国政法大学出版社2004年版，第451页。

[22]参见李显冬主编：《中国合同法要义与案例释解》（上），中国民主法制出版社1999年版，第260～261页。

[23]参见[德]迪特尔·梅迪库斯：《德国民法总论》，邵建东译，法律出版社2000年版，第84～85页。

[24]参见《人民法院案例选》（总第12辑），人民法院出版社1995年版，第113～114页。

[25]参见梅仲协：《民法要义》，中国政法大学出版社1998年版，第258页；郑玉波：“论不安抗辩权”，载《民商法研究》（四），台北自版1991年版，第63、68页。

[26]参见韩世远：《合同法总论》，法律出版社2006年版，第355页。

[27]《合同法》第68条规定：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：①经营状况严重恶化；②转移财产、抽逃资金，以逃避债务；③丧失商业信誉；④有丧失或者可能丧失履行债务履行能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。”第69条规定：“当事人依照本法第68条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。”

[28]王利明、崔建远：《合同法新论·总则》，中国政法大学出版社1996年版，第425页。

[29]《德国民法典》，郑冲、贾红梅译，法律出版社1999年版，第79页。

[30]《意大利民法典》，费安玲等译，中国政法大学出版社2004年版，第309页。

[31]《法国民法典》，罗结珍译，中国法制出版社1999年版，第385页。

[32]《日本民法典》，王书江译，中国法制出版社2000年版，第88页。

[33]陈自强：《民法讲义Ⅱ——契约之内容与消灭》，法律出版社2004年版，第260页。

[34]郑玉波：《民法债编总论》，三民书局1985年版，第545页。

[35]张晓军：“提存制度研究”，载《中国人民大学学报》1996年第4期。

[36]郑玉波主编：《民法债编论文选集》（中），台湾五南图书出版公司1984年版，第956页；史尚宽：《债法总论》，中国政法大学出版社2000年版，第836页。

[37]史浩明：“论提存”，载《法商研究（中南政法学院学报）》2001年第6期。

[38]梅仲协：《民法要义》，中国政法大学出版社1998年版，第269页。

[39]王利明、郭明瑞、方流芳编著：《民法新论》（下册），中国政法大学出版社1988年版，第403页。

[40]王利明：《违约责任论》，中国政法大学出版社1996年版，第550～552页。

[41]沈达明、冯大同、赵宏勋：《国际商法》（上册），对外贸易教育出版社1982年版，第132页。

[42]马新彦：“信赖与信赖利益考”，载《法律科学（西北政法学院学报）》2000年第3期。

[43]参见张新宝：《侵权责任法原理》，中国人民大学出版社2005年版，第40页。

[44]参见韩世远：《合同法总论》，法律出版社2006年版，第773页。

[45]参见韩世远：《合同法总论》，法律出版社2006年版，第773页。

[46]唐德华主编：《合同法条文释义》（上），人民法院出版社2000年版，第479页。

[47]也有的学者认为借款合同的标的物包括货币和有价证券，后者一般指中国人民银行发行或允许转让的有价证券。参见谢怀栻等：《合同法原理》，法律出版社2000年版，第360页。

[48]崔建远主编：《合同法》，法律出版社2010年版，第440页。

[49]陈小君主编：《合同法学》，中国政法大学出版社2007年版，第295页。

[50]郭明瑞、王轶：《合同法新论·分则》，中国政法大学出版社1997年版，第339页。