租赁合同规定和权益-民法分论（第3版）

【导读】

在租赁合同中，出租人需保证在租赁关系存续期间租赁物符合约定的用途或者物的通常用途，这是租赁合同中出租人物的质量瑕疵担保义务的要求。在权利瑕疵担保方面，如因第三人主张权利，导致承租人不能对租赁物使用收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。

【讲述】

一、租赁合同的概述

（一）租赁合同的概念

租赁合同就是出租人将租赁物交由承租人使用，由承租人在租赁期限届满时返还租赁物并支付租金的协议。

（二）租赁合同的法律特征

1.租赁合同是诺成、有偿、双务合同。租赁合同于当事人意思表示一致时成立，无须交付标的物或履行特定行为，故租赁合同为诺成性合同；租赁合同承租人必须按规定或者按约定向出租人交付租金，因而是有偿合同；租赁合同当事人任何一方从对方取得利益，均须支付一定的代价，出租人以转移租赁物的使用收益权而取得利益，承租人以交付租金而取得租赁物的使用收益，双方的权利与义务具有对应性、对价性，因此租赁合同是双务合同。如果物的使用人不支付货币而使用物，则属于使用借贷而非租赁。

2.租赁合同是转移租赁物使用收益权和使用权的合同。租赁合同是以承租人一方取得对租赁物的使用收益为目的，在租赁期满后承租人应将租赁物返还出租人，因而租赁合同仅仅转移租赁物的使用收益权，并不转移租赁物的所有权，这一点使它区别于买卖合同、赠与合同等转移财产所有权的合同。所以，出租人在与承租人订立了房屋租赁合同后将房屋交由承租人居住，即将房屋的使用权在租赁期间交由承租人行使。

3.租赁合同是一种具有确定期限的合同，因而是临时性的。租赁合同中出租人移转财产使用权给承租人，总是在特定的时间段才发生效力，因而租赁合同具有临时性的特征，这也是由债权的有期性所决定的。根据我国《合同法》第215条的规定，租赁期限6个月以上的租赁合同，应当采用书面形式，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。

4.租赁标的物只能是非消耗物。租赁合同的标的物可以是动产，也可以是不动产。但因合同终止后承租人必须把租赁物返还给出租人，因此租赁物只能是非消耗物，这一特征使之与消费借贷区别开来。

一般情况下，租赁合同的标的物都是具备物的正常性能、可以立即加以使用的合法的动产和不动产。但是，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《房屋租赁合同解释》）第2条和第3条的规定，针对未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋订立的租赁合同、未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑订立的租赁合同，如果能在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，或者在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

【应用】

1.根据《合同法》第214条的规定，租赁的最长期限不能超过20年，超过20年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同，续订的期限同样自续订之日起不超过20年，续租次数不受限制。

2.租赁合同一般应当采用书面形式，没有采用书面形式的，认定为不定期租赁。除此之外，不定期合租赁还包括租赁期限届满承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的情形。

3.租赁合同的形式。不定期租赁为不要式合同，不满6个月的定期租赁合同也为不要式合同，租赁期限在6个月以上的定期租赁为要式合同，应当采用书面形式。

二、租赁合同的效力

（一）出租人的权利义务

出租人的义务包括：

1.交付租赁物。出租人必须按照合同约定的时间、地点、方式向承租人提供合同约定的出租物。

2.保持租赁物的约定质量和状态。出租人必须保证租赁物符合合同确定的要求，达到合同确定的性能与用途。对于非因承租人的过错所导致的毁损，出租人应当加以维修，恢复其原来的质量和状态。出租人未按照约定维修的，承租人可以自行维修，维修费由出租人负担。

3.瑕疵担保义务。租赁合同是双务有偿合同，因此，出租人应当与出卖人一样，对承租人承担瑕疵担保义务，保证其提供的物具备约定的用途或者该物的通常用途。同时，在权利担保上，出租人应当保证物在交付时不存在隐瞒的权利负担。

出租人的权利主要有：

1.收取租金权。出租人可以按照约定向承租人收取租金。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

2.对租赁物的转让权。出租人对租赁物享有所有权，因此，在租赁合同存续期间，出租人有权出卖、赠与租赁物。出租人将租赁物转让给第三人，应当通知承租人。租赁合同对新的所有人和承租人继续有效。租赁物转让后，当事人又解除转让合同的，承租人与原出租人恢复租赁关系。

3.解除合同的权利。按照约定或者依照法律规定，出租人在特定情况下可以解除合同。如，承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

4.租赁物的收回权。租赁合同终止时，出租人有权收回租赁物。

（二）承租人的权利义务

1.承租人的权利。

（1）占有使用租赁物。承租人有权在合同约定的租期内占有、使用租赁物，并取得合法收益。

（2）优先购买权。在租期未满时，出租人出卖房屋，承租人在同等条件下有权优先购买。但是，根据《房屋租赁合同解释》第24条的规定，具有下列情形之一，承租人无权主张优先购买房屋：①房屋共有人行使优先购买权的；②出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；③出租人履行通知义务后，承租人在15日内未明确表示购买的；④第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。

（3）优先承租权。租期届满时，出租人继续出租房屋的，承租人在同等条件下有权优先承租。

2.承租人的义务。

（1）保管物的义务。承租人应当妥善保管使用租赁物，并且按照合同约定的用途或者物的通常用途使用租赁物。(www.xing528.com)

（2）日常维护义务。承租人应当履行占有租赁物期间的日常维护义务，这里的维护指的是为了正常使用租赁物而对租赁物加以维护。对于租赁物的改造、大修之类等，则由出租人承担。

（3）承租人应当按照约定支付租金。

关于“一房数租”，根据《房屋租赁合同解释》第6条的规定，出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：①已经合法占有租赁房屋的，通过强占、欺骗等非法手段占有的除外；②已经办理登记备案手续的（房屋租赁登记备案手续虽不影响合同效力，但可享受优先履约权）；③合同成立在先的（即合同成立时间在先，判断标准是双方当事人签字或者盖章的时间，更严格地说，是当事人中最后签字盖章的时间）。未取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。

三、转租

转租是指承租人不退出租赁关系，而将租赁物出租给次承租人使用、收益。承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。

可见，承租人转租租赁物需征得出租人的同意。理由在于：①与其他合同性质不同，租赁合同具有人身性。出租人将自己所有的动产出租给承租人使用，是对承租人一定程度的信赖。而承租人又将标的物转租给原出租人并不信赖的第三人使用，这是对租赁合同的人身信赖关系的破坏。②转租违背了原权利人的意志，与“私权神圣”理念有违。在私权神圣的市民社会里，所有权人的意志应受最大程度的尊重，在租赁合同中，出租人之所以订立租赁合同，是希望对方即承租人占有使用其租赁物，而承租人的转租将导致次承租人而非原承租人占有使用其租赁物，原出租人的这一意志并没有实现。③承租人转租使得他人占有使用租赁物，致使延长了占有锁链，造成了多层次的占有关系；动产流动性极强，一旦转移至他处，原出租人无法对其进行了解和控制。转租也增强了租赁物被毁损的程度，增加了原出租人请求返还其物的困难。④承租人之所以转租主要为了谋取高额转租租金，为了禁止其不劳而获、从中渔利，法律规定未经出租人同意不能将租赁物进行转租。

一般情况下，转租应该经出租人同意，并且租期只能在承租人的剩余租赁期限以内，超出剩余租赁期限的部分是无效的，但是，出租人与承租人另有约定或者出租人知道或者应当知道承租人转租但在6个月内未提出异议的除外。

【评论】

关于转租，应当注意：①经出租人同意，承租人可以转租。此时承租人并未退出租赁关系，原租赁合同依然存在，对于出租人和承租人依然有效。②未经出租人同意而承租人擅自转租的，出租人可解除与承租人的租赁合同。③在转租情形下，出租人只能向承租人主张违约责任，而不能直接向次承租人主张违约责任，这是由债的相对性决定的。但是如果次承租人的行为构成对租赁物的侵权，则出租人可以以物上请求权人的身份要求次承租人承担侵权民事责任。

四、租赁合同的终止

（一）租赁合同终止的概念

租赁合同的终止就是租赁合同因为各种原因而消灭法律效力。租赁合同移转的是物的使用权而非所有权，因此，合同终止，使得所有权人的物归还给所有人占有，租赁合同的效力消灭。大多数情况下，除非物灭失，将租赁物在租期届满的情况下返回给出租人，是承租人的最重要的义务。

（二）租赁合同终止的原因

1.租赁合同期限届满。租赁合同的期限届满是租赁合同最常见的终止原因。对于大多数租赁合同而言，都订有一定的租赁期限，那么期限届满就意味着合同的终止。对于不定期租赁，出租人及承租人均可随时主张解除租赁合同。在一方当事人提出解除主张并经过相当期限之后，该租赁合同可以终止，当事人之间的租赁关系因此而消灭。这是两种最简单的情形。

同时，根据《合同法》第236条的规定，租赁合同期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。既然此时租赁合同已经成为不定期租赁，则承租人和出租人可以随时要求终止租赁合同。

2.当事人解除。合同解除是合同权利义务消灭的原因之一。租赁合同在期限未届满的情况下，出现法定或约定情事，便可以由当事人双方或其中一方解除合同，租赁合同因解除而消灭。

我国《合同法》规定的可以由当事人双方任何一方主张解除合同的情形主要有不定期租赁、租赁标的物灭失等。其中，不定期租赁有约定为不定期、约定不明确而被视为不定期、未采用书面形式且当事人对期限有争议被视为不定期租赁、合同终止后双方又默示地继续合同的不定期租赁四种。这四种不定期租赁合同的双方当事人，均可主张随时解除租赁合同。综合《合同法》及《房屋租赁合同解释》的规定，双方当事人可以解除合同的理由分别有以下情形：

（1）出租人可以主张解除合同的情形包括：①承租人未按照约定的方法或租赁物的性质使用、收益租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并请求赔偿损失。②承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。③承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

（2）承租人可以在具备如下条件时解除租赁合同：①因不可抗力致使不能实现合同目的的；②出租人未按约定交付房屋，经承租人催告在合理期限内仍拒不交付房屋的；③因不可归责于承租人的事由致使租赁物部分或全部毁损、灭失，致使合同目的不能实现的；④不定期租赁，承租人有权随时解除合同；⑤租赁物危及承租人安全或健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍有权随时解除合同；⑥司法机关或者行政机关依法查封租赁房屋导致承租人不能使用的；⑦租赁房屋权属有争议导致承租人不能使用的；⑧不符合《建筑法》、《消防法》等法律关于房屋使用条件的强制性规定并导致承租人不能使用的；⑨一房数租致有效合同不能实际履行的。

（3）出租人享有法定解除权的情形如下：①因不可抗力致使合同不能继续履行的；②承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状的；③承租人未经出租人同意转租的；④承租人无正当理由未支付租金或迟延支付租金的，出租人要求承租人在合理期限内支付但承租人逾期支付的；⑤承租人未按照约定的方法或者租赁房屋的性质使用租赁房屋，致使租赁物受到损失的；⑥不定期租赁，出租人有权随时解除合同。

【示例】

例3　甲、乙于2001年4月1日订立一份租赁合同，甲将自己所有的房屋租赁给乙，租赁期限为9个月。2001年7月1日，经甲的同意，乙将该房屋转租给丙，期限为6个月。2001年10月1日，甲在未通知乙的情况下以20万元的价格将该房屋卖给丁，10月8日，丁要求丙在24小时内搬离该房屋，遭到丙的拒绝。10月10日，乙向甲提出自己希望以20万元价格购买该房屋，遭到甲的拒绝。

根据以上事实和《合同法》的规定，分析回答下列问题：

（1）经甲的同意，乙将房屋转租给丙后，甲、乙之间的租赁合同是否终止？

（2）设乙、丙之间未订立书面合同，则乙可否随时要求解除合同？

（3）丁要求丙在24小时内搬离该房屋的主张是否成立？

（4）甲在未通知乙的情况下将该房屋卖给丁，并拒绝乙的购买请求的做法是否符合法律规定？

【评论】

1.承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。

2.租赁合同未采用书面形式即为不定期租赁。不定期租赁出租人随时要求解除合同，但需要在合理期限之前予以通知。

3.“买卖不破租赁”。出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。

4.根据《房屋租赁合同解释》第20条的规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的、在出租前已被人民法院依法查封的或者当事人另有约定的除外。