合同解除后的权利义务终止及协议解除的法律效果

【导读】

本节讲述合同的解除。合同解除后引起合同权利、义务终止。合同解除分为法定解除和协议解除（包括约定解除）。学习重点是几种合同解除的条件、程序及区别，尤其是合同解除的效力。

【讲述】

一、概述

合同解除是指合同有效成立后，当具备法定的或约定的条件时，因当事人一方或双方的意思表示而使合同关系自始灭失或仅向将来灭失的一种行为。合同解除有可能是当事人行使解除权的结果，也有可能是双方当事人协商一致的结果。

合同解除具有以下特征：

1.合同解除只存在于合同有效成立之后。解除合同是为了消灭已经存在的合同关系，因此，解除合同仅适用于有效的合同；从另一个角度来看，由于无效合同自始无效，可撤销的合同一经撤销即自始无效，未被追认的效力待定的合同不生效，所以这三类合同本身都不需要当事人行使解除权或者协议解除即可达到合同关系消灭的效果；当事人一方或者双方在合同成立之后、履行完毕之前发生法定的或者约定的解除事由时方可行使解除权或者协商解除。

2.合同解除必须具备一定的条件。法律规定合同的解除须具备一定的条件，这样规定是为了维护合同关系的稳定性，保障合同解除的合法性，防止当事人随意解除合同而给对方当事人造成损失。合同解除的条件既可以是法定的也可以是约定的。

3.须有解除的行为。合同解除的条件满足之后，并不必然引起合同解除的法律效果，欲产生合同关系消灭的效果，还应有当事人的解除行为。此处所谓的解除行为，在行使解除权解除合同时，实质上是当事人在解除条件满足的情况下，欲解除合同关系的意思表示，该意思表示到达对方当事人时生效；在当事人协商解除合同时，则实质上就是指当事人之间就解除合同所达成的协议。

合同解除与撤销是不同的，撤销是合同当事人行使撤销权而使得合同关系归于消灭的行为。两者的区别在于：

1.适用范围不同。解除是针对有效合同的消灭而言的。而撤销是针对欠缺有效要件的合同、有瑕疵的意思表示而言的。

2.发生原因不同。解除的原因既包括法律规定，如法律规定因不可抗力造成合同目的不能实现的，当事人可以解除合同；也包括合同当事人约定，如买卖合同中当事人约定一定事由出现时，一方或者双方当事人即可主张解除合同。而撤销的原因只能由法律规定。

3.发生效力不同。解除的效力是否具有溯及力，应当依据合同履行的情况和合同性质来决定，《合同法》第97条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”而撤销都具有溯及力，《民法通则》第59条第2款规定，“被撤销的民事行为从行为开始起无效”。

二、合同解除的条件

合同解除可以分为协议解除、约定解除和法定解除。由于解除方式不同，合同解除的条件也不尽相同，下面以合同解除的方式为依据对合同解除的条件分别加以叙述。

（一）协议解除及其条件

1.协议解除的概念和特征。协议解除是指合同成立后，在债务人未履行或未完全履行债务之前，当事人双方通过协商的方式解除合同，使合同关系消灭的行为。在大陆法系，协议解除又被称为合意解除、解除契约或反对契约。同时，由于协议解除是在合同成立之后，债务未履行或者未完全履行之前，当事人通过协商解除合同，因此，又被称为事后协商解除。我国《合同法》第93条第1款规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”

协议解除具有以下几个特征：

（1）协议解除的实质是当事人通过一个新的协议解除原来的合同，是当事人意思自治的表现。新达成的协议是以解除原合同为目的的，这也就是称其为反对合同的原因。

（2）协议解除发生在合同成立之后，债务未履行或者未完全履行之前。在合同成立之前，不存在合同解除的问题；在合同债务已完全履行的情况下，合同关系已因完全履行而消灭，也不存在合同解除的问题。因此，只有在合同成立后、债务未履行或者未完全履行之前才有协议解除的可能。

（3）协议解除不以法律规定的解除权为存在必要。即约定解除和法定解除均是通过当事人行使解除权来实现的，而协议解除并不需要约定的或者法定的解除权，其只需要当事人双方协商一致即可。

2.协议解除的条件。

（1）须当事人双方就合同解除协商一致。协议解除的实质是当事人通过一个新的协议解除原来的合同，是当事人意思自治的表现。并且，该协议一经协商一致，即可产生合同解除的法律效果。

（2）协议解除是通过合同形式表现的，因此，它还应具备合同的有效要件，即当事人应意思表示真实，内容合法，不违反强制性规范，等等。

（二）约定解除及其条件

1.约定解除的概念和特征。约定解除是指当事人双方在合同中约定，合同成立以后、债务未履行或者未完全履行之前，若出现某种事实情况，则由当事人一方或者双方享有解除权，并通过行使合同解除权使合同关系消灭。我国《合同法》第93条第2款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”

约定解除具有以下几个特征：

（1）约定解除的实质是当事人一方或者双方通过行使解除权来解除合同关系。此处的解除权又被称为约定解除权，是当事人在合同中通过约定当某情形出现时方可产生的权利，是当事人意思自治的表现。

（2）致使解除权产生的事实条件，也称为当事人的约定事由，是当事人在合同中已作出约定的，当约定事由发生时，一方或者双方即可享有解除权。

协议解除和约定解除都是以当事人双方的协商一致为前提的，其共同构成了当事人约定解除合同的完整内容，与法定解除相对应，但二者也存在着以下不同之处：

（1）约定解除中，当事人之间所作出的关于解除事由的约定属于事前的约定，约定成立时，约定事由还未实际发生，而只有在约定事由发生时，一方或者双方当事人方可享有解除权；而协议解除中当事人之间关于解除合同的约定是事后约定，是当某事实发生之后，当事人所作出的解除合同的约定。

（2）约定解除中，当事人所作的约定事由只是提供了解除权产生的条件，并且即使解除权产生，其本身也并不直接导致合同的解除，只有当事人实际行使后方可产生合同解除的效果；而协议解除则是当事人之间一旦协议达成，即可导致合同的解除。并且，从内容上看，协议解除的约定中常常包括责任的分担、损失的分配等条款，而这些条款是事先约定解除权的条款所不包括的。

（3）约定解除可与法定解除并存；而协议解除不能与法定解除并存，如果法律已规定了合同解除的条件，就应适用法定解除，而不必采用协商解决的办法解除合同。

2.约定解除的条件。

（1）须有当事人的事前约定。即需要存在当事人在合同中约定的事由，并明确当该事由发生时，当事人一方或者双方即享有解除权。

（2）须当事人主张解除权。即解除权的产生并不必然导致合同解除的法律效果，只有在当事人主张解除权的情形下，方有可能予以解除。

在附解除条件的民事法律行为中，当解除条件成就时，民事法律行为消灭。体现在合同关系中，权利义务也会因为解除条件成就而消灭。但其与解除仍存在本质的不同：

（1）适用范围不同。解除是仅针对合同关系的消灭而言的；而附解除条件不仅可以适用于合同关系，还可以适用于其他民事法律行为。

（2）发生原因不同。合同解除可以是基于当事人的约定而发生，也可以是基于法律规定而发生，其目的是保护当事人利益；而民事法律行为所附的解除条件只能由当事人约定方可产生，其目的是限制民事法律行为的效力，满足当事人特定的需要。

（3）除协议解除外，仅仅具备解除条件并不当然产生合同解除的效力，必须具有一方或者双方当事人行使解除权的意思表示；而附解除条件的民事法律行为只要所附条件成就，就当然产生该行为消灭的法律效力。

（4）合同解除既向将来发生效力，也可以追溯至合同成立伊始；而附解除条件民事法律行为，当解除条件成就时，仅向将来发生效力。

【示例】

例3　甲公司与乙公司于2009年2月签订服装购销合同，约定：甲公司于3月30日前提供给乙公司服装若干，乙公司于收货后10日内付清账款；并且约定若当事人任一方未按合同约定履行义务，另一方当事人即可在1个月内主张解除合同。3月20日，甲公司如约提供乙公司服装若干，乙验货后照单全收。但乙公司收货后已逾付款期15日仍未付款，4月20日，甲公司向乙公司主张解除合同。

在本案中，甲公司与乙公司在合同中就合同解除事由作出约定，一旦该事由出现，未违约方即可享有解除权，如果享有解除权的一方在期限内行使解除权，则合同当然解除，如果在期限内未行使解除权，则解除权消灭。本案中，乙公司违约，甲公司享有解除权，并于合同约定行使期限内向乙公司主张了解除权，因此，合同关系于甲公司解除合同的意思到达乙公司时消灭。

（三）法定解除及其条件

1.法定解除的概念。法定解除是指合同成立以后，债务未履行或者尚未完全履行之前，出现了法律规定的某种事实，则由当事人一方或者双方享有解除权，并通过行使合同解除权，使合同关系消灭。我国《合同法》第94条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：①因不可抗力致使不能实现合同目的；②在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；③当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；④当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；⑤法律规定的其他情形。”

2.法定解除的特征。

（1）与约定解除相同，法定解除的实质也是当事人一方或者双方通过行使解除权来解除合同关系。不同的是，此处的解除权又被称为法定解除权，是法律规定的某事实情况出现时方可产生的权利。

（2）致使解除权产生的事实条件，也称为法定事由，是法律所规定的，当该事由出现时，一方或者双方即可享有解除权。

3.法定解除的条件。尽管法定解除权与约定解除权产生的方式不同，但是无论法定解除还是约定解除均是当事人行使解除权的结果，因此，其所需要的条件也是相同的。下面将进一步对合同解除的法定事由作出说明。

（1）因不可抗力致使不能实现合同目的。不可抗力是指人力所无法预见、无法避免、无法克服的法定客观现象。应该注意的是，并不是说不可抗力一旦发生必然导致解除权的产生，因为，不可抗力所造成影响的程度是不一样的，当其对合同的影响不严重，未影响到合同目的的实现时，当事人就不享有解除权，就不能解除合同；只有在不可抗力影响严重，并且致使合同目的不能实现，或者即使可以实现但为实现合同目的所产生的费用已远远超过所得的利益时，或者即使实际履行对当事人来讲已没有实际利益时，才可以解除合同。

（2）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。此即预期违约，也称为“先期违约”，这是英美法系合同中所独有的一项制度。预期违约又包括明示的预期违约和默示的预期违约。前者是指在合同履行期限到来之前，一方当事人无正当理由明确肯定地向另一方当事人表示其将不履行合同；后者是指在履行期限到来之前，一方当事人有确凿的证据证明另一方当事人在履行期限届满时将不履行或者不能履行合同，而另一方当事人又不愿提供必要的担保的情形。预期违约是对违约制度的突破，如果没有这一制度，当事人只能等到债务履行期届满时方可主张违约，这样一来使得非违约方常常处于非常被动的境地，而不能主动采取措施避免自己的损失扩大，而预期违约制度的确立弥补了违约制度的不足。应注意的是，预期违约的适用应满足以下条件：①有合法有效的债务存在，并且有履行的可能；②当事人一方明确表示或者以默示的方式表示不履行债务；③预期违约一方明示或者默示的行为是在合同履行期届满前做出的；④当事人所表明不履行的债务，必须是主债务而非次债务或附随义务。符合以上条件之后，还应注意的是，对于明示的预期违约，非违约方可以立即解除合同，而对于默示的预期违约，非违约方不可立即解除，仅可以中止己方的履行并要求对方提供担保，如果预期违约方在合理期限内未能提供担保，非违约方才可以解除合同。

（3）因迟延履行而解除合同。迟延履行是指合同当事人一方在履行期限到来时没有履行的现象。合同生效后，往往不要求立即履行，合同都要约定一个履行期限，如果在合同约定的履行期限届满之前债务人未履行义务的话，就为迟延履行。因迟延履行而解除合同并不意味着债务人一旦到期未给付，债权人就享有立刻解除合同的权利。因迟延履行而解除合同，往往存在以下两种情况：

第一，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。一般情形下，当事人一方迟延履行并不必然产生合同解除的法律效果。在这种情况下，原则上不允许债权人立即解除合同，而是由债权人向债务人发出催告通知，规定一段合理的期限作为宽限期，如果债务人在该宽限期届满时仍未履行债务，债权人方有权解除合同。(www.xing528.com)

第二，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。现实生活中，往往存在一些与合同履行期限密切相关的合同。例如，甲糕点厂与乙商场签订合同，约定甲于中秋节之前向乙提供月饼5000盒，但甲并未在约定时间内履行。在这种情况下，即使甲后来履行也已经无法实现合同目的。因此，在这种情形下，债权人可以不经催告而直接解除合同。对于致使不能实现合同目的的其他违约行为，主要包括因不完全履行和因拒绝履行而解除合同。其中，不完全履行是指债务人虽然以适当履行的意思进行了履行，但不符合法律规定或者合同的约定。例如，债务人提供的标的物数量不够等量的不完全履行；所提供的标的物在品种、型号等质量方面不符合法律规定或者合同约定，或者标的物有隐蔽瑕疵，或者提供的劳务达不到合同约定的水平等质的不完全履行。对于量的不完全履行，只有债务人不补充履行，或者即使补充履行也不能达到合同目的时，债权人才有权解除合同；对于质的不完全履行，债权人可以给予债务人一定的宽限期，使债务人可以消除缺陷或者另行给付，如果债务人在宽限期内未消除缺陷或者未另行给付，债权人方可解除合同。拒绝履行是指在合同履行期限届满之后，债务人能够履行债务而作出不履行的意思表示，是一种实际违约的状态。债务人拒绝履行可以是明示的，也可以是默示的，要作为合同解除的原因，拒绝履行需满足以下条件：合同履行期限届满；债务人拒绝履行的行为违法；有履行的可能性；合同目的不能实现。

除了上述《合同法》规定的合同法定解除事由外，最高人民法院通过司法解释规定了情势变更作为合同法定解除的事由。最高人民法院《合同法解释（二）》第26条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”

三、合同解除的程序

在具备合同解除的条件后，合同关系并不必然自动解除，当事人仍需通过一定的程序以达到合同解除的目的。解除的程序分为两种，即协议解除的程序和行使解除权的程序。

（一）协议解除的程序

协议解除是以双方当事人协商一致为前提的。因此，协议解除也存在要约和承诺两个阶段。这里所说的要约是解除合同的要约，以消灭既存的合同关系为内容，甚至包括责任分担等问题；这里所说的承诺是同意解除合同的承诺，承诺生效后，该合同关系即产生消灭的法律后果。此外，如果一方提出解除合同的要约，而另一方在合理期限内未作答复，则要约失败，而不能认为是承诺一方对解除合同的默认；如果一方当事人所作出的解除合同的意思表示不真实，则可以请求法院或者仲裁机关予以撤销，原合同继续有效。

协议解除自双方当事人就解除合同协商一致时生效。解除合同的协议需经有关部门批准的，有关部门批准解除的日期为合同解除的日期。

（二）行使解除权的程序

约定解除和法定解除均是以当事人享有解除权为前提的。解除权是一种形成权，只要享有解除权的当事人向对方作解除合同的意思表示，无须对方同意就可以产生合同解除的法律效果。解除权人主张解除合同的意思表示，须通知对方，合同自通知到达对方时解除。对方对解除合同有异议的，可请求人民法院或者仲裁机关确认合同的效力。法律、法规规定解除合同须办理相应批准、登记手续的，应依照规定办理。

解除权的行使并不是没有限制的。《合同法》第95条规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”

四、合同解除的效力

《合同法》第97条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”依据该条规定，合同解除主要有以下效力：①合同解除向将来发生效力，即合同终止履行。②合同解除依合同履行情况和合同性质不同，产生溯及力与否不同。非继续性合同的解除原则上具有溯及力，继续性合同的解除原则上不具有溯及力。③当事人一方在主张解除合同的同时，可以一并主张赔偿损失。

【评论】

合同解除的溯及力

合同解除的法律效果是使合同关系消灭，这样的法律效果确定无疑是针对未来而言的，但是其是否具有溯及力则在学界和立法上均存在争议。有学者认为，解除权之行使有溯及力，溯及于契约订立之始而废止之。^[38]有学者认为，合同解除一般无溯及力，除法律另有规定或当事人另有约定外，一般只对合同的未履行部分发生效力。^[39]还有学者认为，合同解除原则上有溯及力，但在特殊情况下，应对合同解除的溯及力作出合理限制。^[40]同时，各国立法也存在不同规定。规定合同解除有溯及力的如：《日本民法典》第545条第1款规定：“各当事人对其相对人负原状恢复义务。”《德国民法典》第346条规定：“各当事人互负返还其所受领给付之义务。”规定合同解除不具有溯及力的如：英国法认为由于违约造成的合同解除并不使合同自始无效，而只是使合同向将来消灭。^[41]

我国《合同法》第97条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”由此可见，关于合同解除是否具有溯及力的问题，我国立法并未明确作出规定，而是提出了要根据合同履行情况和合同的性质来确定。那么，这一判断标准在司法实践中应如何运用？我们认为，关于合同解除溯及力的判断，应考虑以下因素：

1.合同解除的方式。在协议解除和约定解除的情形下，合同解除溯及力的问题应遵从当事人的意思自治，有约定的，从约定；如果没有约定或者约定不明的，当事人可以通过协议作出补充；如果当事人就合同解除溯及力的问题存在争议无法达成协议，那么可以诉诸法院或者申请仲裁。在法定解除的情形下，当事人也可以就溯及力问题另行达成协议，或者诉诸法院或者申请仲裁，由法官或者仲裁人员根据诚实信用原则，基于合同履行情况和合同性质等平衡当事人的利益。

2.合同的性质。合同可以分为继续性合同和非继续性合同，前者是指履行必须在一定继续的时间内完成，而不是一时或一次完成的合同，如租赁合同和消费借贷合同等。后者是指仅为一次履行即告终结的合同。一般而言，继续性合同的解除原则上不具有溯及力。例如借款人未按照约定的借款用途使用贷款而导致合同解除时，对借款人已经支付的利息则不可能发生溯及既往的效力。又如，劳务合同中，一方根据合同约定提供了一定劳务，由于劳务本身是一种无形资产和利益，很难对其同质同量地返还，因此，劳务合同的解除只能指向未来发生效力。而非继续性合同则具有溯及力。

3.合同解除的原因。合同解除的原因可以归纳为因违约而解除和非因违约而解除两种。在因违约而解除的情形下，应侧重保护非违约方的利益，因为，违约解除本身就是对非违约方保护自身利益的一种救济手段。因此，在因违约而解除合同的情形下，合同解除是否具有溯及力应以有利于保护非违约方的利益为标准。如果仅仅只有恢复原状才足以防止或者减少非违约方的损失，则合同解除应具有溯及力，否则，合同解除向将来产生效力，违约方可以采取其他补救措施补偿非违约方的损失。非因违约而解除合同主要是指由于不可抗力、情势变更等原因引起的合同解除。在非因违约而解除的情形下，合同解除的溯及力应以哪种方式更有利于平衡双方当事人之间的利益来决定。

4.第三人利益的保护。《日本民法典》第543条第1款规定：“当事人一方行使解除权时，各当事人对其相对人负原状恢复义务，但不得有害第三人之利益。”例如，在涉他合同中，为第三人利益订立的合同已被解除，而债务人已向第三人履行了部分债务，根据合同的相对性原理，债务人只能要求债权人返还原物、恢复原状，但是实际受领人是第三人，因此，债务人的请求是不可能实现的，而只能主张赔偿损失等其他补救措施。

需要注意的是，合同解除的效力不及于以下法律规定或者合同约定的特别条款：①结算和清算条款；②合同中独立存在的有关解决争议的条款；③合同部分解除的，如果不影响合同目的的实现则不导致其余部分失效；④合同解除的效力不影响合同当事人承担后合同义务。

【应用】

一、合同解除与赔偿损失

我国《合同法》第97条和《民法通则》都规定了合同的解除不影响合同一方当事人要求赔偿损失。合同解除后，如何处理与损害赔偿的关系，应依合同解除的原因不同，具体情况具体分析。

1.合同解除与损害赔偿可以并存的情形。

（1）协议解除可以与损害赔偿并存。协议解除是当事人一方从有利于自己的角度出发而提议或同意的解除，既然其因协议解除而获得了利益（包括减少损失），那么，依据获得利益者承担风险的理论，其就应该负赔偿责任。

（2）合同因不可抗力造成不能履行而解除，有时可以与赔偿损失并存。依《合同法》第94条、第117条规定之精神，不可抗力造成合同不能履行，当事人可以解除合同，并且一般不负赔偿责任，但如果因当事人一方迟延履行发生了不可抗力，造成不能履行的，还应赔偿损失。

2.合同解除与损害赔偿不能并存的情形。应该看到，在许多情况下，损害赔偿与合同解除一般是相互排斥的。如果选择了损害赔偿或选择了合同解除已足以使合同当事人的权利得到充分保护，就没有必要同时采用两种方式。主要表现在以下几个方面：

（1）在协议解除中，双方当事人经过协商，免除了一方的损害赔偿责任，另一方不得在协议达成之后再主张损害赔偿。

（2）因不可抗力引起的解除，当事人双方对解除的发生均无过错，任何一方在合同解除后都不应负赔偿责任。

（3）在某些情况下，一方虽构成违约，但另一方通过解除合同足以保护自己利益的，不必采取损害赔偿措施。反之，如果赔偿损失已足以保护受害人的利益，那也不必非解除合同，而可以直接选择损害赔偿的方法保护其利益。

3.当解除合同与损害赔偿并存时，赔偿范围应如何确定？我们认为损害赔偿除应包括不履行合同义务所致的损害以外，还应包括合同解除后，因恢复原状而发生的损害赔偿。此外，管理、维修标的物产生的费用或准备履行而支付的费用，均属于守约方经济利益的损失。这些费用是当事人信赖合同能够成立并能得到履行而产生的，所以也应列入损害赔偿的范围。

4.损害赔偿是否包括因债务不履行而产生的可得利益损失的赔偿？在合同的解除是因违约而产生的情况下，单纯从违约角度看，确实应存在违约损害赔偿问题，但从法律角度看，合同的解除不应超出合同解除效力所应达到的范围。由于合同解除的效力是使合同恢复到订立前的状态，而可得利益只有在合同完全履行情况下才有可能产生。既然当事人选择了解除合同，就说明当事人不愿意继续履行合同，守约方就不应该得到合同在完全履行情况下所应得到的利益。因此，我们认为，在解除合同时，不应赔偿可得利益的损失。

二、合同解除与惩罚性赔偿

《最高人民法院关于商品房买卖合同司法解释》第8条规定：“具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：①商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；②商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”

第9条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：①故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；②故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；③故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”

三、合同解除期限与诉讼时效

合同的解除权期限属于除斥期间、不变期间，期限届满实体权利即消灭。《合同法》未规定合同解除的期限，最高人民法院通过司法解释对合同解除期限做了相关规定。《最高人民法院关于商品房买卖合同司法解释》第15条规定：“根据《合同法》第94条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在3个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为3个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起1年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”最高人民法院《合同法司法解释（二）》第24条规定：“当事人对合同法第96条、第99条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起3个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”

解除权以其单方意思表示即可实现解除合同的效果，对相对人利益产生重大影响，为了防止对权利相对人造成过重的负担，以除斥期间限定。合同解除本身虽不适用诉讼时效，但因解除而产生的相关法律后果却同诉讼时效有密切关系。《合同法》第97条和《民法通则》第115条都规定了合同的解除不影响解除合同一方当事人要求赔偿损失。故我国存在合同解除后请求权，该请求权适用诉讼时效的规定。

合同的解除期限与诉讼时效不能同时作为两个法律事实作用于一项权利，主要表现为以下两个方面：①当事人在合同解除期内主张解除合同的，才有可能起算解除后请求权的时效。当事人可以根据不同的情况要求对方承担终止履行、恢复原状或采取其他补救措施、赔偿损失的后果。该三项请求权均是因合同解除而产生的非单纯的合同违约请求权。②超过解除期限后，当事人如果想行使权利，只能向对方当事人主张合同违约请求权，而不能主张合同解除后的请求权。因为合同没有解除，合同解除后请求权自然也不存在。

在实务中，应注意合同解除期限与合同解除后请求权的诉讼时效期间的起算的衔接。依据是否有约定或法律规定，可以把合同解除期限的起算区分为：①自解除权有效行使之日起算，根据约定或不同特别法的规定经过一段时间后归于消灭；②当事人没有约定，后法律也未规定的，自双方当事人催告之日起算，经过合理期限解除权消灭；③当事人没有约定，但后来法律规定的，自对方当事人催告之日起算，经过合理期限解除权消灭。在除斥期间内当事人一旦行使解除权，解除权的除斥期间便终止计算，同时解除后请求权的诉讼时效开始计算。《民法通则》第135条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外。”据此，当事人可以在这2年内行使解除后请求权。

【训练】

思考题

1.约定解除的适用条件是什么？

2.协议解除与约定解除的关系？

3.合同解除的法律后果是什么？

4.合同解除与合同终止的关系是什么？

5.简述合同解除的溯及力问题。

案例分析

甲公司与某乙订立了生产线租赁经营合同，合同约定租期3年，租金为3000元/月，2010年10月1日为合同开始履行期。甲公司同意某乙自投资金对生产线进行改造。另外，双方还约定若出现问题就解除合同。甲公司应根据剩余租赁期返还某乙投入的资金。合同订立后，某乙投入资金90 000元对生产线进行了改造。2011年3月，某乙以甲公司违约为由提出解除合同，并已就解除合同通知了甲公司（有邮寄回执为证），甲一直不同意。同年5月某乙诉诸法院，要求法院判令解除合同。

一审法院判决：双方订立的合同合法有效。鉴于双方信任基础已经不存在，故支持某乙解除合同的诉讼请求，同时判令在扣除3个月租金及水电费后，甲公司返还某乙投入资金78 000元。甲公司不服，提起上诉。甲公司在上诉状中承认，在合同履行中违反约定未能及时做好水、电设施的维修工作，但合同解除时间不应从收到某乙的解除通知时间开始算，而应以甲公司收到某乙诉状的时间作为合同解除的时间，并以此为标准来计算租金。

本案中合同解除的时间存在两种观点：一种观点认为法院判决未下达前，不产生合同解除的效力；另一种观点认为，有解除权的一方只要将解除合同的意思表示通知对方当事人，合同即为解除。如果法院认为解除权行使不当，则合同自始未解除。

问：你认为本案合同是什么时间解除呢？法理依据是什么？