地役权的设定与约束效力

【导读】

本节主要讲述地役权的概念、特征、历史沿革以及其与相邻关系制度的区别与联系。重点要把握地役权的特征，弄清该种用益物权与相邻关系制度的区别，以便更好地对此两种制度进行把握。

【讲述】

一、地役权的概念

所谓地役权，是指土地所有人或用益物权人为了自己土地利用的便利，与他人通过合同约定，对他人的土地权利进行限制或设定负担，以提高自己土地利用效益的一项用益物权。

在地役权法律关系中，为方便自己土地利用而使用他人土地的一方当事人称为地役权人（也可以称为需役地人），把自己的土地提供给他人使用的一方当事人称为供役地人；因使用他人的土地而获得便利的土地为需役地，为他人土地使用的便利而受到限制或被设定负担的土地称为供役地。在此基础上，地役权就是需役地人在供役地上所享有的权利。

据此，地役权的概念至少包括以下几个方面的问题：

1.在我国土地公有制背景下，地役权法律关系的主体，即需役地人和供役地人，可能是土地的所有人，也可能是土地的使用权人如土地承包经营权人、建设用地使用权人、宅基地使用权人等一切对需役地存在利用关系的人员。

2.供役地和需役地必须分属于两个权利人，这是地役权得以设立的前提条件。供役地和需役地必须分属于两个权利人，否则，地役权制度就丧失了存在的意义和价值。但是，当供役地和需役地为同一所有人拥有，却又为不同的人使用时，也可以设定地役权。

3.地役权关系的成立并不要求供役地和需役地之间必须相邻，即使在互不毗连的两个土地之间也可能成立地役权。譬如，甲、乙、丙三地依次相邻，到达丙地必须依次经过甲和乙两地块，为了更好发挥丙地的利用价值，丙与甲、乙两人达成协议，由甲和乙两地块负担丙地的通行地役权，据此，甲和丙之间也可以建立起地役权法律关系。

4.地役权法律关系是当事人之间通过签订地役权合同而设立的约定用益物权。

二、地役权的特征

地役权作为一种用益物权，其法律特征主要体现在以下几个方面：

1.地役权基本上是一种非占有性的物权。由于地役权设定的目的仅是提高需役地的使用效益，而不在于对供役地进行单纯地占有，因此地役权仅仅是对供役地人支配供役地的进行限制或设定负担，而非全面的占有性使用。对于供役地人而言，供役地上的限制和负担大多表现为其对需役地人利用自己的土地，负容忍的不作为义务，而不负为一定行为的积极义务。若需供役地人承担一定的作为义务，则须有当事人之间的合同约定，但此项约定并不属于地役权的内容，而仅仅产生债的约束效力。

2.地役权是为了需役地的便利而设定的用益物权。地役权是为了需役地的便利而设定的用益物权制度。此处的“便利”不以经济上的利益为限，精神利益也包括在其中。“便利”的内容主要包括以下几项：①以禁止供役地的某种使用为目的，譬如为了更好地向远处眺望，禁止邻地上建筑高层建筑物；②以使用供役地为目的，譬如在供役地上设定通行地役权；③以供役地的收益为目的，如从供役地上取水等；④以避免相邻关系的任意规定为目的，譬如依据相邻关系土地所有人有不得设置屋檐的义务，假如该人在邻地上设定以排水为目的的设施即可以免除这一义务。(www.xing528.com)

3.地役权具有不可分性和从属性。地役权的不可分性是指地役权存在于需役地和供役地的全部，不能分割为各个部分或者仅仅以其中的一部分而存在。即使供役地或者需役地被分割，地役权在被实际分割后的供役地和需役地的各部分上仍然存在。地役权的不可分性具体表现是：①无论需役地的所有权呈共有状态，还是供役地的所有权呈共有状态，地役权均不同于所有权的分割而被分割；②供役地的各个共有人均因地役权的限制而承担完整的不作为义务，同时，需役地的各个共有人均对供役地享有完整的地役权；③在需役地所有权共有的情况下，某一共有人自行抛弃地役权，其抛弃行为无效，某一共有人取得地役权，则其他共有人一同取得。

地役权的从属性，是指需役地人的地役权，必须以其享有需役地上的土地权利——需役地所有权或者用益物权为前提。地役权是为了需役地的使用利益而设定，其从属于需役地权而存在。由地役权的从属性所决定，地役权与需役地的所有权或使用权在主体上不得相互分离。地役权人不得自己保留需役地的所有权或使用权，而单独把地役权让与他人；也不得自己保留地役权，而仅把需役地的所有权或者使用权让与他人；还不得把需役地的所有权或者使用权与地役权分别让与不同的人。根据地役权的从属性，《物权法》第164、165条规定：“地役权不得单独转让。土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让，但合同另有约定的除外。”“地役权不得单独抵押。土地承包经营权、建设用地使用权等抵押的，在实现抵押权时，地役权一并转让。”

【示例】

例1　甲、乙两家单位分别取得在同一街区相邻的两幅建设用地，并各盖了10层办公楼，乙临街，甲在其后，甲的后院有一个小出口。但甲为了车队出入更方便，遂与相邻的乙约定：乙不在自己西侧宽8米、长180米的土地上建造建筑，专留给甲的车队通行，期限10年，作为补偿，甲一次性支付乙150万元。双方签订合同并办理了地役权登记。2年后，甲将办公楼转让给丙，自己保留在乙地通行的权利。问：甲的做法是否符合法律的规定？

本案中，甲和乙分别作为需役地人和供役地人，甲和乙通过签订地役权合同在乙的建设用地上为自己设定了地役权供自己的车队通行。这个合同的设定符合法律的规定，但问题在于甲的转让行为，其不能将需役地的所有权转让给丙而自己保留在乙地通行的权利。地役权具有从属性，地役权不得与需役地相分离而单独让与。依据《物权法》第164条之规定，甲在让与丙需役地（办公楼）的同时，应该将其与乙设定的剩余8年的地役权一并转让给丙，这样做才符合法律的规定。因此，甲的做法不合法。

三、地役权与相邻关系

地役权和相邻关系是两个非常相似的法律制度，二者均有满足土地支配之需要，缓和不同土地需要的刚性排他，协调土地支配中人与人关系的作用。但是二者之间也存在着本质的区别：

1.两者产生的前提条件有所不同。相邻关系中相邻权利的产生以不动产事实上相毗邻为要件，如果不动产之间不存在事实上的相邻关系，则不能要求一方当事人为了他方当事人使用不动产便利而使自己的不动产权利受到限制；而在地役权法律关系中，无论不动产之间是否毗邻，只要存在双方之间的地役权设定合同，地役权法律关系就可以成立。

2.权利的性质上存在着差异。相邻关系中不动产权利人享有的相邻权在本质上是不动产所有权或使用权在毗邻的对方不动产上的扩展，是所有权或使用权法律效力的一种表现形式，故相邻权不是一种独立的物权种类；而地役权作为用益物权之一种，虽然其存在要依赖于需役地的存续，但是在概念上却独立于需役地的所有权或其他用益物权，是一种独立的物权种类。

3.权利的取得方式不同。相邻关系中相邻不动产人取得对对方不动产权利的限制或利用是基于不动产相毗邻这一事实由法律直接规定的；而地役权主要是需役地人和供役地人通过地役权合同所设定的，虽然一定条件下也可以基于取得时效的完成等法定方式取得（虽然我国没有规定依时效取得，但是传统法中有这种取得方式），但是并不排斥地役权绝大多数情况下的意定性。

4.对于涉邻不动产关系的调节程度不同。基于相邻关系的法定性，法律通过相邻关系对涉邻不动产间关系的调节，将其限定在最为必要的限度内，其并没有超越所有权的范围，至多是所有权的扩张。因此，相邻权在很大程度上反映出涉邻关系最为基本的法律准则。地役权是当事人之间通过地役权合同设定的，是在这种最小限度的调节之外的一种更为广泛的调节。但是地役权的约定不得违背公序良俗和法定的涉邻关系的基本准则。

5.二者在存续期限、是否有偿上存在着不同。在相邻关系中，当事人之间所享有的相邻权是法律在调整相邻不动产的关系时赋予的，其存续期限由法律明确规定。并且，除非相邻权的行使给对方不动产权利人造成损失，相邻权人行使权利是无偿的；而地役权多是当事人之间通过地役权合同设定，其存续期限由地役权合同约定，是否有偿也基于当事人之间的意思表示而定。

6.在权利和义务的配置方面，相邻不动产的当事人之间彼此依据法律享有相邻权；而地役权的享有是单向的，是需役地人使用供役地的权利，供役地人并不在同一合同关系中和需役地人互享同一地役权。