宅基地使用权变动规定

【导读】

宅基地使用权的变动，主要是指宅基地使用权的取得、流转和消灭以及由此所带来的法律后果。本节讲述宅基地使用权的取得方式、流转形式、消灭原因和消灭后的法律后果，重点在于宅基地使用权的取得方式和流转形式。

【讲述】

一、宅基地使用权的取得

宅基地使用权的取得，是指宅基地使用权人通过法律规定的途径取得在农村集体所有的土地上建造住宅及其附属设施并享有其所有权的过程。依照我国目前的法律规定和实践中的做法，我国宅基地使用权的取得主要有行政审批取得和附随取得两种方式。

（一）宅基地使用权的行政审批取得

宅基地使用权的行政审批取得是指农村集体经济组织成员依照法律的规定向宅基地审批部门申请取得宅基地，该部门经过审查核实，准许其取得一定的宅基地使用权，并发给其相关证书的法律程序。

《土地管理法》第62条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准。”根据以上法律规定，我国在宅基地使用权的行政审批过程中要遵循以下基本原则：

1.“一户一宅”原则。该原则的主要内容是指每一农村住户只能占用一处宅基地，不能“一户多宅”。法律如此规定，根源于我国农村人口多而土地少的社会现状，尤其是现阶段许多地方滥占耕地为村民宅基地的现象屡禁不止。需要说明的是，该处的“一户一宅”原则仅仅局限于宅基地的创设取得。实践中，一户创设取得一处宅基地后又通过其他方式（如购买私人住房）取得另外的宅基地的现象普遍存在。因此，法律中规定的“农村村民一户只能拥有一处宅基地”应该理解为“农村村民一户只能申请一处宅基地”。^[11]

2.珍惜利用土地原则。鉴于我国农村人口和土地数目的巨大差异，法律规定了宅基地行政审批取得时要珍惜利用土地，尽可能地节约每一处宅基地。这一原则主要体现在两方面：①宅基地面积上不能超过省、自治区、直辖市规定的标准，而且应当符合乡（镇）土地利用的总体规划。②尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。

宅基地使用权行政审批取得的程序，主要有村民的申请、土地所有权人的同意和行政机关的审批这三道程序，由于其多为行政法上的内容，此处不再赘述。需要明确的是，被作为宅基地而申请的土地的性质不同，其最终批准的行政机关的级别也不同。具体说来，使用非农用地申请的，由乡人民政府审核，县人民政府批准；若是使用农用地进行申请的，则由乡人民政府初审，县人民政府建设行政部门审查同意并出具选址意见书，县人民政府土地管理部门提出审核意见，最后逐级上报省人民政府批准。

（二）宅基地使用权的附随取得

该种取得方式主要是继受取得宅基地使用权。虽然我国现行立法中严格禁止宅基地的抵押、出租和转让，但法律并未禁止农村私有房屋的转让，而私房转让要想实现，不可能出现只转让房屋而不转让其占用的宅基地使用权的情况。因此，宅基地使用权的附随取得是指宅基地使用权人在房屋转让中，根据“地随房走”的原则，在取得房屋所有权的同时，取得该房屋占用范围内的宅基地使用权的情况。同理，房屋所有权人死亡时，其继承人或受遗赠人通过继承或受遗赠而取得房屋所有权进而取得宅基地使用权的也属于附随取得。

综上，宅基地使用权附随取得的主要依据是农村房屋转让时“地随房走”的原则，而引发房屋转让的原因主要有农村私房的交易、受遗赠或继承取得房屋所有权等。

二、宅基地使用权的流转

关于宅基地使用权的流转问题，我国立法基本上采取了较为一致的态度，即宅基地使用权可以流转，但不能单独进行，须与附随于其上的房屋或建筑物一并进行。这是我国立法的特殊之处，这对转让人通过自由转让宅基地使用权而损害受让人合法利益的情形起了一定的防范作用。

【评论】

宅基地使用权流转问题的争议

在宅基地使用权的流转问题上，我国学界一直存在着较多争议。在此将学者对两个争议较多的问题的基本观点罗列出来，供读者参考。第一个问题是宅基地使用权随房屋产权转让后，原权利人可否再请求分配新的宅基地。对此，学界主要形成了两种观点：一种观点认为，转让宅基地使用权后，原权利人不能再请求重新分配宅基地，并且应当向其所在的集体经济组织做出保证；另一种观点则认为，宅基地使用权是农民最基本的生活保证，转让后可以请求再分配。^[12]第二个问题是关于宅基地使用权能否出租的问题。有学者认为，法律不允许宅基地使用权自由转让和抵押，但应当允许农村村民对宅基地的长期出租，以弥补宅基地使用权不能自由转让的不利后果。^[13]也有学者认为，《物权法》虽然没有规定宅基地使用权能否出租，但从宅基地使用权的设计初衷来看，其不能单独出租。但鉴于住宅可以出租，因此宅基地使用权只能附随住宅一同出租，且原权利人不能再申请分配宅基地。^[14]我国的《物权法》在结合我国实际情况的基础上，从保护农村居民的基本居住条件和私有财产权利的角度出发，对学者的以上问题的看法进行了科学辨析，做出了合理的立法选择。

三、宅基地使用权的消灭

宅基地使用权的消灭，是指宅基地使用权因一定法律事实的出现或条件的成就而归于灭失的状态。由于引起宅基地使用权消灭的情形不同，宅基地使用权消灭所导致的法律后果也是有差别的。

（一）引起宅基地使用权消灭的原因

1.宅基地的收回。因乡村建设和公益事业的需要、宅基地使用权人的违法行为（如采用欺骗方式获得宅基地而改变土地的用途等）、宅基地的长期闲置、“一户多宅”等情况获得宅基地的，农村集体经济组织经上级人民政府许可，有权收回宅基地。

2.宅基地的征收。国家为了公共利益的需要，必要时可以对宅基地进行征收，从而导致宅基地使用权的消灭。宅基地被征收以后，经原来的宅基地使用权人申请，土地所有人应该为其另行审批新的宅基地。

3.宅基地使用权的抛弃。作为民事权利的一种，使用权人当然可以抛弃其对宅基地的使用权。但权利人因为抛弃而丧失宅基地使用权后，不得再申请重新分配宅基地。(www.xing528.com)

4.宅基地的灭失。宅基地使用权的客体是土地。如果土地发生灭失，致使宅基地归于消灭或无法再使用的，则原来的权利人可以申请分配新的宅基地。但如果仅发生宅基地上的建筑物或附属设施灭失，不影响宅基地使用权的，原来的权利人不得申请分配新的宅基地。

（二）宅基地使用权消灭的法律后果

宅基地使用权消灭后可能会发生如下法律后果：

1.重新分配宅基地。此种后果主要发生在宅基地因为自然灾害等外界因素、征收、乡村建设或国家政策而被收回等非基于使用权人的意愿而致宅基地灭失且原权利人没有多余的宅基地的情况下。此时，原来的宅基地使用权人可以向有关审批机关申请分配新的宅基地。

2.权利人丧失宅基地使用权且无权要求重新分配宅基地。此种后果主要发生在违法使用宅基地、抛弃宅基地使用权、长期闲置宅基地等基于使用权人的意愿而致使宅基地使用权灭失的情形下。

3.宅基地使用权人的获得补偿权。在土地所有权人收回宅基地或宅基地被国家征收的情况下，土地所有权人或征收人应对使用权人的地上附着物等给予适当的补偿。

4.办理注销登记。依据《物权法》的相关规定，经过登记的宅基地使用权消灭的，权利人应当办理注销登记。

【示例】

例2　村民甲经申请取得一块宅基地，甲依申请时所注明的土地用途建房屋三间。某日，天降大雨引发山体滑坡，将甲的房屋掩埋。因为原房屋与宅基地已经被巨石覆盖，无法恢复原状，且甲没有多余的宅基地，甲遂以此为由向其所在村民集体提出重新分配宅基地的申请。乡人民政府经过审核予以同意，县人民政府最终批准了甲的申请。

本案中，甲的房屋及宅基地因为自然灾害而灭失，并且甲没有多余的宅基地，符合重新分配宅基地的情形。我国《物权法》第154条规定：“宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭。对失去宅基地的村民，应当重新分配宅基地。”据此，甲请求重新分配宅基地于法有据，所以县人民政府的做法是正确的。

【应用】

宅基地使用权的消灭和转让

我国《土地管理法》第62条第4款规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”《物权法》第155条规定：“已经登记的宅基地使用权转让或消灭的，应当及时办理变更登记或注销登记。”从以上法律规定中均可以推出宅基地使用权可以流转的结论。然而，宅基地使用权的流转又不是随意的，其有条件上的限制。依据现行法律和国家有关规定，宅基地使用权的转让必须具备以下条件：①宅基地使用权的转让人和受让人必须为同一集体经济组织的内部成员；②转让人应该拥有两处以上的农村住宅（含宅基地使用权）；③受让人没有住宅和宅基地使用权；④本集体经济组织同意该转让行为；⑤宅基地必须与合法建造的住宅一并转让而不能单独转让。只有完全满足以上条件的，宅基地使用权才能顺利实现转让。

此处的“宅基地必须与合法建造的住宅一并转让而不能单独转让”指的只是附随流转中的一种情形。另外两种情形在我国也存在：①宅基地使用权只能随着房屋一起出租，不能单独出租；②宅基地使用权必须随着房屋一并抵押、继承，不能单独抵押、继承。

【训练】

思考题

1.宅基地使用权的性质是什么？为什么说它是我国特有的用益物权种类？

2.宅基地使用权人在行使权利时应该注意哪些问题？

3.宅基地使用权行政审批取得时应当遵循什么原则？

4.宅基地使用权的流转如何进行？

5.宅基地使用权的变动是否需要进行登记？若是，登记的效力如何？

案例分析

李某一家长年在外做生意，后来在外地购房。其以前在村子里有一块宅基地，建有住房3间，业已登记过。2007年5月，李某回村处理原住房。5月3日，李某同村民王某达成协议，将宅基地使用权及其上的3间房屋以5万元价款转让给王某。双方签订了宅基地使用权及住宅转让合同，王某依约向李某支付了价款，但双方并未至乡人民政府办理宅基地使用权变更登记。5月6日，李某的同村好友张某得知李某回家处理原住房，不知道李某已经将房屋及宅基地使用权转让给了王某，遂至李某家，向李某表示愿以7万元购买其原住房及宅基地使用权。李某大喜，遂与之当场签订了宅基地使用权及住房转让合同。张某回家取来7万元支付给李某，二人于当日至乡人民政府办理了宅基地使用权变更手续。两天后，原买受人王某得知此情，在找李某和张某理论未果的情况下，王某将二人诉至法院。

请结合所学知识，谈谈如何处理此案。