【导读】
本节主要讲述宅基地使用权的概念、特征以及其与地上权和建设用地使用权的关系。重点要把握宅基地使用权的特征，弄清该种权利的性质及与其相近用益物权的区别。
【讲述】
一、宅基地使用权的概念和特征
（一）宅基地使用权的概念
所谓宅基地使用权，是指农村集体经济组织成员依法对集体所有的土地进行占有和使用，在该土地上建造房屋、其他附着物及附属设施，并排除他人干涉的权利。
宅基地使用权制度是在我国农村土地集体所有的情况下，解决集体经济组织成员居住问题的基本制度设计，是传统民法用益物权中地上权制度在新时期、新情况下，针对我国农村集体经济组织成员在“他人”所有的土地上建造房屋、其他附着物以及附属设施的制度创新，也是我国特有的一种用益物权制度。
（二）宅基地使用权的特征
作为一种新型的、相对独立的用益物权，宅基地使用权的特征主要表现在以下几个方面：
1.宅基地使用权的主体是农村集体经济组织的成员，并且往往表现为“户”的集体形式。由于宅基地使用权制度设立的目的在于解决农村集体经济组织成员的居住问题，因此，该权利的主体仅限于农村集体经济组织的成员，并且农村集体经济组织的成员只能以“户”为单位申请宅基地使用权。除农村集体经济组织成员以外的城镇居民和其他经济组织的成员，均不能对本集体经济组织的土地享有宅基地使用权。
2.宅基地使用权的客体仅限于农村集体经济组织所有的土地。宅基地使用权的客体是作为住宅用地的土地，其只能是属于农村集体经济组织所有的土地。除农村集体经济组织以外的其他性质的作为住宅用地的土地，均不能视为宅基地使用权的客体。
3.宅基地使用权的内容是权利人对集体所有的土地享有的以建造居住性建筑物、附属设施及其他附着物为核心的一系列权利。作为一种独特的用益物权，权利人对宅基地除了享有占有、收益等一般用益物权的内容外，还对作为此权利客体的集体经济组织的土地享有在其上建造住房、附属设施及其他附着物并依法取得其所有权的权利。这是宅基地使用权发挥其解决农村集体经济组织成员居住问题的关键所在。
4.宅基地使用权的取得具有行政审批性和无偿性的特点。由于宅基地使用权的主体严格限定于农村集体经济组织成员内部，其一定程度上具有社会保障和福利的性质，而这种保障和福利性又主要体现为该集体经济组织的成员可以无偿取得宅基地以获得最基本的生活居住条件，该经济组织以外的任何人不能享有此种便利。因此，法律对宅基地使用权的取得明确规定了行政审批程序。依照我国《土地管理法》第62条、第77条之规定，农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照《土地管理法》第44条的规定办理审批手续。农村居民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建造住宅的，由县级以上人民政府主管部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占的土地上新建的房屋。超过省、自治区、直辖市规定的标准，多占的土地以非法占用土地论处。
5.宅基地使用权具有无期限性。宅基地使用权的期限不存在限制，只要房屋或建筑物存在，该房屋或建筑物所占用土地范围内的宅基地使用权就一直存续着；若房屋或建筑物毁损或灭失，只要所有权人或使用权人愿意修复或进行重建（必要时经过批准），那么其对土地的使用权便可以长久地存续下去。
二、宅基地使用权与相关用益物权的区分(www.xing528.com)
（一）宅基地使用权与地上权的关系辨析
我国现行法律中所规定的宅基地使用权与传统民法用益物权部分的地上权制度既有相类似之处，亦有明显区别。二者的相似点在于两者均是权利主体在他人的土地上建造房屋或附属设施并取得房屋或附属设施的所有权。其区别点主要表现在以下四个方面：
1.主体不同。地上权的主体可以是自然人，也可以是法人，权利主体与土地所有人之间不受隶属关系的限定；宅基地使用权的主体仅限于自然人，并且该自然人与土地所有人即该自然人所在的农村集体经济组织之间须有隶属关系。
2.制度设计的目的不同。地上权的设计目的在于使权利主体对他人地上之工作物取得所有权，并且此处的工作物不仅限于个人住所和房屋建筑；宅基地使用权的制度设计本意仅在于使权利人获得个人住所及家庭院落。
3.权利的取得方式不同。地上权由当事人之间通过订立地上权合同而确立，通常情况下是有偿的；宅基地使用权却是依照法律规定的审批程序取得的，且多为无偿或仅支付少量费用。
4.权利内容上的差异。地上权可以单独设定抵押，其转让时可以与地上物一并转让，也可以分离转让，并且其存续期限可为有期也可为无期；宅基地使用权不能单独设定抵押，不能单独转让，须与地上建筑物一并转让，其存续期限也是没有限制的。
（二）宅基地使用权与建设用地使用权的关系辨析
宅基地使用权与建设用地使用权均是在他人所有的土地上构造建筑物及其附属设施的用益物权，但二者之间也是有区别的，主要表现在以下五个方面：
1.权利主体方面，宅基地使用权明确界定为农村集体经济组织的成员；但建设用地使用权的主体则没有此方面的限制。
2.权利客体方面，宅基地使用权的客体严格限定为农村集体经济组织所有的土地；但建设用地使用权的客体只能是城镇国有的土地。
3.取得方式上，宅基地使用权的取得是通过行政审批的方式；建设用地使用权则有出让和划拨两种取得方式。
4.在权利处分的自由度上，宅基地使用权不能自由处分，不得单独设定抵押，不得投资入股、不得自由转让；建设用地使用权可以自由处分，可以互换、转让、出资、赠与或抵押。
5.权利的成立要件不同。宅基地使用权的创设取得要依靠行政审批产生，登记不是其成立的必备要件，在权利转让或消灭时应该及时办理变更或注销登记；建设用地使用权的设立以登记为要件，只有经过登记才能取得权利，其消灭时亦应该进行注销登记。
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