民法分论（第3版）：建设用地使用权的效力

【导读】

建设用地使用权的效力是对国有土地的占有、使用和收益权能，是物权支配和排他的体现，表现为对土地的使用权，对所建造的建筑物、构筑物以及附属设施的取得权以及对建设用地使用权本身的处分权。我国《物权法》坚持了一体处分原则，在建设用地使用权移转或建筑物、构筑物及其附属设施发生权利移转时，既“房随地走”又“地随房走”。建设用地使用权人在行使自己权利的同时，也要履行一定的义务。

【讲述】

一、建设用地使用权人的权利

《物权法》第135条规定：“建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。”根据这一规定，建设用地使用权人主要享有如下权利：

（一）对土地的使用权

建设用地使用权人在合同所约定的范围内，有使用他人土地的权利，土地所有人负有不得妨碍建设用地使用权人使用其土地的消极义务。此外，建设用地使用权人为实现其土地利用权，还可以在其占用的土地范围内，非以建造建筑物、构筑物及其附属设施为目的的附属行为，如开辟道路、修建围墙。

（二）建筑物、构筑物及其附属设施的取得权

建筑物、构筑物以及附属设施的取得权是指建设用地使用权人对其建造的建筑物、构筑物及其附属设施依法取得所有权的权利。建筑物、构筑物及其附属设施的取得权，是建设用地使用权设立的最终目的。一定范围的土地所有权与地面建筑物所有权相互独立，从而使取得建筑物、构筑物及其附属设施的所有权具有了正当的法理基础。

（三）权利处分权

权利处分权是指建设用地使用权人对其所拥有的建设用地使用权本身加以处分的权利。权利处分权是建设用地使用权本身之独立财产属性的体现。通过处分建设用地使用权，权利人可以取得相应的对价，建设用地使用权的交换价值得以实现。建设用地使用权人享有权利处分权，同时也是我国土地二级市场形成的根本前提。

建设用地使用权与建筑物所有权可以发生分离，但两者毕竟在物理上具有不可分性，在权利处分时，应实行一体处分原则。我国已废止的《城市房屋产权产籍管理暂行办法》第3条曾规定：“城市房屋的产权与该房屋占用土地的使用权实行权利人一致原则，除法律、法规另有规定的外，不得分离。”我国《物权法》坚持了一体处分原则，在建设用地使用权移转或建筑物、构筑物及其附属设施发生权利移转时，既“房随地走”又“地随房走”。一方面，建设用地使用权处分时，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分；另一方面，建筑物、构筑物及其附属设施处分时，其占用范围内的建设用地使用权一并处分。(www.xing528.com)

【评论】

土地与地上建筑物的关系

土地与建筑物均属于不动产，因建筑物定着于土地，因此，土地与地上建筑物存在着物理上的不可分割关系。在法律上，大陆法系民法关于土地与建筑物的关系，存在着结合主义与分别主义两种模式。结合主义将土地与建筑物结合作为一个不动产，将建筑物视为土地的附着物，罗马法确立了“地上物属于土地的原则”，德国民法继承了这一原则，坚持土地所有权与建筑物所有权不可发生分离，并通过地上权制度，确立了地上权与建筑物所有权不分离。分别主义将土地与建筑物分别作为两个不动产，土地所有权与建筑物所有权可以分离而分属不同的主体。日本民法采分别主义。在我国，土地所有权与建筑物所有权一直实行分别所有主义，由于土地所有权不能流转，因此，土地与建筑物的关系主要反映为建设用地使用权与建筑物所有权的关系。我国《物权法》第142、146条的规定体现了我国原则上采用一体主义，但也承认例外时的分别主义。

二、建设用地使用权人的义务

（一）支付地租的义务

在建设用地使用权关系中，地租虽然不是建设用地使用权成立的要件，但支付地租的义务一般都是存在的。地租可以定期支付或一次性支付，当事人未约定地租数额的，一般应依当地的习惯、周围类似土地的地租数额和考虑其他有关情况确定。

（二）合理使用土地的义务

建设用地使用权人应当按照法律规定或合同的约定，依土地的用途，合理开发、利用、经营土地，土地使用人未依此而使用土地时，出让方有权予以纠正，必要时可以收回建设用地使用权。

（三）返还土地的义务

建设用地使用权依照法律规定或合同的约定，或者因其他原因而消灭时，建设用地使用权人应当将土地交还给土地所有人。