民法分论（第3版）：相邻关系对所有权的限制及其处理原则

【导读】

相邻关系是处理相邻各方在行使不动产所有权或使用权时彼此应当给予便利和接受限制的制度。在性质上，相邻关系属于对所有权的限制。处理相邻关系的依据具有多样性。处理相邻关系的一般原则深刻体现了人类共同生活所需要的基本准则。

【讲述】

一、相邻关系的概念

相邻关系是指依据法律规定，两个或者两个以上相互毗邻的不动产所有权人或使用权人，在行使不动产的所有权或者使用权时，因相邻各方应当给予便利和接受限制而发生的权利义务关系。

相邻关系并不是一种物权，而是处理相邻不动产各方权利人在行使自己物权时，应当给予对方便利或接受一定限制的法律制度。学理上通常将相邻关系中不动产权利人承担的义务称为“容忍义务”。如果从一方不动产所有权人或者使用权人有权要求毗邻方给予自己便利这个角度看，相邻关系也可以称为相邻权。但通观各国立法，即使民法典中以“相邻权”为名进行立法，“相邻权”也并非民法或物权法中的权利类型，相关具体内容依然属于所有权人应当接受的、对自己行使所有权自由的限制。例如瑞士法在“相邻权”标题下分别规定了经营工业的方式、挖掘及建筑、树木、水的自然流向、排水、管道的通过、通路权、围障、费用的负担等内容，但除了“通行权”是从权利角度规定外，其他均是从所有权人应承担的义务角度进行的规定。^[72]而对不动产所有权人或使用权人的权利进行限制的目的，则是为了维持毗邻各方就不动产之使用所需的利益平衡状态。相比之下，“相邻关系”这一术语比“相邻权”更能全面概括立法对毗邻不动产所有权人或使用权人权利限制的规范内容。我国《物权法》第七章专门规定了相邻关系。

二、相邻关系的性质

相邻关系在性质上属于私法对所有权的限制，“乃法律为谋求共同生活之调和，对于双方所有权之权能加以限制，或禁止一方于其土地上为一定行为或令邻人容忍他方为一定之行为，其性质为所有权之法律上限制”。^[73]早在罗马法时期，一方面承认所有权作为最完全最典型的物权而具有绝对性、排他性和永续性三大特征，另一方面则认为，所有权的绝对性并非指所有人可以不受任何限制地行使权利。既然权利是法律规定和确认的，所有权的行使也必须限制在法律所允许的范围内。罗马法对所有权的限制具体包括因相邻利益的限制、因公共或社会利益的限制、为宗教方面利益的限制、人道主义和道德方面的限制以及其他原因的限制等。《十二表法》第7表即规定了所有权应当受到相邻利益的限制，例如，相邻田地之间，应留空地5尺，以便通行和犁地。在他人土地上有通行权的，其道路的宽度，直向为8尺，拐弯处为16尺，建筑物的周围应留2.5尺宽的空地以利通行。树枝越界的，其下垂的枝叶应修剪至离地15尺，使它不致影响邻地……^[74]所以，相邻关系是对所有权进行限制的具体法律制度，在体系上隶属于所有权制度，其性质即私法对于所有权的限制。

三、相邻关系与地役权

既然相邻关系是对所有权的限制制度，那么其与地役权的关系就很清楚。虽然地役权与相邻关系在制度的目的上有所相近，都在客观上存在为了自己的便利而对某不动产权利人的权利进行的限制，但它们的区别是鲜明的。具体如下：

1.在制度体系上，相邻关系并非物权法中的独立物权制度，而是属于所有权体系内对所有权的限制制度；而地役权则是一种历史悠久的、独立的他物权，其存在以供役地和需役地属于不同所有人为要件。我国《物权法》中也将地役权规定为用益物权的一种。

2.在适用范围上，相邻关系适用于相邻不动产权利人之间，类型较为丰富多样，不仅有土地的相邻关系，还有建筑物的相邻关系，近代以来就不可量物的侵害也存在相邻关系；而地役权，依据我国《物权法》的规定，则仅限于地役权人对供役地人的土地利用关系。学者指出，在民法原理上，地役权是直接供需役地的利用而设，并以需役地的需要为限，它随土地而始终。^[75]因此，地役权的适用范围显然窄于相邻关系。

3.在相关义务的产生依据方面，相邻关系中不动产权利人的义务主要来自于法律法规的规定以及当地习惯，而地役权则是经由当事人的约定而产生。根据我国《物权法》第156条第1款的规定，“地役权人有权按照合同的约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益”。因此，当事人达成的就供役地和需役地的使用的、书面形式的地役权合同是地役权产生的依据。

4.在不动产权利人承担义务的内容上，相邻关系中不动产权利人的义务往往只是最低限度的作为或不作为义务；而地役权作为用益物权的一种，不动产权利人所承担的义务则取决于需役地的实际需要，有关对供役地的利用目的、利用方法、利用期限、费用及支付方法等都由当事人通过地役权合同进行约定。而实际上，若能通过相邻关系足以解决相邻土地的使用，也就无须采用地役权制度。因此，相邻关系中不动产权利人承担的义务要求必然低于地役权合同约定的义务要求。

5.在是否有偿使用方面，相邻关系中提供便利或接受限制的一方，并无向对方主张费用的权利；但地役权人则应当承担向供役地人的费用。

6.在公示的要求方面，相邻关系不涉及不动产登记问题；而《物权法》则允许地役权向登记机构申请登记；未经登记的地役权，不得对抗善意第三人。

【示例】

例1　张某花费巨资，通过开发商甲在某高档住宅小区买到了一栋别墅。这栋别墅东边隔条马路就是张某工作的单位，他觉得居家离单位这么近非常惬意。不想好景不长，不久开发商甲在张某别墅东面、马路以西的空地上盖起了一座18层高楼，同时为了安全起见还封闭了小区东边的出口。这样张某就不得不从小区西边进出。由于小区非常大，张某望着近在咫尺的单位却不得不绕行，有时单位有急事他却无法赶回单位。于是张某非常生气，便将开发商甲诉至法院，认为如今开发商在他别墅的东面又盖起了高楼，严重侵害了他的通行权。张某要求开发商立即停止施工，并赔偿他的损失。而开发商则出具了其使用土地建该18层楼的所有合法手续。

在本案例中，张某与开发商的关系是否属于相邻关系呢？在我国《民法通则》和《物权法》规定的相邻关系中，相邻关系其实是一种最低限度的作为或者不作为义务。以通行为例，在相邻关系中要求行使通行权的一方必须使用另一方的土地，如果不使用的话就无法通行或存在重大损失；而本案中张某虽然绕行小区西面比较远也确实不便，但他毕竟还是可以从西边通行的。不过，当事人之间还可以就不动产的使用订立地役权合同，在合同中约定高于相邻关系要求的权利义务。本案中，如果张某与开发商的确曾经在合同中约定张某可以在小区东面通行，则应当属于地役权纠纷而非相邻关系；如果没有这种约定，则开发商的行为不属于违法。

四、相邻关系的特点

（一）相邻关系调整相邻不动产权利人之间的关系

依据物权法的原理，物的所有权人对自己的所有物享有绝对的、排他的支配权；然而这样就可能使不同不动产权利人就各自不动产的使用（例如在通风、采光、排水等方面）产生冲突。物权法规定相邻关系，就是为了使相邻不动产各权利方绝对性的权利受到必要的限制，以获得相邻不动产各方在总体上利益的平衡，维持对不动产使用的法律秩序。因此，相邻关系的首要特点便是其涉及的主体应当是相邻不动产的权利人，具体包括不动产的所有权人和使用权人两大类，其中的“使用权人”范围相当广泛，例如土地使用权人、承包经营权人、承租人、占有人等。其中的不动产主要是指土地和建筑物。而所谓“相邻”，一般是指不动产在客观上的相互毗邻、相互连接的状态。但是，构成相邻关系，并不限于不动产的直接毗邻或连接状态，即使不动产在客观上并非毗邻或连接，只要所有权人或使用权人在行使权利时需要相互间给予方便或接受限制，就可以成立相邻关系。我国也有学者主张相邻关系应当包括两方面的内容：①不动产在地理位置上相互邻接，如果权利行使所涉及的范围是相互邻近也属于相邻，例如上游人排水要经过下游人的土地，即使上游人和下游人各自的土地并不相邻，也构成相邻关系；②在不可量物（如排放大气污染物、噪声、光、电、电磁波辐射等）侵害的情况下，即使不构成不动产的相邻，也会发生相邻关系。^[76](www.xing528.com)

（二）相邻关系的内容具有确定性和多样性

相邻关系的内容是由法律明确规定的，并以此区别于纯粹道德范畴下主体之间承担的相互容忍义务。通说认为，相邻关系的内容基本包括两个方面：①相邻一方有权要求他方提供必要的便利，他方应给予此种便利。所谓必要的便利，是指若相邻方不提供，则己方就不能正常行使不动产的所有权或使用权。②相邻各方行使权利，不得损害他方的合法权益。^[77]这就表明相邻关系的具体内容具有确定性，即对相邻不动产权利人的权利给予必要的限制或扩张，以实现不动产相邻各方对自己不动产的利用。

此外，基于人类生活的复杂性，相邻关系的类型也是多样的；而相邻关系的具体内容因相邻关系类型的丰富而呈现出多样性的特征，并且会因历史文化背景的不同而存在地区性差异，还会随着社会发展而有所变化。例如我国《物权法》第84条和第85条规定了处理相邻关系的一般原则，第92条规定了相邻关系中的损害赔偿责任；而第86～91条则详细规定了各种相邻关系的类型及具体内容，包括不动产权利人用水、排水关系（第86条），通行关系（第87条），因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管道等必须利用相邻土地、建筑物（第88条），建造建筑物时的通风、采光、日照（第89条），弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质（第90条），挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等（第91条）。在这些相邻关系中，有些相邻关系以不动产权利人的作为义务为内容，如第86～88条；有些则以不动产权利人的不作为义务为内容，如第89～91条。有些相邻关系属于历史久远的类型，如排水、通行等相邻关系；有些则是现代工业文明带给人们的新型相邻关系，如不可量物损害引起的相邻关系（第90条）。总之，相邻关系的具体类型和内容呈现出多样性的特征，需要我们在具体的相邻关系中予以把握。

（三）相邻关系依据法律、法规的规定或当地习惯而产生，也允许当事人意思自治

相邻关系在总体上属于对所有权的限制，它应当由法律明确规定。因此，在相邻关系中，一方享有的要求对方作为或不作为的权利，也是依法产生的，既不存在权利的设定问题，也不存在权利的公示问题。^[78]在我国，除了作为私法的《民法通则》、《物权法》对相邻关系有所规定外，不少行政法律如《水法》、《建筑法》等对相邻关系也有所涉及。例如《水法》第28条规定：“任何单位和个人引水、截（蓄）水、排水，不得损害公共利益和他人的合法权益。”《建筑法》第39条第2款规定：“施工现场对毗邻的建筑物、构筑物和特殊作业环境可能造成损害的，建筑施工企业应当采取安全防护措施。”此外，相关行政法规也涉及相邻关系。行政法律和行政法规中对相邻关系的规定，也属于民法的渊源。总之，法律法规对相邻关系的规定属于强制性法律规定，不允许当事人对其进行变通。

不过，由于相邻关系的复杂性，成文法律不可能对其全面予以规定，为此，我国《物权法》第85条规定：“法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定；法律、法规没有规定的，可以按照当地习惯。”可见，在法律法规没有规定的情况下，相邻关系还可以依据当地习惯来确定。所谓“当地习惯”，是当地多年实施并为大多数人所遵从和认可的习惯。这类习惯虽然不是成文法律，但是它们符合社会公共利益和善良风俗，在私法生活中具有重要的指引意义。其实，无论从历史角度、比较法角度还是中国的社会实际看，习惯在确定相邻关系的具体内容方面都有很大的意义，因为成文法能予以明确规定的权利义务非常有限，而私法生活却具有无限的广阔性。对社会习惯的尊重，就是对人们长久以来生活方式的尊重，也是对人的尊重。^[79]例如，我国《物权法》没有规定邻地果实的取回权，如果一方果树的果实坠落在邻人的土地上，应当是由果树的所有权人取回果实，还是由邻地的权利人取得？在比较法看来，各国或地区的规定都不一样，瑞士等国家在其民法典中规定果实属于树木所有人所有，赋予树木所有人取回权；而德国则主张邻地之果实归邻人所有，但邻地是公地时不适用该规则。我国台湾地区“民法”也从德国的做法，规定“果实自落于邻地者，视为属于邻地”（第798条）。在我国，对越界自落果实的相邻关系并无规定，各地也存在习惯上的差异，因此在处理相关纠纷时就必须考虑当地习惯来确定果实究竟应当属于哪方。^[80]

此外，还有学者提出，相邻关系作为私法中的制度，也应当遵循私法自治原则，允许当事人就各方权利义务的设定进行约定。“民法关于相邻关系的规定旨在规范相邻土地所有人的利害冲突，虽涉及公益，所属间接，应容留当事人私法自治空间，自行调整其权利义务关系，较诸将其权利义务关系强行化，更能发挥经济效用，以促进物尽其用的社会整体利益。”^[81]本书亦赞同私法自治原则在相邻关系中的适用。一般而言，法律法规对相邻关系中当事人义务的规定，往往是对所有权人权利行使最低限度的限制，自然应当允许当事人根据具体情况自行约定。在当事人就相邻不动产的使用限制有约定时，需要考虑是否符合物权法关于地役权的规定，如果符合，则应当按照地役权的规定来处理；如果不符合地役权的构成要件，则应当将这种约定视为私法中当事人的契约，只要它符合法律规定，特别是符合《物权法》第84条“不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系”的规定，当事人之间就应当遵守该约定，如果有违反则应当承担违约责任。例如《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》（以下简称《民通意见》）第97条规定：“相邻一方因施工临时占用他方使用的土地，占用的一方如未按照双方约定的范围、用途和期限使用的，应当责令其及时清理现场，排除妨碍，恢复原状，赔偿损失。”

【示例】

例2　张某在自家的宅基地上兴建起一座三层高的小楼。该楼与陈某南面的两层小楼相邻。建房过程中，张某与陈某经协商约定：两家的小楼相距40厘米。张某的楼与陈某楼实际相距42厘米。但张某的楼建成后，陈某发现张某家的楼顶安装了长达20厘米的飘檐，这样一旦下雨，雨水会倾泻在自家两层小楼的楼顶上。陈某认为与张某约定40厘米的距离不仅包括楼底相距40厘米，也包括整个建筑物相距不得低于40厘米。因此要求张某将飘檐尽速拆除。但张某认为当地风俗允许给房屋建飘檐，并且自己未违反关于相距40厘米的约定。双方争执不下，陈某遂诉至法院。

相邻关系虽然是处理相邻不动产使用关系的基本准则，但是，由于社会生活的复杂性，法律不可能对所有的相邻关系内容作出详细的规定，因此运用习惯来解决当事人之间相邻关系的具体内容是非常必要的。在本案审理过程中，法院查明，在张某与陈某所居住的地方，通常的习惯是相邻房屋间距不少于80厘米；当地确有给房屋建造飘檐的习惯，但飘檐伸出的长度应控制在相邻间距的1/3之内。按照当事人意思自治的原则，张某与陈某之间关于相距40厘米的约定合法有效，但张某所建飘檐的长度不应当超过相邻间距的1/3即13厘米。因此判决张某将飘檐的距离缩短至13厘米。

五、处理相邻关系的一般原则

对相邻关系处理原则的规定，深刻体现了民法对毗邻不动产权利人的利益平衡和对公平价值的追求。我国《物权法》第84条规定：“不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。”该规定即为处理相邻关系的一般原则，并与我国《民法通则》第83条所规定的“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系”的规定完全一致。由于我国成文立法规定的相邻关系类型有限，不能穷尽一切社会存在的相邻关系；即使对某些类型的相邻关系进行了规定，也不可能覆盖该类相邻关系中的所有方面。因此，处理相邻关系的一般原则，如同民法基本原则一样，在社会生活和司法实践中具有相当重要的指导意义。我国《物权法》规定的相邻关系处理原则具体有以下三个：

（一）有利生产、方便生活原则

本原则体现了相邻关系制度的目的。生产与生活是人类生存的必要条件。不动产是满足人类生产、生活需要的最重要的物质资料，但物质资源具有稀缺性，所有权制度便是为了使物的效用得以充分发挥而划定其归属的。作为所有权限制制度的相邻关系，则是为了解决不同不动产权利人之间的权利冲突，因此其制度目标仍是追求不动产效益的最大化。这样，“有利生产、方便生活”便成了处理相邻关系的基本和首要原则。

（二）团结互助原则

团结互助原则体现了相邻关系的深刻社会意义。社会学家已经对社会、人类生活的实质提出了丰富的理论。^[82]如法国社会学家涂尔干认为，社会如同生物有机体那样是一个有机的整体，个人要受到社会外在的普遍的约束；社会分工使社会各个部分的功能紧密联结在一起，分工就需要社会的和谐、秩序和团结。而韦伯提出的“邻人共同体理论”则被认为是德国民法上“相邻共同体关系理论”的源头，韦伯认为，邻人关系是一种冷静而非感情的“兄弟之爱”。中国也有“己所不欲，勿施于人”的古训，所表达的意义也是倡导人们相互之间的容忍、谦让和人际关系的和谐。如果没有团结互助，社会将无法维系，法律对相邻关系的处理原则就是要实现社会的和谐，维持人类生活的基本秩序。因此，相邻不动产权利人在行使自己的权利时，必须以团结互助为行为准则，认真地尊重毗邻方的权利和利益；在发生矛盾冲突时也应当按照团结互助的原则来化解纠纷，实现各方利益的平衡。

（三）公平合理原则

公平合理是民法的基本法律价值。在确定相邻关系的具体内容或在处理相邻关系纠纷时，公平合理都是重要的基本原则。该原则包含以下四点要求：①不动产毗邻方都是平等的民事主体，一方不得把自己的意志强加于对方。②各方在相邻关系中享有的权利及承担的义务应当对等，不应出现一方义务畸重或双方权利义务不平衡的状态。③任何一方在行使自己的权利时，应当注意不损害对方的利益或者尽量把对对方的损害降至最低。例如，在弃置固体废物时，应当避免对相邻方造成损害；再如在行使通行权时，应选择对对方影响最小和损害最低的通行路线，而不是任由自己的方便来选择通行路线。④在给对方造成损害时，应当承担赔偿责任。损害赔偿是民法最能体现公平合理原则的制度，在相邻关系中，如果一方给另一方造成了损害，就要承担赔偿责任。例如我国《物权法》第92条规定：“不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。”

【示例】

例3　张某的房屋与李某房屋相邻，张某的房屋在南边，李某的房屋在北边。一年前，张某改建房屋时，在与李某房屋的交界处建成一堵外高2.5米、内高2.27米的围墙。所建围墙正好遮挡了李某正屋（即南边）的大门及两扇窗户。张某还把原在庭院东边的排水口移至西边。该排水道为明沟、较浅。由于地势南高北低，逢雨天，张某大院内的雨水全部都流到李某正屋。张某在建围墙和排水口时，李某曾多次提出异议并加以阻拦，均无效。张某认为围墙所占土地属于自己宅基地范围之内，并称由于当地盗窃频发不得不将围墙建高；而之所以将排水道移至西边，是因为东边地势较高，水会倒灌在自己的院落。村委会虽然积极主持调解，但双方各持己见，未达成协议。后李某诉至法院。

我国《物权法》规定，不动产的相邻各方，应按有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍的应当停止侵害。张某所建围墙遮挡了李某正屋后门及窗户，确实影响李某房屋的通风采光，也影响了排水。故本案中法院判决张某将围墙从上往下拆除1.6米；并将西边排水道加深，并建成暗道，避免排水进入原告正屋。