用益物权的法律实务及取得

一、解答农村土地承包关系中的法律问题

案例：土地承包经营权流转纠纷案^[1]

甲、乙均系某村村民。甲承包了村集体土地8.25亩，承包期限为30年。后来甲与村民乙口头协商，将其承包的2.28亩土地交由乙代种并缴纳各种费用。此情况仅在村委会保管的甲的承包土地档案的基本情况栏内予以注明，但在镇政府保存的甲的土地承包合同档案的基本情况栏内却未作注明，也没有相关变更登记的内容。现甲要求乙返还承包地未果，遂提起诉讼，请求判令乙返还2.28亩承包地。

任务：

1.土地承包经营权的流转期限应如何确定？

解题思路：查找关于土地承包经营权的法律规定。

2.如果按照现行《民法典》的规定，在未约定期限的情况下，甲能否要求收回承包地？

解题思路：查找关于合同未解除的法律规定。

二、解答建设用地使用权中的法律问题

案例：建设用地使用权流转纠纷

2004年6月10日，某市国土资源局与张某达成合意，将8040.5平方米的国有土地使用权出让给张某使用，双方就此签订了《国有土地使用权出让合同》。合同约定，当张某改变土地用途和土地使用条件时，应依法办理有关批准手续，取得出让人同意，在重新签订土地使用权出让合同变更协议时，相应调整土地使用权出让金，办理土地变更登记，否则张某应支付相应的违约金和滞纳金。2008年4月28日，某置业公司与张某签订《土地使用权转让协议书》，取得该8040.5平方米的国有土地使用权，用于开发房地产项目，并办理了变更登记手续。据此，置业公司应向某市国土资源局缴纳土地出让金238.8万元。2010年9月26日，置业公司缴纳了30万元的土地出让金后，剩余208.8万元一直未缴纳。

某市国土资源局遂以置业公司未缴纳剩余土地出让金以及相应的逾期支付的滞纳金为由，向法院提起诉讼，请求判令置业公司缴纳土地出让金208.8万元及自2011年4月1日起至付清之日止每天5‰的滞纳金。置业公司辩称：置业公司并非《国有土地使用权出让合同》的当事人，其是依据《土地使用权转让协议书》取得该土地的使用权，其无意拖延支付土地出让金，不知晓滞纳金的约定，故无需支付滞纳金。^[2]

任务：

1.分析说明某置业公司与张某签订的《土地使用权转让协议书》是否有效。

解题思路：查找关于建设用地使用权流转条件的法律规定。

2.某市国土资源局的请求是否应得到支持？

解题思路：查找有关建设用地使用权流转后果的法律规定。

三、解答宅基地使用中的法律问题

案例：地上房屋居住、改建纠纷案

某村村民董某夫妻共有3个子女，相继都考上了大学。3个子女毕业后均留在大城市工作，转为城市户口。董某夫妻一直在农村生活，2010年二人先后因病去世，留下农村一院房产和财产若干。后来，当3个子女打算将父母留下的房子或者翻拆改建时，有村民提出按照法律规定，城镇居民不能继承农村房屋和宅基地，只能由本村村民拥有和使用。3个子女得知后，认为作为子女，他们有权继承父母留下的房产，也有权拆除重建，他人无权干涉。

任务：

1.分析说明城市居民可否继承农村的房屋和宅基地使用权。

解题思路：查找《民法典》关于遗产和宅基地使用权的相关规定。

2.分析说明城市居民是否有权处分继承的农村房屋。

解题思路：查找关于农村房屋买卖的相关法律规定。

知识扩展

学习小结

用益物权是指对他人所有物在一定范围内占有、使用、收益、处分的他物权。用益物权以占有他人之物为前提，是他物权、期限物权、限制物权，是以使用、收益为目的的独立物权。用益物权主要包括：

1.土地承包经营权：①土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立，不以登记为生效的要件。②土地承包经营权有期限限制，这个承包期限是法定期限，不得随意变更。③承包人在承包期内依法享有生产经营自主权，土地承包经营权还可以互换或转让等方式进行流转。如果承包的土地被依法征收，承包人有获得补偿的权利。④承包人在承包期内有维持承包土地农业用途的义务，其应根据土地的条件合理使用承包地，不准进行掠夺性经营。

2.建设用地使用权：①建设用地使用权主要是通过划拨和出让的方式取得。②建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但不得超过建设用地使用权的剩余期限。③建设用地使用权的出让和流转自登记时发生效力。④建设用地使用权人有保护、管理和合理利用土地的义务，不得擅自改变土地用途。

3.宅基地使用权：①宅基地使用权是农村集体经济组织带有社会福利性质的权利，其主体只能是农村集体经济组织的成员。②划分宅基地坚持“一户一宅”原则，宅基地的用途仅限于建造住宅及其附属设施。③宅基地使用权的转让一般只能在农村集体成员内部进行，宅基地使用权不得抵押。

4.地役权：①地役权是利用他人的不动产来提高自己不动产的效益，从需役地的角度看，地役权是一种权利，而从供役地的角度看，地役权则是一种负担或义务。②地役权自地役权合同生效时设立，未经登记，不得对抗善意第三人。基于转让与或者继承也可取得地役权。③地役权人有权按照合同约定利用供役地，对供役地的利用方式因地役权的类型而有所不同。④当地役权合同出现两项法定事由之一时，供役地权利人有权解除地役权合同，地役权随之消灭。

5.处理涉及用益物权的案件：①首先确定涉案用益物权的类型。②关于土地承包经营权纠纷，重点分析土地承包合同是否有效、是否有侵权行为、流转方式和程序是否规范等。③关于建设用地使用权纠纷，重点分析合同的性质和效力及违约责任、流转是否符合法律规定等。④关于宅基地使用权纠纷，重点判断主体是否合法、权属确认、转让是否符合法律规定等。⑤关于地役权纠纷，首先，搞清地役权与相邻关系的区别；其次，重点从地役权的设立、地役权的效力等方面分析，确认当事人之间存在的具体权利义务关系；最后，判断是否发生侵权行为。

课后作业

知识作业

（一）名词解释

1.建设用地使用权

2.居住权

3.地役权

（二）选择题

1.土地承包经营权属于（　）。

A.自物权

B.用益物权

C.担保物权(www.xing528.com)

D.他物权

2.依据《民法典》相关规定，下列有关居住权的说法正确的是（　）。

A.设立居住权，当事人可以采用口头形式订立

B.居住权自登记时设立

C.居住权人享有对住宅修缮改良的权利

D.居住权不得转让，但可以继承

3.甲为了便于耕种自己承包的土地，需要修建一条经过乙承包的土地的水渠，甲、乙就此达成协议，甲因此取得的权利属于（　）。

A.土地承包经营权

B.地役权

C.建设用地使用权

D.集体土地所有权

4.下列关于建设用地使用权的表述中，正确的是（　）。

A.建设用地使用权，可在土地地表、地上或地下分别设立

B.建设用地使用权自合同生效设立

C.经营性建设用地应当采用招标、拍卖等方式出让

D.建设用地使用权为有偿取得

5.下列关于宅基地使用权的说法正确的是（　）。

A.主体只能是农村集体经济组织的成员

B.一户一宅

C.宅基地使用权转让之后，可以重新申请宅基地

D.可以继承

（三）问答题

1.简述用益物权和担保物权的区别。

2.地役权和相邻关系有何不同？

二、实训作业

案例：农村土地承包经营权继承案

原告王某祥与被告王某梅系姐弟关系。1998年2月13日，原告的父亲王某云将其承包的3.08亩农田转包给同村村民李某宁经营，因王某云不识字，转包合同由李某梅代签。王某云于2004年去世，去世前将上述3.08亩农地的承包证交给原告王某祥，并言明该3.08亩土地由原告王某祥和被告李某梅共同继承，每人一半。原告王某祥称被告李某梅一直将该3.08亩土地全部据为己有，原告曾多次与其协商，被告王某梅均不同意返还，故请求法院确认原告对该3.08亩土地中的1.54亩土地享有继承权，并判令被告向原告交付该部分土地。被告王某梅辩称：原告王某祥系非农业户口，不应享有农村土地的承包经营权，且自己家庭人口比原告多，原告对父母所尽赡养义务较少，故被告应多享有诉争土地承包权的继承份额，讼争土地应全部由被告承包经营。

1.实训任务：案例讨论＋撰写案件分析报告

2.实训步骤：

（1）以学习小组为单位，结合所给案例素材，查阅有关农村土地承包权相关的法律规定并进行汇总交流。

（2）组内展开讨论，请根据《民法典》和《农村土地承包法》的规定分别发表对本案的处理意见及依据。

（3）撰写一份简要的案件分析报告。

报告格式：由案件基本事实、争议焦点、法律意见及法律适用等四个部分组成。字数不少于500字。

3.评价标准：

（1）能认真查阅资料并相互交流。

（2）积极参与小组讨论，并对讨论内容进行记录。

（3）报告格式符合要求，案件事实表述条理清晰，突出重点。

（4）分析意见准确，法律依据充分，法律推理逻辑严密，解决方案合法、合理，切实可行。

（5）规范使用法言法语。

三、网络作业

1.扫码学习音频资料：宋庄画家村案。

2.扫码学习音频资料：相邻关系与地役权。