一、用益物权概述
用益物权制度是一项非常古老的法律制度，与所有权制度、担保物权制度等共同构成了物权制度的完整体系。我国《民法典》重点规定了土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权和居住权这几种用益物权，还明确了自然资源使用权（包括海域使用权、探矿权、采矿权、取水权、养殖权和捕捞权）亦具有用益物权的性质。
（一）用益物权的概念
用益物权是权利人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。我国《民法典》第323条规定：“用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。”可见，用益物权是以对他人所有的物为使用、收益目的而设立的限制物权，并无处分用益物的权能。
（二）用益物权的特征
1.用益物权是他物权。相对于自物权，用益物权是在他人所有的财产上设立的权利，对他人的财产享有占有、使用和收益的权利。因此，用益物权被称作“他物权”。
2.用益物权是受限制的物权。用益物权是一种不完全物权，享有的只是对他人财产占有、使用和收益的权利，并不具有对所占有财产进行处分的权利。而且，用益物权人必须根据法律规定及合同约定的期限正确行使权利，当期限届满时，用益物权人应将占有、使用之物返还于所有权人。因此，用益物权被称作“限制物权”。
3.用益物权是一项独立的物权。我国《民法典》第326条规定：“用益物权人行使权利，应当遵守法律有关保护和合理开发利用资源、保护生态环境的规定。所有权人不得干涉用益物权人行使权利。”用益物权虽以所有权为权源而派生，但一经设立，便独立于所有权而存在，所有权人对物的支配力因此受到限制，不得随意收回其财产，不得妨碍用益物权人依法行使权利。因此，用益物权是一项独立的物权。
4.用益物权主要以不动产为客体。土地因其稀缺性、不可替代性且价值较高，在财产体系中的重要地位显而易见。用益物权以不动产为客体，将不动产所有权与其权能相分离，极大地提高了不动产资源的利用效率，以达到对不动产利用的社会公平和稳定。同时，随着社会发展，设立动产用益物权也是人们对物的利用多样化的现实要求。
5.用益物权是使用价值权。用益物权和担保物权均属于他物权，但不同的是，用益物权是以物的使用和收益为目的而设立的，着眼于财产的使用价值，其内容也主要是行使使用、收益的权能，因此，用益物权的享有和行使必须以对客体的实际占有为前提，否则使用和收益无从谈起。
二、土地承包经营权
（一）土地承包经营权概述
我国《民法典》第330条规定：“农村集体经济组织实行家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制。农民集体所有和国家所有由农民集体使用的耕地、林地、草地以及其他用于农业的土地，依法实行土地承包经营制度。”第331条规定：“土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利，有权从事种植业、林业、畜牧业等农业生产。”
1.土地承包经营权的概念。土地承包经营权是指农业生产经营者以种植、养殖、畜牧等农业生产为目的，对其依法承包的农民集体所有或国家所有由集体使用的耕地、林地、草地以及其他用于农业的土地享有的占有、使用、收益的权利。
2.土地承包经营权的特征。
（1）土地承包经营权的主体是农村集体经济组织的成员，包括从事农业生产的村民个人和农户家庭，一般称之为农业经营者。为了维护集体经济组织成员的应有权利，促进农户的经济民主，对于不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等，可以通过招标、拍卖、公开协商等方式由农村集体经济组织以外的单位和个人承包。
（2）土地承包经营权的客体限于农业用地。主要包括农民集体所有和国家所有依法由农民集体使用的耕地、林地、草地以及其他依法用于农业生产的土地，例如，养殖水面、“四荒地”等，不包括农村集体组织的建设用地和“四荒地”以外的未利用土地。
（3）土地承包经营权的设立目的是从事种植业、林业、畜牧业、养殖业等农业生产活动。因此，土地承包经营权人虽然具有自主利用土地的支配权，但是其权利内容仍受到一定限制，即对承包的土地不得进行农业生产以外的经营活动。
（4）土地承包经营权有期限限制。我国《民法典》和《农村土地承包法》明确规定，耕地的承包期为30年。草地的承包期为30年至50年。林地的承包期为30年至70年。前款规定的耕地承包期届满后再延长30年，草地、林地承包期届满后依照前款规定相应延长。
（二）土地承包经营权的取得
按照我国《民法典》和《农村土地承包法》的规定，土地承包经营权主要是基于法律行为而取得的，并且不以登记为生效要件。具体有以下方式：
1.基于农村土地承包合同而取得。这是土地承包经营权的创设取得方式，是指承包人与发包人通过订立承包经营合同而取得承包经营权，分为家庭承包和以招标、拍卖、公开协商等方式进行的承包两种方式。通过这两种方式承包的，都应当签订承包合同，承包合同自成立之日起生效，承包人于合同生效时取得土地承包经营权。
根据我国《农村土地承包法》第22条的规定，土地承包合同应当采取书面形式，一般包括以下条款：①发包方、承包方的名称，发包方负责人和承包方代表的姓名、住所；②承包土地的名称、坐落、面积、质量等级等；③承包期限和起止日期；④承包土地的用途；⑤发包方和承包方的权利和义务；⑥违约责任。
2.基于土地承包经营权的流转而取得。这是土地承包经营权的移转取得方式。土地承包经营权的合理流转，是农业发展的客观要求，也是农村经济发展、农村劳动力转移的必然结果。我国《民法典》第334条规定：“土地承包经营权人依照法律规定，有权将土地承包经营权互换、转让。未经依法批准，不得将承包地用于非农建设。”第342条规定：“通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地，经依法登记取得权属证书的，可以依法采取出租、入股、抵押或者其他方式流转土地经营权。”在土地承包经营权的流转过程中，应当遵循一定的原则，例如，流转的期限不得超过承包期的剩余期限；未经依法批准，不得将承包地用于非农建设；土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人双方应当签订书面流转合同。当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记；未经登记，不得对抗善意第三人等。
另外，以家庭承包方式取得的林地承包经营权，承包人死亡的，其继承人可以在承包期内继续承包；以招标、拍卖、公开协商等方式设立的承包经营权，承包人死亡的，其继承人可以在承包期内继续承包。
（三）土地承包经营权的内容
1.土地承包人的权利。
（1）依法享有对承包土地占有、使用和收益的权利。承包期内承包人享有生产经营自主权，有权按照土地用途自主决定农业生产的种类和方式，通过生产劳动获取收益，发包人和其他任何第三人都无权进行干涉。除了对承包土地进行种植业、林业、畜牧业等农业生产外，承包人因进行农业生产而修建必要的附属设施，如建造沟渠、修建水井等，也是对承包土地的一种合理使用。
（2）对土地承包经营权依法享有流转的权利。例如，按照《民法典》《农村土地承包法》的规定，为了方便耕种或者各自需要，土地承包经营权人有权在本集体经济组织内部进行承包地块及承包经营权的交换或者转让。另外，土地承包经营权人可以自主决定依法采取出租、入股或者其他方式向他人流转土地经营权。出租，是指承包方将部分或全部土地承包经营以一定期限租赁给他人从事农业生产经营，出租后不影响原土地承包合同关系。入股，是指将土地承包经营权做为股权，自愿联合从事农业合作生产经营，土地经营权的新型流转方式也体现了农业现代化的发展要求。
（3）依法享有获得补偿的权利。根据我国《民法典》和《农村土地承包法》的相关规定，为了公共利益的需要，承包地被依法征收、征用、占用的，有权依法获得相应的补偿。
2.土地承包人的义务。根据《民法典》及相关法律规定，土地承包人所承担的义务主要有：
（1）维持承包土地的农业用途，不得在承包土地上盖房、建窑、建坟等非农建设，不准进行掠夺性经营；
（2）根据土地的条件合理使用，改善土地生态环境，严禁给土地造成永久性损害；
（3）依法缴纳承包费用以及依照法律、行政法规，承包人应依法承担的其他义务。
（四）土地承包经营权的消灭
土地承包经营权消灭的事由主要有：
1.承包人自愿提前交回土地。
2.承包地期限届满。
3.承包地被征收。国家因社会公共利益的需要可以依法征收集体所有的农村土地并给予承包人合理的经济补偿，在该土地上设立的土地承包经营权当然消灭。《民法典》第338条规定：“承包地被征收的，土地承包经营权人有权依照本法第243条的规定获得相应补偿。”
4.承包地使用价值丧失。“使用价值丧失”包括土地本身的灭失及承包地用途的丧失。例如，地震、火山爆发、洪水等不可抗拒的自然灾害或人为原因导致土地丧失使用价值时，自然无从实现土地承包经营的目的，该项权利也就归于消灭。
（五）土地经营权
我国《民法典》第339条规定，土地承包经营权人可以通过出租、入股或者其他方式向他人流转土地经营权。这一规定体现了我国农村土地“三权分置”制度的基本理念，由此产生的土地经营权和所有权、承包权并列为农村土地上的三种权利类型。从性质上看，土地经营权具有物权属性，有利于权利的同等保护，以保障权利主体的合法权益。土地经营权人有权在合同约定的期限内占有农村土地，自主开展农业生产经营并取得收益，对于流转期限为五年以上的土地经营权，自流转合同生效时设立。当事人可以向登记机构申请土地经营权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。
三、建设用地使用权
（一）建设用地使用权概述
在以往的法律文件中，建设用地使用权曾被称为国有土地使用权。我国《民法典》第344条规定：“建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。”
1.建设用地使用权的概念。建设用地使用权是指权利人依法享有的对国家所有的土地进行占有、使用和收益，以及有权利用该土地营造建筑物、构筑物及其附属设施的权利。
2.建设用地使用权的特点。
（1）建设用地使用权的客体是国家所有的土地。建设用地使用权的标的仅限于国家所有的土地。对于集体所有的土地一般应先由国家征收为国有土地后，才能设立建设用地使用权。在特殊情形下，为了农村集体组织及其成员自身的居住和生产使用之目的，集体所有的土地依法经批准后才可以在不转化为国有土地时直接进行建设，这包括农村的宅基地和集体企业、农田基本设施的建设用地。
（2）建设用地使用权的设立目的是建造建筑物或者构筑物及其他附属设施。这里的建筑物主要是指住宅、写字楼、厂房等；构筑物主要是指不具有居住或者生产经营功能的人工建造物，比如道路、桥梁、隧道、水池、水塔、纪念碑等；附属设施主要是指附属于建筑物、构筑物的一些设施。随着建筑科学技术的发展，对土地资源已趋向立体化、多层次利用。我国《民法典》第345条规定：“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。”也就是说，这里的建筑物、构筑物及其附属设施，不仅可以构建于地表，亦可构建于地上空间和地下空间，并且这三个部分可以分别设立建设用地使用权。
（3）建设用地使用权的取得方式应符合法律规定。建设用地使用权一般是以出让或者划拨的方式取得，采取划拨方式的，还应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。
（4）建设用地使用权具有可流转性。我国《民法典》第353条明确规定：“建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但是法律另有规定的除外。”建设用地使用权的流转功能可以更有效地提高土地资源的利用效率。
（二）建设用地使用权的取得
建设用地使用权的取得方式有原始取得和继受取得两种。
1.原始取得。建设用地使用权的原始取得方式包括划拨和出让。
（1）划拨，是指土地使用人按照一定程序提出申请，经县级以上地方人民政府依法批准，通过行政划拨方式，在土地使用人缴纳补偿费、安置费等费用后将该片土地交付给其无偿使用。土地使用人取得建设用地使用权后，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定，划拨土地原则上不得转让、出租、抵押。通过这种方式取得土地使用权的土地使用人，除了法律规定的使土地使用权消灭的原因外，可以无期限地使用土地。按照《土地管理法》《城市房地产管理法》的规定，可以通过划拨方式取得的建设用地包括：国家机关用地和军事用地；城市基础设施用地和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；法律、行政法规规定的其他用地。
（2）出让，是指国家以土地所有人的身份，采取招标、拍卖、协议等方式，将建设用地使用权出让给土地使用人，并由使用人向出让人支付土地出让金的行为。与划拨相比，出让不仅是有偿的，而且有期限的限制。双方当事人应当采取书面形式签订建设用地使用权出让合同，合同条款主要包括：当事人的名称和住所；土地界址、面积；建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间；土地用途；使用期限；出让金等费用及其支付方式；争议的解决方法。
我国《民法典》第349条规定：“设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。登记机构应当向建设用地使用权人发放权属证书。”
2.继受取得。继受取得是指在使用期限内，建设用地使用权可以依法转让、互换、赠与。如果建设用地使用权人为自然人的，其死亡后在剩余期限内，继承人还可以继承建设用地使用权。
（三）建设用地使用权的流转
我国《民法典》第353条规定：“建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但是法律另有规定的除外。”建设用地使用权的流转在性质上属于物权的变动，其转让一般应采用书面形式并需及时向登记机构申请转移登记，建设用地使用权的流转自登记时发生效力。
（四）建设用地使用权的内容
1.建设用地使用权人的权利。
（1）对土地的占有和使用权。建设用地使用权是为建造和保存建筑物或其他工作物而使用土地的权利，建设用地使用权人对在该土地上建造的建筑物、构筑物及其附属设施享有所有权。因此，占有和使用土地是建设用地使用权的主要内容。但是，对土地的使用，应当在设定建设用地使用权的行为所限定的范围内进行，即对作为标的物的土地应明确四至界限，建设用地使用权人使用土地时不得超出该范围，并应按照确定的用途使用。例如，限定房屋的高度、限制房屋的用途，同时，建设用地使用权人也可以准用不动产相邻关系的规定。
（2）对建设用地使用权的处分权。建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但不得超过建设用地使用权的剩余期限，同时应遵循“房地一体”的原则，即转让、互换、出资或者赠与、抵押建设用地使用权的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施应一并处分；同样，当建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与、抵押的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权亦一并处分。另外，建设用地使用权人还可将建设用地使用权连同地上的建筑物或其他构筑物租赁给他人使用并收取租金。
（3）有权从事必要的附属行为。建设用地使用权人可以在占有的土地范围内进行与保存建筑物或其他构筑物有关的附属行为，如开辟道路、修筑围墙、种植花木等。
（4）获得地上建筑物或其他构筑物的补偿权。我国《民法典》第358条规定：“建设用地使用权期限届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依据本法第243条的规定对该土地上的房屋以及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。”
2.建设用地使用权人的义务。
（1）支付出让金的义务。我国实行国有土地有偿使用制度，根据《民法典》和《城市房地产管理法》的规定，以出让方式取得建设用地使用权的，建设用地使用权人应当依照法律规定以及合同约定支付出让金等费用；以划拨方式取得建设用地使用权的，无须支付出让金。(www.xing528.com)
（2）返还土地的义务。建设用地使用权人在建设用地使用权消灭时，应当将占有的土地返还给所有权人，原则上应恢复土地的原状。
（3）保护、管理和合理利用土地的义务。建设用地使用权人应当按照建设用地使用权设立时登记的用途使用土地，不得擅自改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。同时，建设用地使用权人应当按照土地的自然属性和法律属性保护并合理使用土地，以维护土地的使用价值。
（五）建设用地使用权的消灭
1.建设用地使用权期限届满。我国法律、法规中对于建设用地使用权的期限，是按不同种类的土地使用权进行规定的。除了划拨土地可无限期使用外，通过出让方式取得建设用地使用权的，根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条的规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：①居住用地70年；②工业用地50年；③教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；④商业、旅游、娱乐用地40年；⑤综合或者其他用地50年。关于不同土地的实际使用年限，由出让方和受让方双方在最高年限内协商确定。
当法律规定或当事人约定的使用权期限届满，经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，并依照规定支付土地使用权出让金。我国《民法典》第359条规定：“住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋以及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。”如果土地使用权出让合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请了续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回，建设用地使用权归于消灭。
2.建设用地使用权被提前收回。根据我国《民法典》 《土地管理法》及《城市房地产管理法》的相关规定，因公共利益、城市规划的需要，以及土地闲置和使用权人其他违反合同约定的行为，国家可以提前收回建设用地使用权。但因公共利益、城市规划等原因收回的，应当就该土地上的房屋及其他不动产给予使用权人适当的补偿，并退还相应的出让金。
3.土地的灭失。例如，不可抗拒的自然灾害，如地震、火山爆发、洪水等，导致土地灭失，则建设用地使用权自然消灭。如果部分灭失而不影响其他部分使用的，则未灭失部分仍可继续使用。建设用地使用权消灭的，出让人应当及时办理注销登记，登记机构应当收回建设用地使用权证书。
四、宅基地使用权
（一）宅基地使用权概述
我国《民法典》第362条规定：“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。”
1.宅基地使用权的概念。宅基地使用权是指农村集体经济组织的成员对集体所有的土地依法享有占有、使用并建造住宅及其附属设施，以满足居住使用之需的权利。
2.宅基地使用权的特点。
（1）宅基地使用权的主体只能是农村集体经济组织的成员。这是农村村民基于集体成员身份享有的福利保障，城镇居民不能享有宅基地使用权。
（2）宅基地使用权的客体是经依法批准划拨给村民建造住宅使用的集体所有的土地。按照“一户一宅”原则，不得超面积多占，严禁占用耕地建房。
（3）宅基地的用途仅限于建造住宅及其附属设施，包括建造住房以及与居住生活有关的附属设施，如盖建厨房、院墙、牲畜圈舍等附着物和采光、通道、天井、滴水、排水等设施。如果没有经过相关部门的审批，私自将宅基地的用途改成农家乐、旅馆、小商店、作坊、工厂等商业用地、工业用地或是其他用地的用途的，则不能取得宅基地使用权。
（4）宅基地使用权的取得是无偿的。宅基地使用权是农村集体组织带有社会福利性质的权利，并且具有永久性，不存在因期限届满而消灭的问题。宅基地使用权人死亡的，在符合分配宅基地条件的前提下，其继承人可以连同地上建筑物一并取得宅基地的使用权。继承人已分户或因其他原因不符合取得宅基地的条件的，宅基地使用权可以由集体收回，但继承人有权就地上建筑物和附属设施获得一定的补偿。
（二）宅基地使用权的取得
按照法律规定，农户取得宅基地使用权须经乡（镇）人民政府审核后由县级人民政府批准，并且一户只能拥有一处宅基地（即“一户一宅”原则），宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准，多出的宅基地，要依法收归集体所有。农户出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准，禁止城镇居民在农村购置宅基地。
（三）宅基地使用权的流转
由于我国农村社会保障体系尚未全面建立，因此，宅基地使用权的流转受到严格的限制。按照《民法典》和《土地管理法》的规定，宅基地使用权的转让一般只能在农村集体成员内部进行，宅基地使用权亦不得抵押。但是，随着2018年农村土地确权工作的完成，我国将会逐步完善农民闲置宅基地和闲置农房政策，适度放活宅基地和农民房屋使用权。
（四）宅基地使用权的行使
宅基地使用权人取得宅基地后，可以建造自住房屋，修建生活需要的附属建筑物和设施，但不得擅自改变宅基地的用途。按照法律规定，可以有条件地转让宅基地使用权，禁止非法买卖宅基地使用权。因国家、集体统一规划需要变更宅基地时，宅基地使用权人不得阻挠，如因变更宅基地给宅基地使用权人造成困难或损失时，其可依法获得补偿。
（五）宅基地使用权的消灭
1.宅基地被征收或者收回。国家和集体为了公共利益的需要，对农村宅基地进行征收，并改变了该宅基地的用途的，该农村宅基地使用权消灭，任何人不能再取得对该地的农村宅基地使用权。这种情况下，应依照法定程序给予宅基地使用权人相应的补偿。另外，取得宅基地使用权的村民如果擅自改变宅基地的用途，农村集体经济组织有权撤销宅基地使用权并收回宅基地，宅基地使用权消灭。
2.转让或抛弃宅基地。宅基地使用权可以在农村集体经济组织内部转让，但原使用权人就会丧失对该宅基地的使用权。根据《土地管理法》等法规的规定，农村村民在合法转让宅基地使用权之后，不得再申请宅基地。另外，宅基地使用权人放弃宅基地使用权，宅基地使用权消灭，但应当事先通知宅基地所有权人，以防止土地资源的浪费。
3.因自然灾害导致宅基地灭失。 《民法典》第364条规定：“宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭。对失去宅基地的村民，应当依法重新分配宅基地。”例如，因地震、火山喷发、河流改道、山体滑坡等自然灾害的影响，不能恢复原状，不能继续使用或者灭失的，农村宅基地使用权归于消灭。如果只是宅基地上的建筑物或其他附属设施灭失的，不影响宅基地使用权的存续的，宅基地使用权人可以重新建造房屋居住、使用。
《民法典》第365条规定：“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。”
五、地役权
（一）地役权概述
1.地役权的概念。地役权是指不动产的所有人或使用人按照合同约定，为了自己不动产的使用便利或者提高自己不动产的效益而使用他人土地的权利。在地役权法律关系中，因使用他人土地而获便利的土地为需役地，为他人土地的便利而被使用的土地为供役地。通过设定地役权，地尽其利、物尽其用、人得其需，充分发挥了不动产的社会经济效益。
2.地役权的特点。
（1）地役权的客体是他人的不动产。地役权是通过对他人不动产的利用来提高自己不动产的效益，所以客体仅限于他人的不动产，但并不以实际占有他人不动产为要件，只是对他人的不动产设置了一定的负担或义务。
（2）地役权的设立目的是增加需役地的利用价值和提高其效益。如为需役地的使用便利而在供役地上设立的通行、引水、排水、铺设管线等权利，又如为需役地上的视野宽广而设定的眺望地役权等。
（3）地役权具有从属性和不可分性。地役权是为了需役地的便利而产生的用益物权，不能与需役地分离而单独存在，只能从属于需役地而存在，并随着需役地使用权的转移而转移。地役权的不可分性是其从属性的延伸，表现在它及于需役地的全部，也及于供役地的全部，不能进行分割也不因需役地或者供役地的分割而受影响。
（二）地役权的取得
1.基于合同约定而取得。设立地役权，当事人应当采取书面形式订立地役权合同，地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记，未经登记，不得对抗善意第三人。
地役权合同一般包括以下条款：①当事人的姓名或者名称和住所；②供役地和需役地的位置；③利用目的和方法；④利用期限，地役权的期限由当事人约定，但不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的剩余期限；⑤费用及支付方式；⑥解决争议的方法。
2.基于转让与或者继承而取得。由于地役权的从属性，需役地权利转让的，地役权则一并转让。当需役地权利人死亡时，其地役权亦由其继承人继承。
（三）地役权的内容
1.地役权人的权利与义务。
（1）对供役地的使用权。地役权人有权按照合同约定利用供役地。对供役地的利用方式因地役权的类型而有所不同，如取水、通行、铺设电缆或禁止供役地所有人建筑高层建筑物等。
（2）为必要的附属行为。例如，为了行使在供役地上取水的地役权，地役权人可修建必要的取水装置等设施，但应尽量选择最小化损失的地点及方法实施，避免造成对供役地的过分损害。
（3）维护设施的义务。地役权人应当认真维护在供役地上修建的必要设施，如电线、管道、道路等，以免因设施损坏对供役地人造成损害。
（4）行使所有权之物上请求权。对于妨害地役权的行为，地役权人可以行使停止侵害、排除妨碍、返还所有物等物上请求权。
（5）恢复原状及补偿义务。地役权消灭时，地役权人应当将供役地恢复原状。因行使地役权对供役地造成损害的，地役权人应当进行补偿。
（6）按照合同约定支付使用费或报酬的义务。
2.供役地人的权利和义务。
（1）设施使用权。在不妨碍地役权人的正常使用时，供役地人有权为了自己的利益使用地役权人在供役地的设置，并支付适当的使用费。
（2）供役地使用场所与使用方法的变更请求权。当变更地役权行使场所或使用方法对地役权人无不利影响时，供役地人可请求将地役权的行使场所迁移于供役地其他适宜之处或改变使用方法。
（3）费用请求权。根据地役权合同约定供役地为有偿使用的，供役地所有人有请求地役权人支付对价的权利。
（4）容忍地役权人利用土地及不妨碍的义务。
地役权人利用供役地不可避免地会给供役地人带来一定影响，供役地人不仅需容忍地役权人利用自己土地，而且需容忍其在供役地上修建必要的附属设施以及可能造成的某种程度上的损害等，且供役地所有人不得妨碍地役权人行使权利。
（四）地役权的消灭
1.因法定原因解除。根据我国《民法典》第384条的规定，当地役权人出现下列两项法定情形之一时，供役地权利人有权解除地役权合同，地役权随之消灭：①违反法律规定或者合同约定，滥用地役权；②有偿利用供役地，约定的付款期限届满后在合理期限内经两次催告未支付费用。
2.土地灭失。土地灭失是任何以土地为标的的物权消灭的原因，无论是需役地还是供役地灭失，地役权均归于消灭。
3.目的事实不能。即供役地事实上无法再对需役地提供便利时，地役权消灭。例如，汲水地役权因供役地水源枯竭而消灭。
4.抛弃。地役权人如将地役权抛弃，供役地则恢复其无负担的状态，地役权归于消灭；但如果是有偿使用的地役权，地役权人抛弃地役权后，仍应支付地役权全部期间的租金。
5.存续期间的届满。地役权设有期限的，当期限届满时，地役权归于消灭。
六、居住权
（一）居住权概述
1.居住权的概念。居住权是我国《民法典》物权编中新增设的用益物权类型，是指为了满足生活居住需要而在他人所有的住房及其附属设施上设立的占有、使用的权利。这一制度有助于落实党和国家“房住不炒”政策，实现人们对住房的多样利用，有效发挥住房的经济功能和效用，具有重要的社会意义和法治价值。
2.居住权的特点。
（1）居住权是以满足权利人生活居住需要而设立的用益物权，与因房屋租赁产生的居住权性质不同。
（2）因体现一定的伦理性和保护弱势群体利益的目的，因而一般以无偿设立为原则，但是当事人另有约定的除外。
（3）具有较强的人身依附属性，多设立于亲属之间、具有特殊关系的人之间。
（二）居住权的设立
根据我国《民法典》的规定，居住权主要通过订立书面合同设立，合同一般包括当事人的姓名和住所、住宅的位置、居住的条件和要求、居住权期限、解决争议的方法等条款。合同签订后，应当向登记机构申请居住权登记，居住权自登记时设立。居住权也可以通过遗嘱方式设立，具体内容参照居住权合同的内容。
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