《民法原理与实务》学习项目中所有权的法律规定

一、所有权的概述

（一）所有权的概念和特征

所有权是指所有人依法对自己所有的财产享有的占有、使用、收益和处分的权利。《民法典》第240条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”这种独占性的支配，在法律上体现了物对所有人的最终归属，从而使财产关系特定化和稳定化。所有权在物权体系中有着重要的作用，其为产生他物权的基础，是最典型、最基本的物权。

所有权属于物权，当然会具备物权的一般特性，但作为物权下位概念的所有权，与他物权相比，也具有自己所特有的一些特性。所有权具有以下特征：

1.所有权是自物权，是最完全的物权。所有权是所有人对自己的财产享有的物权，其他物权都是对别人的财产享有的权利。所有权是所有人对自己所有物的最全面、最充分的支配权，它不仅包括所有人对物的占有、使用、收益，还包括对物的最终处分权。在不违反法律或第三人权利的范围内，所有权人可以对物进行自由处分，而无须受其他限制。而用益物权和担保物权的物权人仅能在一定范围内对物进行支配，只享有所有权的部分内容，不享有处分权，不能对物进行自由、全面的支配。例如，土地承包经营权人，可以依法享有对其承包经营的耕地、林地、草地等占有、使用和收益的权利，但不具有处分承包土地的权利，四项权能因缺少处分权能而变得不完全。

2.所有权是绝对权、对世权。所有权的实现不需要他人的积极协助，只要他人不加干预，所有人自己就能实现其所有权。所有权的义务主体是除所有权人以外的其他所有人，其所负的义务是不得非法干涉所有人行使权利的不作为的义务。

3.所有权是独占权。所有人独占其所有物，独享其所有物的价值与使用价值。所有人使用其所有物，除在公法范围内可能向国家负担一定税费外，在私法范围内无须向任何人支付代价。他人处分所有人的财产，其所得价金，作为所有权的一般价值的表现形态，亦归所有人所有，而不归处分人所有。

4.所有权具有排他性。所有权属于物权，具有排他的性质。所有权人有权排除他人对于其行使权力的干涉，并且同一物上只能存在一个所有权，而不能并存两个以上的所有权。当然，所有权的排他性并不是绝对的，现代各国法律对所有权有不同程度的限制。

5.所有权具有永久性。所有权具有恒久性，不以期限为要件，不因时效而消灭。例如，当事人不能约定所有权只有8年期限，过此期限则所有权消灭。当事人对所有权存续期间的约定是无效的。凡是永久地禁止所有物处分的约定都是无效的；所有人虽长期放置所有物而不使用和收益，其所有权也并不因此而消灭。他物权则一般是有期限的，只在法定或约定的期限内有效，期限到来之日就是权利消灭之时。从这个意义上说，所有权是无期物权，而他物权是有期物权。

6.所有权具有弹力性。所有权具有弹力性是指所有权的权能可以通过设定他物权或其他支配形式而与整体的所有权分离，但所有权并不丧失，而权能的分离又是有期限、有条件的，一旦条件丧失或期限届满，他物权消灭，所有权就恢复其内容或权能圆满状态。例如，所有人在其所有物上为他人设定地役权、抵押权等权利，虽然占有、使用、收益甚至处分权都能与所有人发生全部或者部分的分离，但只要没有发生使所有权消灭的法律事实，所有人仍然保持着对于其财产的支配权，所有权并不消灭。当所有物上设定的其他权利消灭，所有权的负担除去的时候，所有权仍然恢复其圆满的状态，即分离出去的权能仍然复归于所有权人，这称为所有权的弹力性。

（二）所有权的权能

根据《民法典》第240条的规定，占有、使用、收益和处分，构成了所有权的四项权能与内容。

1.占有权。占有是指主体对于物基于占有的意思进行控制的事实状态。占有是对物的一种事实上的控制。不管占有人对物的控制是否具备据为己有的意思，只要客观上有控制状态就可以构成占有。占有可以是所有人占有，也可以是非所有人占有。

2.使用权。使用权能是指按照物的性能和用途对物加以利用，以满足生产、生活需要的权能。行使使用权能，对物进行使用，是实现物的使用价值手段。对物的使用权以对物的占有为前提，因此享有物的使用权能，必定同时享有物的占有权能。当物与所有人分离以后，所有人的使用权也与所有权发生分离。因而使用权和占有权一样，也可以由非所有人享有。但在一定条件下，享有物之占有权能者并不一定享有物的使用权能，例如，质权只能对标的物实行占有而不能对标的物进行使用。

3.收益权。收益权能是指收取由原物产生出来的新增经济价值的权能。所谓新增经济价值，包括由原物派生出来的果实（天然孳息），由原物产生的租金、利息等法定孳息，以及由运用原物进行生产经营活动而产生的利润，等等。

4.处分权。处分权是指依法对物进行处置，从而决定物事实上和法律上命运的权利，包括事实上的处分和法律上的处分。处分权决定着财产的归属，它是所有权的核心内容，是所有权最基本的权能。

事实上的处分是指在生产和生活中使物的物资形态发生变更或消灭。例如，大米被做成米饭吃掉，房屋被拆除等。法律上的处分是指通过法律行为对物进行处置，即转让。它是对物的价值形态上的处分，意味着交换价值的转移。

事实上的处分和法律上的处分，分别引起所有权的绝对消灭和相对消灭。处分权一般是由所有人行使，但处分权也可以基于法律的规定和所有权人的意志与所有权分离而属非所有权人，如留置、抵押、质押。

所有权的权能体现的是所有人对其物的一种全面支配权。支配权是所有权四项权能的上位概念，其基本含义是对物的排他性控制的权利，但所有权的行使并非不受任何限制。民法和其他一些相关法律、法规对所有权进行的限制主要表现为：

（1）行使所有权不得违反法律规定。《民法典》第8条规定：“民事主体从事民事活动，不得违反法律，不得违背公序良俗。”

（2）行使所有权不得妨害他人的合法权益。《宪法》第51条规定：“中华人民共和国公民在行使自由和权利的时候，不得损害国家的、社会的、集体的利益和其他公民的合法的自由和权利。”

（3）行使所有权时必须注意保护环境、自然资源和生态平衡。《民法典》第9条规定：“民事主体从事民事活动，应当有利于节约资源、保护生态环境。”

（4）根据公共利益的需要，国家可以依法对集体土地、私人财产实行征收、征用并给与补偿。《民法典》第243条第1款规定：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和组织、个人的房屋以及其他不动产。”

二、所有权的类型

根据不同的标准，可以将所有权划分为不同的类型。根据《民法典》的规定，主要有以下两种不同的分类。

（一）国家所有权、集体所有权、私人所有权

1.国家所有权。国家所有权即全民所有权，是社会全体成员共同占有社会生产资料的一种所有制形式。国家所有权具有下列特征：

（1）权利主体的特定性。国家所有权的权利主体是国家，义务主体则是除国家以外的任何不特定的组织和个人。

（2）客体的广泛性。相对于集体组织财产所有权和公民个人财产所有权而言，国家所有权的客体具有广泛性。任何财产都可以成为国家所有权的客体，但不一定能够成为集体组织和私人所有权的客体。法律规定矿藏、水流、海域、无线电频谱资源、城市的土地、国防资产属于国家专有。《民法典》第242条规定：“法律规定专属于国家所有的不动产和动产，任何组织或者个人不能取得所有权。”

（3）取得方式的特殊性。由于国家本身是主权的享有者和政权的承担者，国家可以凭借其公共权力通过征收、国有化、没收等方式强制性地将公民个人或集体的财产收归国有，也可以依据行政权强制性地、无偿地征收税金，还可以通过其他特殊方式取得所有权，如获得无人认领的拾得物、漂流物及发现所有权不明的埋藏物或者隐藏物。

（4）行使方式的特殊性。国家作为一个抽象的实体，难以直接行使所有权，必须通过法律法规授权的国家机关、企事业单位以及国家投资的企业在法律规定的范围内行使。我国《民法典》第255条规定：“国家机关对其直接支配的不动产和动产享有占有、使用以及依照法律和国务院的有关规定处分的权利。”第256条规定：“国家举办的事业单位对其直接支配的不动产和动产，享有占有、使用以及依照法律和国务院的有关规定收益、处分的权利。”第257条规定：“国家出资的企业，由国务院、地方人民政府依照法律、行政法规规定分别代表国家履行出资人职责，享有出资人权益。”

我国《宪法》第12条第1款规定：“社会主义的公共财产神圣不可侵犯。”《民法典》第258条规定：“国家所有的财产受法律保护，禁止任何组织或者个人侵占、哄抢、私分、截留、破坏。”这里，所谓侵占，是指非经国家的授权或者是国家机关的同意占有国有财产。例如，未经批准使用国有土地和自然资源，抢占国有房屋和其他财产，挪用公款，化公为私，或以权谋私，侵吞国家财产等。所谓哄抢，是指故意以非法手段抢占国家财产。例如，趁国有企业关停并转之机而哄抢财物。所谓私分，是指未经批准而将国有财产分配给个人或组织所有。例如，巧立名目，滥发奖金和实物等。所谓截留，指将应上交给国家的利税以各种手段不交或少交。所谓破坏，是指以非法手段直接损害国有财产。如滥挖矿床、滥伐林木、捕杀珍稀动物、盗掘古墓、毁损古迹等。为了防止国有资产流失，《民法典》第259条规定：“履行国有财产管理、监督职责的机构及其工作人员，应当依法加强对国有财产的管理、监督，促进国有财产保值增值，防止国有财产损失；滥用职权，玩忽职守，造成国有财产损失的，应当依法承担法律责任。违反国有财产管理规定，在企业改制、合并分立、关联交易等过程中，低价转让、合谋私分、擅自担保或者以其他方式造成国有财产损失的，应当依法承担法律责任。”

2.集体所有权。集体所有权是指劳动群众集体组织以及集体组织全体成员对集体财产享有的占有、使用、收益和处分的权利，它是劳动群众集体所有制在法律上的表现。

集体所有权没有全国性的统一的主体。各个劳动群众集体组织都是独立的集体所有权的主体。它们相互之间是平等的合作关系，集体组织大都是具有法人资格的主体。集体所有权的主体还包括集体的全体成员。《民法典》第261条第1款规定：“农民集体所有的不动产和动产，属于本集体成员集体所有。”第263条规定：“城镇集体所有的不动产和动产，依照法律、行政法规的规定由本集体享有占有、使用、收益和处分的权利。”在法律上，劳动群众集体所有的财产和集体组织成员的个人财产是分开的。集体组织的某个成员或某部分成员都不能成为集体所有权的主体。

集体所有权的客体是集体所有的不动产和动产。我国《民法典》对集体所有权的不动产和动产作了明确规定。《民法典》第260条规定：“集体所有的不动产和动产包括：①法律规定属于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂；②集体所有的建筑物、生产设施、农田水利设施；③集体所有的教育、科学、文化、卫生、体育等设施；④集体所有的其他不动产和动产。”依法归劳动群众集体所有的土地，是集体所有权的重要客体。集体所有权的内容是指集体组织对它所有的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。一般来说，集体所有权的各项权能都是由集体组织自己行使的，但是根据生产和经营活动的需要，某个集体组织也可以将其所有权的权能转移给个人行使。我国《宪法》第17条第1款规定：“集体经济组织在遵守有关法律的前提下，有独立进行经济活动的自主权。”《民法典》第262条规定：“对于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂等，依照下列规定行使所有权：①属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会依法代表集体行使所有权；②分别属于村内2个以上农民集体所有的，由村内各该集体经济组织或者村民小组依法代表集体行使所有权；③属于乡镇农民集体所有的，由乡镇集体经济组织代表集体行使所有权。”

《民法典》对集体所有权和集体经济组织成员权利的保护都作了明确规定。《民法典》第265条规定：“集体所有的财产受法律保护，禁止任何组织或者个人侵占、哄抢、私分、破坏。农村集体经济组织、村民委员会或者其负责人作出的决定侵害集体成员合法权益的，受侵害的集体成员可以请求人民法院予以撤销。”为了保护集体利益，如下事项必须依照法定程序经本集体成员决定：①土地承包方案以及将土地发包给本集体以外的单位或者个人承包；②个别土地承包经营者之间承包地的调整；③土地补偿费等费用的使用、分配办法；④集体出资的企业的所有权变动等事项；⑤法律规定的其他事项。集体经济组织或者村民委员会、村民小组应当依照法律、行政法规以及章程、村规民约向本集体成员公布集体财产的状况。

3.私人所有权。私人所有权是公民个人依法对其所有的动产或者不动产享有的占有、使用、收益和处分的权利。《民法典》第266条：“私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。”私人所有权具有以下特点：

（1）私人所有权的主体是自然人。

（2）私人所有权的客体范围是非常宽泛的。《民法典》确定私人所有权的概念，不仅包括生活资料，也包括生产资料。

（3）私人所有权取得的方式是多样的。既可以是合法的劳动，也可以通过投资以及继承、赠与。只要不采取法律禁止的方式，自然人都可以获得物的所有权。

（4）私人所有权的内容包括公民个人依法对其所有的生产资料和生活资料享有完全的占有、使用、收益和处分的权利。私人在法律规定的范围内行使其生产资料所有权，从事正当的生产经营活动，或利用其生活资料满足个人的需要，都受法律的保护。《民法典》第267条规定：“私人的合法财产受法律保护，禁止任何组织或者个人侵占、哄抢、破坏。”私人在其所有权受到侵犯时，有权要求侵权行为人停止侵害、返还财产、排除妨害、恢复原状、赔偿损失，或依法向人民法院提起诉讼。但私人在行使所有权时，应当遵守法律和社会公德，遵循诚信原则，不得滥用所有权。

（二）动产所有权、不动产所有权

1.动产所有权。动产所有权是以动产为标的的物权，是所有人独占性地支配其所有的动产的权利。所谓动产，是指性质上不须破坏、变更而能够移动其位置的财产。动产的范围非常广泛，土地及其定着物之外的财产都是动产。动产具有移动性，且种类繁多，其所有权的取得和公示方法也有自己的特点。　《民法典》第224条规定：“动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。”一些特殊的动产，如有价证券、货币、船舶、航空器和机动车等，其所有权的取得与行使也与不动产或其他动产不同。　《民法典》第225条规定：“船舶、航空器和机动车等的物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。”

2.不动产所有权是不动产所有人依法对自己的不动产享有的占有、使用、收益和处分的权利。不动产所有权主要包括土地所有权和建筑物所有权（包括房屋所有权和建筑物区分所有权）两种。

土地所有权是指以土地为权利客体的不动产所有权，它是土地所有人独占性地支配其所有的土地的权利。根据我国现行法律的规定，土地所有权的主体只能是国家或农村集体经济组织。土地所有权的范围分为国家土地所有权和集体土地所有权。我国《宪法》第10条第1款和第2款规定：“城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。”

房屋所有权，又称房屋产权，是指以房屋为标的物的所有权，它是房屋所有人独占性地支配其所有的房屋的权利。房屋所有权是一种绝对权，即权利人不需要他人积极行为的协助就可以直接实现自己的权利。房屋所有人在法律规定的范围内可以对其所有的房屋享有占有、使用、收益、处分的权利，并可排除他人的干涉。我国房屋所有权具有以下特点：①房屋的国家所有权、集体所有权和个人所有权三者并存，并同等地受到宪法和法律的保护；②房屋所有权的客体是具有一定结构、可供利用的房屋，而不是单指组成房屋的材料；③房屋所有权与其所依附的土地的使用权分离，一旦房屋的所有权发生变更，土地的使用权也随之发生变更，反之亦然；④房屋所有权的设立与移转，需办理房屋所有权登记和变更登记手续，不办理房屋所有权登记或变更登记手续，不发生确定房屋所有权或移转房屋所有权的效力。

三、所有权的取得

所有权的取得，是指民事主体根据一定的法律事实获得某物的所有权，从而在该特定主体与其他人之间发生以该物为客体的所有权法律关系。根据所有权的取得是否以原所有人的所有权与意志为依据，所有权的取得可分为原始取得和继承取得。

（一）原始取得

原始取得，是指根据法律的规定，取得新物、无主物的所有权，或者不以原所有人的权利和意志为根据而取得原物的所有权。原始取得的主要方法有：

1.生产。生产是通过人的劳动攫取自然物，创造社会财富的过程。

2.取得原物之孳息。原物产生出来的孳息，包括天然孳息和法定孳息。天然孳息指因物的自然属性而获得的收益，与原物分离前，是原物的一部分。如从树上摘下的果实、从羊身上剪下的羊毛。《民法典》第321条第1款规定：“天然孳息，由所有权人取得；既有所有权人又有用益物权人的，由用益物权人取得。当事人另有约定的，按照其约定。”法定孳息指因法律关系所获得的收益，如出租人根据租赁合同收取的租金、贷款人根据贷款合同取得的利息等。　《民法典》第321条第2款规定：“法定孳息，当事人有约定的，按照约定取得；没有约定或者约定不明确的，按照交易习惯取得。”《民法典》第412条第1款规定：“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，致使抵押财产被人民法院扣押的，自扣押之日起，抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息或法定孳息，但抵押权人未通知应当清偿法定孳息义务人的除外。”

3.国家强制取得所有权。国家可以从社会的公共利益出发，凭借其依法享有的公共权力，不顾原所有人的意志，采用征税、国有化、没收、征收等强制手段取得财产所有权。

4.拾得遗失物。遗失物是所有人遗忘于某处，不为任何人占有的物。遗失物只能是动产，不动产不存在遗失的问题。遗失物也不是无主财产，只不过是所有人丧失了对于物的占有。遗失物的构成要件有以下几点：①必须是他人之物；②必须是动产，不动产不可能成为遗失物；③拾得人对拾得物的占有必须出于自己的意思。

我国《民法典》对遗失物的归属，采用罗马法不能取得所有权主义。拾得人无论拾得遗失物后经过多长时间，都不能取得所有权，都应当返还给权利人。《民法典》第314条规定：“拾得遗失物，应当返还权利人。拾得人应当及时通知权利人领取，或者送交公安等有关部门。”有关部分收到遗失物，知道权利人的，应当及时通知其领取；不知道的，应当及时发布招领公告。遗失物自发布招领公告之日起1年内无人认领的，归国家所有。《民法典》第312条对遗失物不适用善意取得也做了明确规定：“所有权人或者其他权利人有权追回遗失物。该遗失物通过转让被他人占有的，权利人有权向无处分权人请求损害赔偿，或者自知道或者应当知道受让人之日起2年内向受让人请求返还原物；但是，受让人通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购得该遗失物的，权利人请求返还原物时应当支付受让人所付的费用。权利人向受让人支付所付费用后，有权向无处分权人追偿。”

拾得人在拾得遗失物后有下列义务：①拾得人的报告义务与保存机关的公告义务：拾得人拾得遗失物后应当通知权利人领取或者送交公安等保存部门。保存部门知道权利人的，应当及时通知其领取；不知道权利人的，应当及时发布招领公告。②拾得人、保管部门的注意义务：拾得人拾得遗失物之后送交保存部门之前、保存部门在遗失物被认领之前，都负有妥善保管的义务，因故意或者重大过失致使遗失物毁损灭失的，承担赔偿责任。

拾得人在拾得遗失物后有下列权利：①费用偿还请求权：拾得人、保管部门为保管遗失物所支付的必要费用，如保管费、维持费、登报费、饲养费等，可以向领取人主张返还。②悬赏报酬请求权：只有在权利人悬赏寻找遗失物时，拾得人在权利人领取遗失物时有权要求权利人支付承诺的报酬。保存部门无报酬请求权。权利人没有悬赏寻找遗失物，拾得人也没有报酬请求权。但拾得人侵占遗失物的，无权请求保管遗失物等支出的费用，也无权请求权利人按照承诺履行义务。

5.发现埋藏物、隐藏物，拾得漂流物。埋藏物，是指包藏于他物之中，不容易从外部发现的物。埋藏物以动产为限。隐藏物指隐藏于不动产或动产之中、所有权不明的物。隐藏物的特点是所有权人不明；不具有显而易见性；一般是动产。漂流物，是指漂浮在河或海或洋上面的财物。我国《民法典》第319条规定：“拾得漂流物、发现埋藏物或者隐藏物的，参照适用拾得遗失物的有关规定。法律另有规定的，依照其规定。”

6.无人继承又无人受遗赠的遗产。无人继承又无人受遗赠的遗产，是指公民死亡后遗留下来的，没有继承又没有受遗赠的财产。无人继承又无人受遗赠的遗产归国家所有，但死者生前是集体所有制组织成员的，归所在集体所有制组织所有。

7.先占。先占，指以所有的意思，先于他人占有无主的动产，从而取得其所有权的事实。我国法律没有规定先占制度，学者们也多认为没有所有人的财产直接归国家所有，而否认先占取得。但从客观上讲，国家不可能也没有必要去独占性地支配所有的无主财产。从我国现实生活来讲，实际上存在着先占原则。对于抛弃的废旧物，先占者可以取得其所有权，物资回收企业也承认先占者的这种权利。

所谓无主，是指没有所有人，而不是所有人不明。无主物包括从来就没有所有人的物和所有人抛弃之后而没有所有人的物两种。先占的标的物为动产，土地及其附着物不适用先占。最常先占的为抛弃物，即基于所有人或处分权人的意志而放弃所有权的物，如饮用完饮料后扔掉的易拉罐。无人继承又无人受遗赠的财产，归国家或集体所有，不适用先占。遗失物不是无主物，只是暂时与所有人脱离。先占具有如下特征：①先占属于事实行为，先占人必须在事实上占有该物，并且是自主占有；②先占为瞬间行为，一旦完成，就取得所有权；③先占属于原始取得，因先占人取得动产的所有权，不依赖于原所有人的权利和意志。

8.添附。添附，就是不同所有物因人为或自然的原因合并在一起而形成新物，它包括混合、附合、加工三种形式。混合是指不同所有人的不同财产互相渗合，难以分开并形成新财产。附合是指不同所有人的财产紧密结合在一起而形成的新的财产，虽未达到混合程度但非经拆毁不能达到原来的状态。加工是指一方使用他人财产加工改造为具有更高价值的新的财产。添附所得物的归属，《民法典》第322条规定：“因加工、附合、混合而产生的物的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律规定；法律没有规定的，按照充分发挥物的效用以及保护无过错当事人的原则确定。因一方当事人的过错或者确定物的归属造成另一方当事人损害的，应当给予赔偿或者补偿。”

9.善意取得。善意取得亦称即时取得，是指原物由占有人转让给善意第三人时，善意第三人一般可取得原物的所有权，所有权人不得请求善意第三人返还原物。此处的善意第三人即不知占有人为非法转让而取得原物的第三人。善意取得可以是动产和不动产。占有遗失物、盗窃物原则上不适用善意取得。　《民法典》第311条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：①受让人受让该不动产或者动产时是善意；②以合理的价格转让；③转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。当事人善意取得其他物权的，参照适用前两款规定。”根据《民法典》第312条的规定，所有权人或者其他权利人有权追回遗失物。根据公安机关办理刑事案件的规定，盗窃的财物办理追缴。

（二）继受取得

继受取得，又称传来取得，是指通过某种法律行为从原所有人那里取得对某项财产的所有权。这种方式是以原所有人对该项财产的所有权作为取得的前提条件。继受取得与原始取得不同，它是以原所有人的所有权和原所有人移转所有权的意志为根据的。继受取得所有权的方法有以下几种：

1.买卖。买卖是一方出让标的物所有权以换取价金，他方以支付价金为对价换取标的物所有权的双方民事法律行为。民事主体双方达成协议，出卖人一方将出卖财产交给买受人一方所有，买受人接受此项财产并支付价款。通过买卖，由买受人取得了原属出卖人的财产所有权。

2.互易。互易是以物易物的双方民事法律行为，是互相继受对方财产所有权的方法。互易是最古老的商品交换形式。

3.赠与。赠与是一方无偿转让财产所有权给另一方的双方民事法律行为。赠与人自愿将其财产无偿转移给受赠人，无偿转让的财产可以是金钱或金钱以外的财产。(www.xing528.com)

4.继承与遗赠。公民死亡后，其遗产依法转让归法定继承人、遗嘱继承人和遗赠受领人所有。继承人按照法律的直接规定或者合法有效遗嘱的指定，取得被继承人死亡时遗留的个人合法财产。自然人、集体组织或者国家作为受遗赠人，按照被继承人生前所立的合法有效遗嘱的指定，取得遗赠的财产。

5.取得法人终止后遗留的财产。法人终止后，成立清算组织进行清算。遗留的财产，应首先用于清偿法人的债务。清偿债务后如有剩余财产，应由法人的出资人按比例进行分配。

6.其他继受取得方法。完成一定工作，提供一定劳务，转让智力成果等方式取得财产所有权，也都属于继受取得。

四、所有权的特殊情形

（一）建筑物区分所有权

建筑物区分所有权是指各业主对住宅等专有部分享有所有权，对电梯等公共设施、绿地等公共场所共有部分享有共有以及共同管理的权利。　《民法典》第271条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”

建筑物区分所有权的内容，包括区分所有建筑物专有部分的单独所有权、共有部分的共有权，以及区分所有权人的共同关系所生的管理权。

1.专有部分的单独所有权。专有部分是在一栋建筑物中的住宅或者商业用房等。业主对其专有部分享有单独所有权，即对该部分为占有、使用、收益和处分的排他性的支配权，性质上与一般的所有权并无不同。但由于建筑物中各专有部分有密切的关系，彼此休戚相关，具有共同的利益，业主行使其专有部分的单独所有权受到下列限制：一是业主行使专有部分所有权不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益；二是业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房；三是业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

2.共有部分的共有权。共有部分是指区分所有的建筑物及其附属物的共同部分，即专有部分以外的建筑物的其他部分。共有部分是由全体业主共同使用的部分，包括：①建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。②建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。③建筑区划内占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。④建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当及时公布。紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。⑤建筑单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。

业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利并承担义务，但不得以放弃权利为由不履行义务。共有部分为相关业主所共有，均不得分割，也不得单独转让。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对建筑物共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。业主依据法律规范、合同以及业主公约，对共有部分享有使用、收益、处分权，并按照其所有部分的价值，分担共有部分的修缮费以及其他负担。

3.业主的管理权。基于区分所有建筑物的构造，业主在建筑物的权利归属以及使用上形成了不可分离的共同关系，并基于此共同关系而享有管理权。该管理权的内容为：

（1）业主有权设立业主大会并选举业主委员会。业主有权设立业主大会并选举业主委员会。业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序，依照法律、法规的规定。地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

（2）业主有权决定区分建筑物相关事项。下列事项由业主共同决定：①制定和修改业主大会议事规则；②制定和修改管理规约；③选举业主委员会或者更换业主委员会成员；④选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；⑤使用建筑物及其附属设施的维修资金；⑥筹集建筑物及其附属设施的维修资金；⑦改建、重建建筑物及其附属设施；⑧改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；⑨有关共有和共同管理权利的其他重大事项。业主共同决定事项，应当由专有部分面积占2／3以上的业主且人数占比2／3以上的业主参与表决。决定前款第6项至第8项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积3／4以上的业主且参与表决人数3／4以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托，依照《民法典》合同编有关物业服务合同的规定管理建筑区划内的建筑物及其附属设施接受业主的监督，并及时答复业主对物业服务情况提出的询问。

业主应当遵守法律、法规以及管理规约，相关行为应当符合节约资源、保护生态环境的要求。对于物业服务企业或者其他管理人执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，业主应当依法予以配合。业主大会或者业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。业主或者其他行为人拒不履行相关义务的，有关当事人可以向有关行政主管部门报告或者投诉，有关行政主管部门应当依法处理。业主对建设单位、物业服务企业或者其他管理人以及其他业主侵害自己合法权益的行为，有权请求其承担民事责任。

（二）相邻关系

相邻关系，是两个或两个以上相互毗邻的不动产的所有人或使用人，在行使不动产的所有权或使用权时，因相邻各方应当给予便利和接受限制而发生的权利义务关系。相邻关系的实质就是对行使所有权或使用权的合理延伸和必要限制。这种合理延伸和必要限制，既不能损害所有人或使用人的正当权益，同时也满足了对方的合理需要。只有在不损害所有人或使用人的正当权益时，相邻关系的另一方主体才有容忍的义务。

相邻关系发生在两个或两个以上的不动产相邻的所有人或使用人之间。相邻人可以是公民，也可以是法人；可以是财产所有人如集体组织、房屋所有人，也可以是非所有人如承包经营人、承租人。相邻关系的客体并不是财产本身，而是由行使所有权或使用权所引起的和邻人有关的经济利益或其他利益，如噪音影响邻人休息，对于财产本身的归属并不发生争议。

根据我国《民法典》的规定，主要的相邻关系的类型有以下几方面：

1.因用水、排水产生的相邻关系。不动产权利人应当为相邻权利人用水、排水提供必要的便利。对自然流水的利用，应当在不动产的相邻权利人之间合理分配。相邻人应当保持水的自然流向；在需要改变流向并影响相邻他方用水时，应征得他方的同意。为了灌溉土地，需要提高上游的水位、建筑水坝，必须附着于对岸时，对岸的土地所有人或使用人应当允许；如果对岸的土地所有人或使用人也使用水坝及其他设施，应按受益的大小，分担费用。

2.因通行所产生的相邻关系。不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利。但通行人在选择道路时，应当选择损失最小的路线。如只需小道即可，就不得开辟大道；能够在荒地上开辟道路，就不得在耕地上开辟。通行人还应对因通行给邻地造成的损害予以赔偿。历史上形成的通道，土地的所有人或使用人无权任意堵塞或改道，以免妨碍邻人通行。如果确实需要改道，应取得邻人的同意。

3.因建造、修缮建筑物以及铺设管线所形成的相邻关系。不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。但相邻方应当选择损害最小的地点及方法安设。相邻人还应对所占土地于事后清理现场。

4.因通风、采光而产生的相邻关系。《民法典》第293条规定：“建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，不得妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。”

5.保护环境所产生的相邻关系。《民法典》第294条规定：“不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物、土壤污染物、噪声、光辐射、电磁辐射等有害物质。”

6.因挖掘土地、建造建筑物等发生的相邻关系。　《民法典》第295条规定：“不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的安全。”

根据《民法典》的规定，在处理相邻关系时应遵循如下原则：

（1）兼顾各方的利益，互谅互让、互助团结。团结互助和公平合理的原则是指在相邻关系中，相邻各方在获得便利时，也应当承担一定的义务，对受到损失的相邻方，按照公平合理的原则给予适当的补偿。

（2）有利生产、方便生活。有利生产和方便生活的原则是指相邻一方为实现正常的生产生活活动，不得不请求另一方给予方便时，另一方应当给予方便。

（3）公平合理。处理相邻关系时，应当公平合理，照顾双方利益。一方权利的延伸和另一方权利的限制都必须在合理、必要的限度内为之，并且要求各方在享受权利的同时，亦应承担一定的义务。

（4）避免损害。　《民法典》第296条规定：“不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害。”

（三）共有关系

共有，是指某项财产由两个以上的权利主体共同享有所有权。《民法典》第297条规定：“不动产或者动产可以由两个以上组织、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。”共有的主体称为共有人，客体称为共有财产或共有物。各共有人之间因财产共有形成的权利义务关系，称为共有关系。我国《民法典》确认了两种共有形式，即按份共有和共同共有。

1.按份共有。按份共有，又称分别共有，是指两个以上的共有人按照各自的份额分别对共有财产享有权利和承担义务的一种共有关系。按份共有人有如下的权利：

（1）按份共有人按照预先确定的份额对共有财产享有占有、使用、收益和处分的权利。按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。

（2）按份共有人对共有物的管理权利和义务。共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。

（3）按份共有人有权处分其份额。为了保护共有人的权益，应允许共有人自己转让其共有的不动产或者动产份额。共有人可以自由参加或退出共有。但共有人转让其份额，不得损害其他共有人的利益。如果共有是合伙形式的，则共有人退出共有和转让份额，都要受合伙合同的约束。如果各共有人事先约定在共有关系存续期间，不得转让和分出份额，则视为各共有人自愿放弃转让或分出其份额的权利，无论哪一个共有人转让或分出其份额，都将构成对其他共有人的违约行为。按份共有人的份额具有所有权的某些效力，如按份共有人死亡以后，其份额可以作为遗产由继承人继承。

（4）按份共有人对共有财产的处分和修缮。因共有财产的处分涉及全体共有人的利益，因此，我国《民法典》规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额2／3以上的按份共有人的同意，但是共有人之间另有约定的除外。但多数份额的共有人在处分共有财产时，不得损害份额少的共有人的利益。共有人未依法对共有财产进行法律上的处分的，对其他共有人不产生法律效力。如果其他共有人事后追认该行为，则该处分行为有效。如果转让的共有财产为动产，受让人取得该动产时出于善意，可以按善意取得的原则处理。

（5）按份共有人出售共有份额时，其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。按份共有人转让其享有的共有的不动产或者动产份额的，应当将转让条件及时通知其他共有人。其他共有人应当在合理期限内行使优先购买权。两个以上其他共有人主张行使优先购买权的，协商确定各自的购买比例；协商不成的，按照转让时各自的共有份额比例行使优先购买权。

按份共有人的义务有：

（1）共有人对共有物的管理费用以及其他负担，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按份共有人按照其份额负担。

（2）共有人对因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，承担连带责任，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。

《民法典》第308条规定：“共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。”按份共有因共有人之间的协议、共有财产归于一人所有、共有财产丧失和被转让等原因而消灭。

2.共同共有。共同共有是指两个以上的公民或法人，根据某种共同关系而对某项财产不分份额地共同享有权利并承担义务。在我国，共同共有的主要形式有，夫妻共有财产、家庭共有财产和遗产分割前共同继承的财产。共同共有也可以因合同而产生，在合同确定了共有人之间的权利义务后，共有人应按合同的规定行使权利并承担义务。

共同共有人有如下的权利和义务：

（1）共同共有人对共有财产享有平等的占有、使用权。对共有财产的收益，共同共有人不是按比例分配，而是共同享用。

（2）对共有物的共同管理。共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。

（3）共有人对共有财产的处分和修缮。处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。

（4）对共有物的管理费用以及其他负担。对共有物的管理费用以及其他负担，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，共同共有人共同负担。因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外。在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，共同共有人共同享有债权、承担债务。

3.共有财产的分割。共同共有关系存续期间，各共有人无权请求分割共有财产，部分共有人擅自划分份额并分割共有财产的，应认定为无效。

共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。分割共有财产不得违反法律，损害国家、集体和他人的利益。如不能把属于国家、集体的财产，作为共有财产分割。

共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的，其他共有人应当分担损失。对于不可分割的共有物，共有人中的一人愿意取得共有物的，可以由该共有人取得该共有物。对于共有物的价值超出其应得份额的部分，取得共有物的共有人应对其他共有人作价补偿。

五、所有权的消灭

（一）所有权消灭的原因

所有权的消灭，是指因某种法律事实致使所有权人丧失其所有权。所有权因一定的法律事实而取得，也可以因一定的法律事实而消灭。在民法理论上，所有权的消灭可以分为两种：一种是因法律行为而消灭；另一种是因法律行为以外的事实而消灭。

1.因法律行为而消灭。

（1）所有权的抛弃。民事权利在法律规定的范围内，是否行使，如何行使，往往取决于权利人的主观意愿。抛弃是以消灭物权为目的的单方民事行为。原则上物权一经权利人抛弃即导致消灭；但假如物权的抛弃会损害他人的利益，则物权人不得任意抛弃其权利。抛弃的意思表示可以不向特定人表示，只要所有权人有抛弃其所有之物的意思，即发生抛弃的效力。但他物权的抛弃，须向因抛弃而取得利益之人表达意思表示；不动产物权的抛弃，必须办理注销登记才能发生效力。

（2）所有权的出让。所有权的出让包括买卖、赠与等转让行为。所有权出让导致原所有人丧失其所有权，而受让人则取得该财产的所有权。这是所有权人对其所有物行使处分权的一种结果。

2.因法律行为以外的事实而消灭。

（1）所有权客体的消灭。这是指作为所有权客体的物的毁损、灭失，即改变了其自然状态。由于物本身的灭失，使原来建立在这一权利客体上的物权失去了存在的基础而彻底消灭。如食物被吃掉，地震导致房屋倒塌等，都会因为消费、消耗或者不可抗力导致所有权客体不复存在，从而产生所有权绝对消灭的后果。

（2）所有权主体的消灭。这是指作为所有人的公民死亡，法人解散、被撤销等。在这种情形下，所有权的客体并未消失，只是其权利主体发生了变更，物由一个新的所有人享有所有权，原所有人的所有权消灭。公民死亡，法人解散、被撤销等导致权利主体资格消灭，其财产依法定程序转移归他人所有，其所有权也归于消灭。

（3）所有权的强制消灭。这是指国家依法采取强制措施，迫使所有人转移所有权。所有权被国家依法通过判决、强制执行、罚款、没收、纳税等强制手段，使得原所有人的所有权消灭，财产归新的所有人所有。

（4）动产因添附于他人的不动产或动产，依法由他人取得动产的所有权。

（二）所有权消灭的后果

所有权人丧失对所有物的权利，称为所有权的消灭。所有权的消灭有两种法律后果：

1.所有权的绝对消灭。在这种情形下，所有权因一定的法律事实或自然原因而不复存在。不仅原所有权人因此失去了所有权，其他人也不可能取得所有权，如所有权的客体消灭。

2.所有权的相对消灭。这是指因一定的法律行为或法律事实的发生而导致原所有权人丧失所有权。在这种情形下，某一特定主体失去了所有权，但其他人仍可以取得所有权。如所有权主体消灭、所有权被依法转让等情况下，民事主体一方所有权消灭，但另一方取得所有权。