在工作中，小富经常遇到客户问：我有住宅和商铺，能抵押贷款吗？面对这个问题，小富总想用简单的一两句话给大家说清楚，但发现这事的确不是三言两语就能搞定的。于是，邀请经常需要“借钱”做生意的客户，举办了一个“如何能顺利申请到抵押贷款”的主题沙龙。
在中国内地，凡是贷款都是“限定用途”的，要“专款专用”。一般的消费贷款，金额不能超过30万，对于很多做生意的人来说不太够用。很多人就可以住房来抵押贷款，这样的抵押贷款既可以用于大额的消费也可以用于经营，可以装修、旅行、留学、生病就医，也可用于进货、生产等。但不管怎么用，都得提前提供相应的证明材料。要做抵押的房产一般得是市区的全产权房，过于偏远的房子、小产权房、贷款未还完的商品房银行一般是不会受理的。商铺和别墅由于个性化比较强，一般也会“一事一议”，在确定可贷款额度方面打折也会比较大。
有些人可能会纳闷：我把房屋做抵押申请的贷款，银行为什么要管我用来干什么呢？
这实际并非某一家银行故意为之，而是国家银保监会的相关规定：严禁信贷资金违规进入资本市场（炒股）和房地产市场（炒房）。在小富看来，一方面，资金是稀缺资源，好钢用在刀刃上，资金要用于建设上去，不是让大家去搞投机。另一方面，国家要维护两个市场正常有序的发展。其实对普通贷款者来说也是一种保护，资本市场和房地产市场的风险是很高的，所以，我们还是老老实实遵守相关的规定吧。
只要有房子做抵押，是不是就可以贷款呢？那不一定。房子抵押只是一个保障措施，从内心来说，银行是非常不情愿因客户还不起钱而把客户抵押的房子拍卖掉的，因为房子拍卖的过程很麻烦，会额外耗费银行的人力成本和资金成本。所以银行会先评估客户是否有足够的还款能力，若申请消费贷款，要看下客户的收入在未来能否覆盖要还的贷款；若申请经营贷款，要评估一下企业未来的现金流能否覆盖要偿还的贷款。
那怎样才能很顺利地申请到大额的贷款资金呢？
首先，要有良好的征信记录。保持好的征信记录并非不用信用卡和贷款，而是使用的时候保持自己良好的还款记录。
其次，个人在银行的工资性收入、资金往来流水，以及社保、公积金、个人所得税的缴款记录，这些数据都可以从不同的侧面反映你的收入水平，反映你拥有可支配资金的实力。
对于有稳定收入的企事业单位的工作人员，这些记录是比较清晰的，但他们往往对贷款融资的需求比较小。一般有大额融资需求的个体工商户、小微经营者、公司个人股东等，实际年收入水平很高，但有时为了降低个人所得税的缴纳，其名下的收入有可能不是自己最真实的水平。在社保方面普遍缴纳额不高，公积金也一般都未缴纳，公司报表和企业在银行往来的资金，数据反映都有一定的水分，导致的结果就是个人抵押贷款市场需求很大，但能达到贷款申请条件的却不多。
再次，注重企业经营的数据。作为企业的经营者，要尽可能地真实反映自己的收入水平以及企业经营的利润所得。虽然这样有可能会多交一些税，但从公司的长远来看，只有这样才有可能做大做强。实际上，营改增后“偷税漏税”是很难的了，不如老老实实按规定进行纳税。(www.xing528.com)
还有，加强对资金的集中管理。尽量把资金集中在一两家银行，这有利于对贷款银行的选择，也有利于提升银行对我们的认可。
专题沙龙开得比较成功，成功地解除了大家“怎么才能贷到款”的疑虑。
借款队员“齐步走”：信用卡、专项分期、快捷E贷、房屋抵押贷款
会后小富接到市场客户张老板的邀请，让小富无论如何也要抽时间帮他诊断一下抵押贷款的资料。小富在系统上查看了张老板的相关信息资料，第二天就去了张老板所在的批发市场的门店，只见张老板正在忙不停地接待前来批发粮油的客户，小富一边给张老板示意打招呼，一边让他安心接待客户，自己就在旁边观察张老板销售、收款的情况。细心的小富发现张老板收款时，微信、支付宝、银行的扫码付都在用，如果客户提出用信用卡支付时，张老板还有另一家银行的POS机用于信用卡客户的刷卡收款。
小富趁张老板忙完喝水的空隙，开玩笑地说，张老板你收款的武器真多哈！客户用什么方式支付都难不住你。
张老板说，是的呀，这不为了方便客户么，我们就把各种武器全上了。进货时也是看情况，哪个账户方便就用哪一个，一个月再把各账户汇总，赚了多少心里有个数就行了。
小富说，难怪在系统里看你进出的资金量不大，原来你收款的资金布放太零散了。如果你把资金收付集中在某一家银行，银行通过系统数据，很快就能掌握你批发业务的资金量和经营情况，以后你申请有抵押的生产经营贷款就很容易审批通过了。如果有一两个年度的经营数据支撑，那就可能申请到一定额度的信用贷款。当然，也可以集中在支付宝、微信或者京东等互联网金融机构里，都有利于取得相关机构的贷款支持。
“哦，原来这样啊！之前听了你在沙龙上讲的申请贷款的一些问题，就觉得我们原来申请不到贷款，不是银行的要求高，是我们有些问题没处理好，你看，今天你一来就把问题给我们找到了，谢谢啦！”张老板恍然大悟。
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