老年人居住权的保障及实践

安居才能乐业。居住权是基本的人权，也是享有经济、社会和文化权利的保证。

【案例1】丰泽区东美社区有对年轻夫妇以迷信为由，将年逾70岁的老父母赶出家门，使两位老人在公园里夜宿。73岁的高级工程师黄玉昭等3位老年协会志愿者闻讯后，及时赶到公园，将哭诉的老夫妇接回黄玉昭家中安顿好。随后，他们又赶到老夫妇儿子家中耐心做思想工作，几次三番，终使老夫妇儿子和媳妇认错，将父母接回家中同住。

【案例2】2007年泉州“温陵新孝典”获奖者，安溪县城厢镇土楼村的谢斌斌、谢源源、谢渊渊三兄弟，原本人人都盖了新屋，只因老父母恋着几十年的老房子，不愿搬出来。总不能看着父母冷冷清清过日子吧？搬了新家的三兄弟，又带家人从新家搬回老屋，10多年来轮流照顾老父母。老父亲过世后，儿子们就时常带着老母亲走亲戚，孙辈们也是隔三岔五就来探望，陪聊天。老人有什么需要，一个电话，儿孙辈再远也往老屋家里赶。

【评析与总结】年迈父母无处栖身，老者有其屋那么难吗？安溪谢斌斌、谢源源、谢渊渊三兄弟老屋孝母的事迹给出了否定的答案。人到老年，活动范围缩小，住房是他们最主要的生活环境，一旦受到侵犯将直接影响老年人的身心健康和晚年生活。老年人的居住权不容侵犯。2013年实施的《老年人权益保障法》中明确规定了要保障老人的居住权利，属于对父母赡养义务的一部分，成为老年人生存有保障、生活有质量的重要前提。在现实生活中，老年人与子女或者其他亲属共同出资购买、建造的住房，老年人依法享有相应的房屋所有权和居住权。子女或者其他亲属出资购买老年人原来承租或者居住的住房，应当签订书面协议，保证老年人继续居住的权利。此外，除了老人自愿，子女不得强迫老年人迁居条件低劣的住房；不得擅自改变老年人的房屋租赁关系或私有房屋的产权关系；子女所在单位分配住房含有老年人份额的，老年人应享有居住权；子女分配新房的，不得再挤占父母的住房；老年人私房经子女翻建后，老年人对新房享有共有权等。在美国，老年人可以将自己所拥有的房屋，按照它的剩余财产净值转卖给银行或其他投资者，变不动产为动产作为生活费的一项计划，老年人还可居住在原来的房屋中直至死亡为止。这就是2013年8月13日国务院发布的《关于加快发展养老服务业的若干意见》中提出的“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”即“以房养老”试点。

【法条】2013年实施的《老年人权益保障法》第16条　赡养人应当妥善安排老年人的住房，不得强迫老年人居住或者迁居条件低劣的房屋。

老年人自有的或者承租的住房，子女或者其他亲属不得侵占，不得擅自改变产权关系或者租赁关系。

老年人自有的住房，赡养人有维修的义务。

第32条　地方各级人民政府在实施廉租住房、公共租赁住房等住房保障制度或者进行危旧房屋改造时，应当优先照顾符合条件的老年人。

【释义】稳定的居住条件是老年人安度晚年最基本的物质保障。居住权即是公民享有对特定房屋居住的权利，包括使用权和所有权。居住权的核心是住房。因为随着年龄的增大，老年人的活动区域减少，住房则成为主要生活场所，一旦住房被侵犯，将直接影响到老年人的身心健康和晚年生活。

老年人享有的居住权利如下：

（1）与赡养人同住时，享有居住条件不低于子女所住房屋的权利；

（2）产权关系和租赁关系不经老年人同意不得变更的权利。为防止发生侵犯老年人合法权益的行为，行政机关负有审查真实性的义务；

（3）如果房屋是家庭成员共有，共有产权转让给子女后，老年人仍然享有居住权；

（4）老年人的同住人在可以解决居住问题时，老年人可以让其搬出。

【调查与思考】

试从法律的视角探索“以房养老”的现状和展望

1.引言

福建省第六次全国人口普查数据显示，福建省常住人口中，60岁及以上人口为4212397人，占人口总数的11.42%。其中，65岁及以上人口为2912140人，占7.89%。据泉州市老龄委办公室统计，截至2013年年底，全市户籍总人口708万人，全市60岁及以上本地户籍老年人口83.9万人，占全市户籍人口总数的11.85%。其中，80岁以上老年人口12.3万人，占老年人口总数的14.66%。数据显示，泉州市人口呈现老龄化、高龄化、“空巢”化发展趋势。

面对新形势，在未富先老的国情下，如何缓解严峻的老年人口压力，解决庞大的老年人养老问题是个亟待解决的重大问题。除了传统退休金制度、商业养老保险制度外，我们又该如何从经济法的视角，来探索“以房养老”在泉州市社会保障体系建设中的先行先试问题？

2.泉州市养老服务基本情况

现代社会多元化的趋向使老年人群对养老服务的期望值增高。在泉州市，家庭养老、机构养老和社区居家养老是目前三种基本的养老模式。家庭养老是传统的养老模式，机构养老是社会化的养老模式，社区居家养老是一种兼顾家庭和社会的养老模式。主要做法和经验有：①鼓励发展民办养老服务机构；②推进社区居家养老服务；③发展壮大敬老服务志愿者队伍；④积极开发养老服务市场。《泉州市老龄事业发展“十二五”规划》将“鼓励商业保险企业、商业银行或住房公积金部门建立公益性中介机构，探索开展‘以房养老’（住房反向抵押贷款）、‘并房养老’试点业务”作为重点，积极加以谋划。现已由泉州市政府颁布实施。

在泉州市，鼓励多种形式开展养老服务，既为老年人提供更多的选择机会，又可减轻社会福利或家庭、子女负担，一举多得。

3.如何从经济法视角来正确理解“以房养老”

（1）基于弱势群体法律保护的经济法的概念、研究意义

经济法是国家从整体经济发展的角度，对具有社会公共性的经济活动进行干预，管理和调控的法律规范的总称。“法律视野中的弱势群体是指由于社会条件和个人能力等方面存在障碍而无法实现其基本权利，需要国家帮助和社会支持以实现其基本权利的群体。”（钱大军、王哲）弱势群体的性质与地位决定了其需要特殊的法律进行特殊的保护。如老年消费群体是弱势群体的主体部分，相对于经营者而言经济实力悬殊、专业技能缺少、信息不对称等，使以平等、自愿为主要原则保护平等主体之间的法律关系的普通民事法律规范无法真正维护其合法权益。在我国，经济法的产生与对老年弱势群体的保护密不可分，能从社会整体角度来协调和处理个体与社会的关系，并超越统治阶级的国家利益和狭隘的个体利益，从而维护社会经济总体结构和运行的秩序、效率、公平和正义。理由：一是老年群体是整个社会群体的一部分，因此老年群体利益也是整个社会利益的一部分。强调对老年人合法权益的保护，既可以保护其个体利益，又实现了社会整体利益的最大化。二是老年人作为弱势群体，需要更多的、特别的保护。我国现行宪法规定了保护弱势群体的政策、原则和规范。主要包括：第44条：国家依照法律规定实行企业、事业组织的职工和国家机关工作人员的退休制度。退休人员的生活受到国家和社会的保障。第45条第1款：中华人民共和国公民在年老、疾病或丧失劳动能力的情况下，有从国家和社会获得物质帮助的权利。国家发展为公民享受这些权利所需要的社会保险、社会救济和医疗卫生事业。经济法所奉行的对弱势群体的保护理念有着自身的特点。

其一，经济利益与经济资源的分配是经济法的本质所在，而这种分配在内容上是社会经济利益和社会经济资源的分配；从体制上讲，是政府经济权力和市场权力的分配。法律作为一种社会制度，其首要的价值就是实现社会公平公正，经济法要以实现社会分配的公平为己任。在经济基础领域，公平公正的实现首先要从分配公平来体现，是经济公平公正的重要组成部分，同时也是其他法律领域公平公正的物质基础。

其二，经济法的内在功能应在建立和维护和谐的市场经济秩序环境中得到体现。和谐的市场经济秩序能排斥和有效规制不正当的竞争和垄断行为，使弱势群体自由充分和公平地参与市场经济竞争，可以更好地发挥其优胜劣汰的功能。

其三，经济法在市场经济中的行为主要有：提出经济政策主张，维护经济关系中弱势群体，要求限制某些经济活动，协调同行业之间的行为。

为此，在完善市场经济法律体系的任务中，我们应当认识经济法的重要地位，充分发挥经济法在促进市场机制、保护老年弱势群体与宏观调控中的特殊功能。因为从经济法的产生和形成过程看，“经济法是现代市场经济发展的必然产物，也是现代国家机器职能发展需要的产物，同时它也是法对经济关系调整历史发展的必然逻辑的结果”。

（2）“以房养老”的概念及意义

“60岁前人养房，60岁后房养人。”顾名思义，“以房养老”也就是“住房反向抵押贷款”或者“倒按揭”。是指老人将自己的产权房抵押或者出租出去，以定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务的一种养老方式。从国外来看，“住房反向抵押贷款”的模式起源于荷兰，而发展最成熟、最具代表性的则是美国和新加坡。从国内来看，其表现形式有：

①子女养老，房产由子女继承；

②抚养人养老，房产由抚养人继承；

③租出大房再租入小房，用房租差价款养老；

④将房子出租出售，自己住老年公寓，用租金或售房款养老；

⑤售出大房，换购小房，用差价款养老；

⑥将住房出售，再租回原住房，用该笔款项交纳房租和养老；

⑦将房屋抵押给有资质的银行、保险公司等机构，每个月从该机构取得贷款作为养老金，老人继续在原房屋居住，去世后则用该住房归还贷款。

应该说，第一种形式属于传统的家庭养老，取决于子女的孝心和孝行；第二至第六种形式属于自助性质养老，有较高的交易成本和不确定性（自己售房和出租房等均有较大的交易成本，自己再租回房子或者住老年公寓等也有较大不确定性）；最后一种形式就是属于社会机构承揽的反向抵押贷款养老的“以房养老”业务，可以为适合“以房养老”的人群提供更为便捷的人性化服务。这种反向抵押贷款是“以房养老”的最高形态。现就“以房养老”具备条件略作分析如下：

其一，自有住房并拥有完全产权。养老家庭必须对其居住的房屋拥有完全产权，才有权也才有可能对该房屋作出售、出租或转让处置。

其二，独立住房。在以房养老模式中，只有老年父母与子女分开居住，该模式才能得以运作，否则，老人亡故后，子女便无处可居。

其三，经济状况适中。当老年人的经济物质基础甚为雄厚时，就不会也不必考虑用房产养老；而老人的经济物质条件较差，或者没有自己独立的房屋，或者房屋的价值过低，也很难指望将其作为自己养老的资本。

其四，地处城市或城乡接合部。如此的住房价值才较高，且会不断地增值，住房的变现转让也较为容易，适合房屋反向抵押贷款养老。但如果住房地处农村，一方面，会因经济发展缓慢，增值幅度不大，使得住房价值低、不易变现等。另一方面，需要强调的是，房屋反向抵押贷款养老方式尤其适合有独立产权房的、没有直接继承人的、中低收入水平的城市老人。从经济法视角来看，当前，在农村“宅基地使用权”中是否包含收益的权能，则难以从法律条文中得以体现。《物权法》第152条规定：“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。”由此可知，宅基地使用权应当包括占有、使用这两项最明确权能。《物权法》第153条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”《物权法》第155条规定：“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。”与之相对应的《土地管理法》第62条第4款规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”这两部法律虽然均没有明确禁止“宅基地使用权”的转让，但也未对转让的形式、主体作出明确的界定，由此很难推断《物权法》是否禁止“宅基地使用权”转让。

所以，“以房养老”是住房保障制度应对人口老龄化的创新，也是老年人另一种养老乐无忧的补充方式，更为泉州的老年人养老提供了一个很好的选择和方式。第一，有利于缓解住房问题的供需矛盾；第二，有利于弥补社会养老保险保障的不足，有利于拓宽保险资金的运用渠道；第三，启动老年人的房产金库，提高其生活质量；第四，解除老年人经济顾虑，延长其寿命，据国外数据统计，获得倒按揭房款的老年人平均寿命将延长2年左右；第五，增强老年人生活自信，保持老年人最基本的尊严及尊重；第六，保护弱势群体，以利于社会稳定。“以房养老”可以帮助中低收入老年人改善自己的生活条件。同时，该模式还可以改变老年人消费观念，扩大消费，拉动内需。(www.xing528.com)

综上所述，良好的法律环境是促进和稳定“以房养老”模式的有利条件或因素。如经济法中的消费者权益保护法、房地产管理法等，都应有引导和保护弱势群体市场机制的作用，都要在不同方面促进市场机制与宏观调控的融合。

4.基于经济法视角下的“以房养老”的现状和特点

按照上述经济法理论原理，可以对“以房养老”现状进行如下分析：

（1）从经济法理论探索房地产市场中的“以房养老”

有人形容：房地产绑架中国经济。当前房地产市场交易中的房屋价格持续上涨，主要来自于政府行为的主导。在各级政府追求GDP的片面政绩观指引下，发展房地产成为拉动地方经济发展的重要引擎。而政府的以下行为首先极大地提高了商品房开发的成本，使得商品房的成本投入居高不下：一是高价转让土地，使得城市地价不断上涨，加大了土地开发的成本；二是要求开发商在建设房地产项目的同时建设项目周边的设施与环境，从而加大了开发商的投资成本；三是采用各种优惠政策推动房地产市场的升温和兴旺，由此带动了建筑材料、运输、劳动力成本等大幅度上升，从而使得开发商尚未建成商品房项目前，其资金投入就相当庞大，成本高昂，由此必然导致商品房价格持续上扬。上述因素，应当是商品房市场价格上涨的根本原因。面对极其复杂的房地产市场，尽管国家一再出台旨在打压房价的调控措施，从税收、信贷政策、土地供给等方面进行遏制，但全国的房价依然呈现出快速上涨的势头，而且这种上涨从沿海发达城市和中心城市开始向二线、三线的中小城市转移，拉动了地、县级城镇房价的抬升。这种状况加剧了国内的通货膨胀态势，也给民众的生活和心理造成了很大的影响。而政府在对房地产市场进行宏观调控的过程中，究竟应如何定位，仍然属于需要法学界、经济学界、政治学界及实践部门共同破解的重要课题。

从理论上来看，经济法以对经济行为影响的力度和方式为基础确立的调整方法有：利益诱导方法，计划指导方法，强行控制方法。如建立契税法律制度。所谓契税是国家在土地、房屋权属转移时，按照当事人双方签订的合同（契约），以及所确定价格的一定比例，向权属承受人征收的一种税。契税的纳税人是在我国境内承受土地、房屋权属转移的单位和个人。契税以在我国境内转移土地、房屋权属的行为作为征税对象，包括：国有土地使用权出让、土地使用权转让、房屋买卖、房屋赠与、房屋交换。土地、房屋权属变动还有其他一些不同的形式，如典当、继承、分拆（分割）、出租或者抵押等，不属于契税的征税范围。契税的计税依据：一是国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，以成交价格作为计税依据；二是土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定；三是土地使用权交换、房屋交换，以交换土地使用权、房屋的价格差额为计税依据。又如建立了房产税法律制度。所谓房产税是以房产为征税对象，按照房产的计税价值或房产租金收入向房产所有人或经营管理人等征收的一种税。房产税的纳税人是在我国城市、县城、建制镇和工矿区内拥有房屋产权的单位和个人，具体包括产权所有人、承典人、房产代管人或者使用人。房产税的征税范围为城市、县城、建制镇和工矿区的房屋。房产税以房产的计税价值或房产租金收入为计税依据。一是从价计征的房产税的计税依据。从价计征的房产税，是以房产余值为计税依据。房产税依照房产原值一次减除10%～30%后的余值计算缴纳。具体扣减比例由省、自治区、直辖市人民政府确定。二是从租计征的房产税的计税依据。房产出租的，以房屋出租取得的租金收入为计税依据，计算缴纳房产税。三是房产税应纳税额的计算：从价计征的房产税应纳税额=应税房产原值×（1-扣除比例）×1.2%；从租计征的房产税应纳税额=租金收入×12%（或4%）。

为此，经济法的功能可以理直气壮地回答房地产市场中的“以房养老”的诸多现实问题：对于政府在房地产市场发展的“以房养老”功能与角色定位，经济法必须要给予承认，确认政府乃是现代市场经济中进行社会资源配置的重要因素，也是推动社会经济发展的主导力量，因而经济法实质上是授权政府推动经济发展，同时对国民经济发展进行宏观管理的法律。但经济法在授权政府进行经济管理与推动经济发展的同时，又承担着限制政府权力滥用的作用。而这种限制，很显然不是通过设定政府干预和引导房地产市场中的“以房养老”实体权力来完成的，而是通过设定政府实施行政行为时的基本程序要求来进行的。比如说，经济法可以授权国务院和各级政府部门进行房地产宏观调控的权力和职权范围，但中央政府及其各部委以及地方各级政府在何时颁布调控房地产市场中的“以房养老”发展措施，以及运用何种手段来调控房地产市场中的“以房养老”等，这些均不属于经济法所能调整的范围。经济法在对房地产市场中的“以房养老”进行调整过程中，主要有以下功能：

一是对政府及其各部门经济权力及行使的范围、程序等进行设定，要求政府按照公开、合法化的程序以及遵循信赖保护的原则颁布行政法规和规章，行使其经济行政权力。重点在于规范政府权力行使的方式及程序，防止、遏止与惩处行政腐败行为。

二是授权政府依照法律和法定程序对房地产开发市场主体的市场准入、项目开发和销售等市场行为进行监管，确保市场主体能够依法运营和从事市场活动。

三是授权政府制定调控房地产买卖过程中的相关政策，要求政府按照经济、行政和法律的手段调整房地产市场的买卖活动，严格制约和控制囤积房源、哄抬价格、坑蒙欺诈、价格合谋、垄断与操纵市场等不法行为，使房地产市场能够按照理性化和法治化的秩序运行。

（2）在我国，现已出现的“以房养老”模式

其一，北京模式——“以房养老”寿险模式。即投保人将自有房屋的产权抵押给银行或保险公司，自己则终身继续使用该房屋，保险公司则按月向投保人支付给付金，也即终身支付。直至投保人亡故，保险公司才将该房屋收回，进行销售、出租或拍卖。即：每月给付金额=（房屋现值-房屋折损+房屋增值预期-保险公司预支贴现利息）/[（预期寿命-投保时寿命）×12]；养老房屋银行即为“60岁以上的老人将住房委托房地产中介出租，租金用于抵扣老人在养老中心产生的费用”。

其二，南京模式——“以房换养”倒按揭模式。南京汤山“温泉留园”规定，拥有本市60平方米以上产权房、年届六旬以上孤残老人，自愿将其房产抵押，经公证后入住老年公寓，终身免交一切费用，而房屋产权将在老人逝世后归养老院所有。

其三，上海模式——“以房自助养老”模式。即65岁以上的老年人，可以将自己的产权房与市公积金管理中心进行房屋买卖交易，交易完成后，老人可以一次性收取房款，房屋将由公积金管理中心再返租给老人，租期由双方约定，租金与市场价等同，老人可按租期年限将租金一次性付与公积金管理中心，其他费用均由公积金管理中心交付。

必须指出，“住房反抵押贷款”是利用家庭生命周期与住宅生命周期的差异，依据个人家庭拥有资源在个人家庭的一生予以最优化配置的理论，将住房这种不动产通过一定的形式和机制，实现价值的流动，以对家庭的养老保障事宜发挥相应的功用。而任何市场要存在并繁荣，都要有充足的买方和卖方。2008年泉州市居家养老的问卷抽样调查为我们研究和探索住房反抵押贷款市场提供了条件。调查显示，从房产产权归属上看，房产权属老人或配偶占34.6%，房产权属子女占3.3%，租或借住占2.5%。从是否愿意与子女一起居住生活上看，愿意占82.8%，不愿意占17.2%。从不与子女居住的原因上看，房子小占33.7%，合不来占5.7%，生活习惯不同占29.5%，不给子女添麻烦占31.1%。这显示，家庭养老依然是社区老年人主要的日常生活照料方式。但部分社区老年人观念在转变，愿意单独生活，“空巢”现象越来越成为老年人的生活方式且多数拥有原单位分配的房子或房改的房子，有属于自己房产权的社区老年人居多。换言之，在城市中，老年人家庭拥有住房私有产权的比率、住房面积和质量远远高于年轻人，本地居民家庭拥有住房私有产权的比率也高于流动人口家庭，这些均为住房反抵押贷款市场提供了卖方。又据调查，当前，在福建、泉州的部分城市社区，除了传统的家庭养老、社区居家养老和社区养老模式外，在一些旧城改造的社区，靠房或买房出租保证稳定收入来源，也已成为“以房养老”的一种现实选择。因为从长期来看，随着城市人口越来越多，虽然房产价格有涨有跌，但是终究还是会基本保值的，而且随着人们观念的开放，出租房屋已成为一种固定的生活模式，毕竟租金能保持平稳。当然，部分老年人也早已做好养老规划，购买相应的养老商业保险或基金。

可见，经济法在房地产市场中的“以房养老”功能应定位于严格规范政府行政权力的合法行使，维护市场竞争秩序，维护消费者的合法权益不受侵害。作为弱势群体的老年人通过“以房养老”，可以在继续享有住房使用权的情况下，将房地产转化为现金收入，成为养老资金的重要来源，使房产具有融资和养老的功能。

5.“以房养老”存在的主要困难和问题

（1）经济法对老年弱势群体法律保护中存在的问题

由于我国当前的市场经济不是很完善，老年弱势群体受其资源优势的限制，他们的市场竞争往往被限制甚至于被剥夺，影响了“以房养老”涉及的法律环境、房地产市场变化、保险市场需求、经营管理风险等问题的解决。

首先，社会保障制度覆盖面很窄。我国的社会保障范围主要限定在国有企业和机关事业单位，农村人口享受社会保障的极少。有资料表明：占全国总人口近70%的农民的社会保障仅仅只占到全国保障费用的11%，剩下的我国社会保障费的89%却被30%的城镇人口所占有。虽然新的社会保险法对于社会保障进行了调整，但是，要有效地实施仍然任重而道远。

其次，由于缺乏有效的法律保障监控，而使社会保险基金难以保值增值，形成多头管理格局，造成了管理体制上的混乱。当前，“以房养老”若由公积金管理中心做属于政策性，保险公司和其他机构来做，则是市场行为。

最后，社会保障资金有较大缺口。随着我国老龄化社会进程进一步加快，难以满足日益增长的基本养老金支付需求。养老基金当期收不抵支，造成了社会统筹基金占用个人账户基金而影响了个人账户的积累；社保基金缺乏有效的资金积累，没有充分发挥社保基金的互助互济功能。

（2）“以房养老”模式推行困难重重

应该说，在理论的实施和探讨上，我们对“以房养老”模式的推行困境有了初步的了解。“以房养老”除了情感习惯上的接纳，经营风险较大也成为保险公司不愿涉足的一大原因。理由是楼价的波动，加上国内房地产市场不稳定，很难对数十年后的房产价值进行评估，加大了保险公司的经营风险。当前我国还未实行遗产税，也使得“以房养老”模式前进步伐缓慢。但最大的困难还是法律政策层面的问题，国内不允许金融混业，因此保险公司不被允许做反向按揭业务。具体体现在：

一是观念障碍问题。基于传统观念“但存方寸地，留于子孙耕”，老人通常的做法是将房产传给子女。这种做法源于一种家庭功能的观念，几千年流传下来的观念不可能轻易被一种新型的养老模式颠覆。

二是法治环境问题。“以房养老”需要透明、公正的法治环境。我国虽已颁布《个人住房贷款管理办法》等法规条文，但对于倒按揭的住宅逆抵押信贷模式，目前尚缺乏正规的法律规范。“以房养老”牵涉到房地产业、金融业、社会保障、保险及相关政府部门，对这些领域的运作质量要求相当高。如何保证这些行业、部门公平、公正地经营、管理和执法，在当前法治环境不健全的条件下是个挑战。以“以房养老”的房地产评估为例，评估不规范，公正难保证。

三是产权归属问题。《物权法》出台之后，虽然解决了房屋70年产权后的物业自动续期问题，为“以房养老”的倒按揭模式扫除了一定障碍，但是面对一些具体纠纷，政府机构如何监管等问题，还有待落实与细化。也就是说，基于目前的地权制度，我们对住宅的使用权只有70年。根据《房地产管理法》，土地使用权的续期必须重新批准，重新缴纳土地出让金，否则土地使用权及其附着的建筑物，都将被政府无偿收回。也就是说，我们无法“买断”任何一间房屋。在这种情况下，怎么去大面积地推广“以房养老”的住房反抵押贷款？

四是老年人购买力问题。“以房养老”的前提是老年人要有自己的房子，可是近年来房价非理性的上涨已经大大超出了百姓的承受能力。当前房地产市场正处于一个原始积累时期，暴利特征十分明显。由于权力的介入乃至主导，开发商对土地资源和开发资格的获取，对失控状态下楼市价格的合谋操作，既不符合“获得的正义”，也不符合“交易的正义”。此时推广“以房养老”，将会加剧房地产商对房市的掌控权，强化购房者的被剥夺感。

此外，“以房养老”模式还有三大误区：

误区一：“以房养老”是养老金全部来源

“以房养老”只适用于大中城市的低收入、有住房且无子女继承的老年群体。一是孤寡老人。他们没有子女，去世后也不用想着把房子留给后人，所以这部分老人生活如果没有保障，可以想想用“以房养老”。二是有子女，但自己收入有限，子女无能力给予老人更好的生活条件，也不需要老人提供住房的，这部分老人可以成为“倒按揭”的支持者。三是不用考虑把房子作为遗产给予子女的老人，可以把房子“倒按揭”，在有生之年既可以享受住房又可以享受房子带来的经济效益。四是家庭生活优越，有闲置房产的老人。可以考虑将闲置房屋出租也可以考虑“以房养老”。事实上，对于这个范围内的老人来说，“以房养老”补偿的资金并不是养老金最主要来源。房屋提供的倒按揭资金只是他们养老金的补偿，不是支柱。

误区二：“以房养老”能免除赡养义务

“以房养老”模式解决的只是谁给付养老金的问题，而不是谁来照顾老人的问题。不能夸大了赡养义务中经济扶助的成分，而忽视了儿女在赡养义务中还应履行的照顾义务。也就是说，“以房养老”至多能补偿养老金，却无法免除儿女赡养义务。

误区三：重观念改变轻操作难度

浙江大学专家柴效武认为，“以房养老”模式包括售房和养老两个步骤，合并在一起，直接由银行来办理。银行信用度相对较高，可以增加业务量，降低交易费用。但国内银行机构同样也有困惑。银行通过反向按揭，即使拿到了房产，但如何处置仍是个大问题。以往国内银行置房产都是被动的，都是处理的抵债房等不良资产，而不是主动地去买卖房产。因为住房反抵押贷款要获得盈利需求经过较长的时间，一般要多年甚至二三十年后才能有回报，而目前大部分金融部门对经营部门的业绩考核是按年度进行的，在任的经营部门负责人显然不会对后任期间才能产生效益的贷款品种产生兴趣。基于以上原因，使得银行金融机构推出住房反抵押贷款业务的积极性不会太高。

此外，反抵押贷款主要面对以下几种具体的风险。①贷方：预期寿命与实际寿命的差异风险；利率风险；房屋的增值风险；费用风险。②借方：信息不对称风险；分期付款风险；贷方破产风险；税务风险；社会福利风险等。但是住房反抵押贷款是不同于其他保险的。住房反抵押贷款的特殊性，相当于其他保险来说造就了一些风险是很难规避的，而恰恰这些风险决定了住房反抵押贷款的市场前景。此外，以房养老保险也有道德风险，房屋抵押后，房东尽可能减少房屋的维修费用，无形中增加了房屋的损失风险。

6.几点建议

经济法以社会利益为本位，实现利益的平衡与和谐。住房反抵押贷款若能成为现实，还需要有一定的经济法律法规和权威部门联合起来保障，共同制定适当的经济政策。因此，要不断完善经济立法，制定行之有效的相关制度，切实强化对“以房养老”中的老年弱势群体的法律保护。

（1）法律修订。要顺势增修现行的经济法令和规范，修订包括“以房养老”等养老权在内的保护弱势群体等法律法规，增强其可操作性，充分发挥经济法中市场机制的作用。通过确定养老自由原则、情感养老原则、尊严养老原则，赋予老年人选择自己晚年生活方式的权利，主要包括人身自由和财产自由权利。构建以养老权为核心的养老法律体系，满足多层次、多样化的养老服务需求。

（2）政府主导。要围绕构建“党委领导、政府负责、社会协同、公众参与”的社会管理格局，加强部门协调配合，引导社会力量参与，多种形式开展“以房养老”模式的业务研究和试点。要鼓励企业、中介机构为老年人实现“以房养老”提供条件，创造方便。政府要特设或指定机构开办在“以房养老”中涉及的政策性、非营利性的金融业务，加强资质准入和退出机制，监督考核机制等的管理，并由政府提供资金支持，加大投入。

（3）权益保护。要以国家司法救济为保障，为“以房养老”等养老权诉讼开辟法律援助的绿色通道；实行养老权诉讼的诉讼费减免制度，将养老权纠纷案件纳入裁判程序，实现其法律权益。要保证老年人在“以房养老”中进出市场的自由性。在贷款签约后3天内，无须任何理由，老年人可取消这笔交易；在住房反抵押贷款合同中要保障老年人的居住权；要保证赡养人的优先购买权，并给予优惠。所设计的产品可以考虑“允许养老者赎回”的办法，在不损害保险公司利益的前提下，为投保者留个随时可以退出的通道。在借款人亡故后，保险公司还可以给子女以购买这套房屋的优先权，以满足有些老年人希望身后让其子女继续拥有该房屋的愿望。此外，老年弱势群体要能在权益被侵害时，在法律上应允许自力救济。建议停止开征物业税，同时寻求能够使房地产市场中的强者（房地产开发商与政府）分担改革成本的其他替代性调控措施。

7.展望

“以房养老”模式有利于探索符合国情、满足老年人不同需要、供老年人自主选择的养老保险产品，扩大养老服务供给方式，进而构建多样化、多层次、以需求为导向的养老服务模式。尽管当前在我国实施倒按揭式的“以房养老”存在着某些障碍，但相信，随着社会保障体系和法律制度的不断完善，人们观念的转变，“以房养老”模式可乐观期待^[70]。