共享民宿法律地位明确

因缺乏关于共享民宿的专门法律规范，以至于共享民宿的法律地位不明确，其“黑旅馆”的身份不仅给行业发展增添了障碍，也给行业监管带来不少困扰。完全适用传统旅馆的监管方法来监管共享民宿显然不合理也不切实际，但共享民宿涉及公共安全、卫生、社区及行业规范经营等问题，不可能对其放任不管。解决当前共享民宿出现问题的当务之急是明确共享民宿的法律地位。

（一）美国纽约州的经验借鉴

共享民宿的法律地位一直是很重要又难以明确界定的关键问题。全球许多国家的地方政府都在酝酿新法律，禁止房主出租整套公寓。有些国家甚至禁止Airbnb类共享民宿的短租，也有一些国家从禁止到允许。比如，日本东京，已经开始接受以市民对家庭房屋短租的服务资格登记为代表的新兴业态市场准入和经营许可。为了限制Airbnb的发展与扩张，2016年美国酒店与住宿协会开启了一系列计划对抗Airbnb——包括花费243万美元游说各方——甚至让政府加强对短期租赁及其依赖的Airbnb的法律规制。在传统酒店业的助推利用之下，面对显现的社会问题，政府开始探索法律的规制路径。有效的法律规制需要适当的压力，如果压力过于沉重，规制的开始往往意味着以违规结束，压力过小，社会问题又得不到解决。面对Airbnb及其短租市场引起的邻里不满、传统行业和政府的忧虑，美国不同城市也作出了相应的规制回应，主要包括五类：持续限制、注册限制、占有限制、位置限制以及税收要求，纽约州是“占有限制”的代表。占有限制的普遍性仅次于注册限制，限制的思路是从房屋所有者和客人两方角度出发。纽约市在1979年制定了《纽约州群租法》，并于2014年进行了最新修改。这是一部关于财产使用和安全的法。它规定了财产合理使用的基本标准，保证居民财产的健康、安全、合乎道德、福利并得到适当使用。《纽约州群租法》是纽约公寓建设和居住的指导性文件。该法规定，“A类”多户住宅（“Class A”multiple dwelling）不能用于30天以下的出租。所谓“A类”多户住宅，按照该法第4条第8款的解释，是指以永久性居住为目的的住宅，具体类型包括老式公寓（tenements）、平面式住宅（flat houses）、二层独立公寓（maisonette apartments）、公寓楼（apartment houses）、公寓式酒店（apartmenthotels）、单身公寓（bachelor apartments）、单间公寓（studio apartments）、复式公寓（duplex apartments）、厨房式公寓（kitchenette apartments）、花园式公寓住宅项目（garden-type maisonette dwelling projects）和其他非B类的多户住宅。该法进一步说明，“A类”多户住宅只能用于永久性居住，所谓“永久性居住”是指同一自然人或家庭占有居住一个居住单位持续30天及其以上，而这些“自然人或家庭”将视为这个居住单位的“永久性居民”。这一规定显然排除了以短期租赁为特征的Airbnb行为的合法性，但该法还规定，“其他自然人，比如业主的客人、合法寄宿生、房客，以及以度假或治疗为目的无利益关系的其他人，可以在业主家住30天以下”。而这就给Airbnb短期租赁甚至非法短期租赁留下了法律漏洞，业主可能称租客为自己的亲戚或朋友，对方只是暂住家中而外人很难辨别，尽管法律禁止短期出租，但由于实际实施中的漏洞导致很多Airbnb的房东都对此置之不顾。为了提高该法案的实际操作性，2016年10月纽约州州长安德鲁·库莫（Andrew cuomo）签署通过了一项针对短期公寓出租的严格限制法案。该法案要求对《纽约州群租法》和《纽约市行政法规》进行修改，禁止出租“A级”多类住宅。对于“永久性居住”和“永久性居民”的解释引自2014年修改后的《纽约州群租法》第4条第8款a。纽约市在2016年通过关于禁止30天以下短租房屋出租的广告发布法令（除非房东也一直住在家里）从房屋所有者角度进行了规制。这种规制思路是以市场准入为导向，具体涉及《纽约州群租法》《纽约市行政法规》。《纽约州群租法》增设第121条：“禁止对‘A级’多户住宅中的住宅单位进行永久性居住以外的其他用途的广告宣传。”违法者将被处以第一次1000美元、第二次5000美元、第三次及其以上7500美元的罚款。2017年2月，有两位房东，即产权所有者（property owner）Hank Fried和房地产经纪人（real estate broker）Tatiana Cames成为新法的首批受罚者，他们分别在多家共享平台上发布多个公寓信息。两人共有17次违规行为，每次违规罚款1000美元，共计17 000美元，如果他们不整改自己的房源信息，可能将会面临之后每次5000美元的罚款。^[62]从纽约州的相关规定来看，对Airbnb类的共享房屋是采取比较严苛的监管机制的。当然，应该明确的一点，两个法案不是为了规制Airbnb类共享民宿而设，只是Airbnb的经营行为恰好触犯了相关的规定，这也说明纽约州相关房屋租赁的法律规范比较健全，相关的规定对我国共享民宿以及群租的监管具有重要的借鉴意义。

（二）我国对共享民宿的基本法律态度 (www.xing528.com)

我国共享民宿在发展过程中有许多基本问题需要解决，比如，如何界定民宿的商业边界，如何监管共享民宿，如何界定共享民宿参与主体之间的法律关系，如何界定行业市场准入和服务标准，如何确保消费者人身、财产、信息安全，如何处理共享民宿与传统租赁、酒店、旅馆和社区的关系，特别是共享民宿应如何履行其社会责任。有学者认为如果立法对社会个体进入市场设置准入门槛，将大大限制共享民宿的发展，这与对共享经济应当采取鼓励或允许的政策不符。居民与公司、企业不同，他们经营共享民宿不可能付出太多成本与费用。^[63]当然，这种观点值得商榷。总之，应当首先明确的是对共享民宿应有的态度是禁止、鼓励、限制，抑或是有条件的许可，应通过立法明确共享民宿的法律地位。

首先，应该明确共享民宿业的价值目标。共享民宿作为共享经济的新业态，不仅可以盘活闲置的社会资源，解决零工劳动者的就业，还有利于当地旅游业的发展和传播当地的乡土文化，促进社会、经济、文化的发展。共享民宿不仅具有经济效益，在发挥社会闲置房屋的使用价值时，也体现其对旅游、文化、乡土风情、社区建设的附加价值。尽快制定针对短租行业的价格、服务、卫生等各方面硬性规定，使短租行业步入有认证体系的轨道。^[64]因此，应通过立法明确共享民宿的法律地位和经营范围，正确处理共享民宿与传统房屋租赁以及酒店旅馆的竞争关系，应该明确共享民宿只是对传统相关行业的一种补充，不可能取代传统的租赁和酒店旅馆。对违反法律规定共享的民宿，特别是城市居民小区的共享民宿，为了维护小区其他居民业主的基本居住权和相邻权，应予以取缔。其次，应明确界定共享民宿的商业边界。共享民宿作为一种新经济的业态，应该明确区分民宿的社区共享、商业共享和伪共享之间的关系，以及共享民宿与一般的房屋租赁，与酒店和宾馆、旅馆的住宿服务的不同。具体可以借鉴美国纽约州的相关立法对共享民宿的商业行为进行界定并进行立法规范，防止伪共享民宿借共享之名行旅馆、宾馆、酒店之实进行监管套利。再次，完善共享民宿的相关立法。应对共享民宿的市场准入、经营范围、行业标准、安全、卫生、治安等进行立法规定，对民宿业发展作出明确规定，明确其身份，使共享民宿合法化。由于我国城乡区域发展差异较大，为防止旅游民宿产业发展不均衡，政府有责任加大对旅游民宿产业的政策扶持力度。政府要加大对旅游民宿从业者管理人才的奖励，制定一些政策性的措施来规范共享民宿的发展。应该结合共享民宿的特点出台全国性的法律规范，引导共享民宿健康发展。因此，解决这些问题的关键点在于共享民宿必须获得许可，国家应采取措施界定其行业性质，使共享民宿行业尽快走上合法合规道路。最后，完善共享民宿的行业标准。目前，我国的共享民宿规范文件主要是行业标准的有关民宿规范管理的《要求与评价》和共享民宿《服务规范》，但相关的规定比较侧重于“技术”规范，对“行为”规范较少，且行业标准是软约束，对违规者没有相应的处罚机制，因此，其规制的效力有待商榷。应完善行业标准的规定，设立对违规者的行业处罚机制。