情境再现
2014年10月1日,吴某欲购买某小区的商品房,因为他是购买二套房,首付比例和贷款利率都比较高,为减少购房成本,他就借用了好朋友兼同事高某的个人信息,以高某的名义签订了《商品房买卖合同》并办理银行按揭贷款,购买了商品房一套,价款为82万元。吴某支付了首付款17万元,余款仍以高某的名义由吴某每月缴纳按揭贷款,直至2016年4月份。2016年4月,吴某因为一些私事和高某产生了矛盾,后来高某又辞职去了另一家公司。6月份高某挂失更换了存折,自行缴纳银行的按揭贷款。同月,吴某要求高某配合办理更换相关购房手续,高某拒绝配合。经多次交涉未果,吴某于是提起了诉讼。
律师指南
本案中吴某为规避国家政策,借用高某的名义签订了《商品房买卖合同》并登记房屋产权,购房款实际由吴某支付。我国不动产物权变动以登记为要件,不动产权属证书上的登记人是产权人。但在“借名买房”中,权属证书上登记的不是实际购房人,而是所借用的第三人的名字。这就造成实际出资人名义上对房屋不享有所有权。一旦第三人不承认被“借名”的事实,实际出资人又不能证明双方之间委托“借名”的关系和出资行为,实际出资人有可能面临钱房两空的危险。《物权法》第十九条规定,权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的,可以申请更正登记;第三十三条规定,因物权的归属、内容发生争议的,利害关系人可以请求确认权利。在司法实践中,尽管房屋登记在被告的名下,但对于双方当事人之间的争议,也会根据购买房屋时双方当事人的真实意思表示,结合房款支付等综合分析确定房屋归属。为了防范风险,如果因某种原因一定要以他人名义买房,可以事先做好房屋归属的公证,或跟被借名人签订协议,对价款支付、产权归属等内容进行明确约定,还应当注意保留购房合同、购买协议、房款支付凭证等相关证据,以便主张自己的权利。建议买房人最好不要借用他人名义购房,以免财产权益受到损害时,难以得到法律保护。
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《中华人民共和国物权法》
第九条第一款 不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。
第十九条 权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的,可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的,登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的,利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的,申请人在异议登记之日起十五日内不起诉,异议登记失效。异议登记不当,造成权利人损害的,权利人可以向申请人请求损害赔偿。
第三十三条 因物权的归属、内容发生争议的,利害关系人可以请求确认权利。
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