建筑协定的优势是居民可以根据需要决定协定的内容、区域规模、有效期间等，并根据形势变化而灵活变动。建筑协定直接表达了居民的意志，体现了地域特性。建筑协定可以说是一种以地区居民合意为基础的私人立法。从与民法上的地役权制度相比较的角度看，我妻荣认为建筑协定具有“集体地役权设定的实质”，即地役权的目的是调节要役地与承役地这两个土地的使用，而建筑协定则通过土地所有权人等的契约，实现在更广域内调整土地利用。[73]建筑协定的缺点在于缔结和运营协定的费用高。缔结、更新工作通常需要数月或数年。运营时，除了监视费用、纠正费用(与建筑业主的交涉费用、法务费用等)的金钱和时间成本外，还有运营委员通过法律来规范紧邻关系而伴随的心理成本，即地区社会中的社会关系和相互行为是互让互惠的，有很多不宜用法规范的地方，打破这种互让互惠的关系，开始用法来解决纠纷就是跨过一道高坎，也是成本。[74]
从六十多年的实践运行来看，日本的建筑协定呈现如下特点：[75]第一，一人协定作为郊区开发新类型，成为建筑协定的主流。通过一人协定，地块形象得到提升，资产价值得到增加。20世纪70年增加的建筑协定绝大部分是一人协定。这个时期也是建筑协定的第一个增加期。第二，在既有市街地，旨在提高环境水平的建筑协定因很难获所有当事人同意，故缔结得很少。在中高层公寓、独栋公寓楼的建筑计划所引发的纠纷中，建筑协定作为反对建筑物建设的手段得到认可。二十世纪八十年代后半期，建筑协定发挥了经济泡沫时期为维护生活而抵抗开发的作用。这是建筑协定的第二个增加期。第三，在既有市街地缔结各方都同意的建筑协定呈现一趋势，即为得到各方同意而不得不缩小或限定协定范围和内容。住宅地用途、建筑物层数、高度限制、外墙壁后退、基地面积限制成为协定的中心内容。第四，在功能上与建筑协定类似的地区规划虽然增加很快，但地区规划并没有取代建筑协定。在对特定区域强化和完善土地利用管制方面，在创造比法定标准质量更高的居住环境方面，在从制度上吸收市民参加要素方面，建筑协定与地区规划相同。例如，为管制建筑物的最低基地面积，可以选择使用地区规划、建筑协定、指导纲要，在地区规划与建筑协定之间作为地方规则时似乎有替代与被替代的关系，但现实中两者还是分开使用。地区规划的管制项目被严格地、有限地列举，而建筑协定的内容只是被概括性地规定，由此实务界对建筑协定评价为方法灵活，能够细致应对。建筑协定制度也受到不少的批评，主要有，监督协定遵守的体制机制不力，保障协定落实的手段不强，全体同意这一条件太严格。
从我们的角度看，建筑协议制度具有重要价值。首先，建筑协议制度彰显自治精神。建筑协议制度允许和鼓励土地权利人在遵守法规确定的基础标准上，自主确定和实施更高标准，建设高水平小区。这是权利人在自己的土地上自我规划建设,改变以往城乡规划中政府单方全面生硬决策局面，充分释放自治精神，展现基层城乡规划的开放形象，进而提高我国基层社会治理水平。其次，建筑协议制度体现民主要求。《城乡规划法》要求，城乡规划制定过程中，公民、专家参加相关座谈会、论证会、听证会等；人大常委会审议、备案；村民会议或者村民代表会议讨论同意。这是现代城乡规划展现出的民主性。建筑协议是某区域内多数权利人平等协商，达成一致，是一种直接民主，这契合并增强了现代城乡规划的民主性。再次，建筑协议制度增强城乡规划的科学性。科学性是城乡规划的基本要求。建筑协议首先遵循了法规确定的基础标准，也就遵循了法规所确立的科学性，并在此基础上，发挥权利人熟知本区域情况并积极追求优质环境的优势，按照更高标准进行设计建设，进而增强了城乡规划的科学性。我们正在全面推进依法治国。建立建筑协议制度，最应当从法制入手，形成基本法、专门法、地方法等对其予以规范和保障的法制体系。
首先，可以在《城乡规划法》中确立建筑协议的地位。《城乡规划法》是城乡规划领域的基本法，确立城乡规划的各项重要制度，规范城乡规划的各项重要活动。建筑协议制度作为符合时代要求的新制度，其地位应当最先获得基本法的确认。为此，《城乡规划法》可以规定，设区的市及以上的市可以制定地方法规规章，确定在一定区域推行建筑协议。这样规定既确立了建筑协议的高法律地位，又将是否推行建筑协议的决定权赋予了地方，体现地方自治精神、因地制宜原则。其次，可以在《建筑法》中规定建筑协议制度的主要内容。《建筑法》是规范建筑行为的专门法，建筑协议制度的详细内容理应由其规定。为此，《建筑法》可以规定，某区域内土地的权利人可以协商决定开发建设本区域内土地时，执行比法规所定建筑标准更高更严的标准；旨在提高建设用地质量，创造便捷、优质的居住、商业环境等；范围包括建筑物的基地、位置、结构、用途、形态、设计、建筑设备等方面的标准。《建筑法》还应该规定建筑协议的效力、许可程序、变更废止程序等。再次，地方法规规章可以对建筑协议作具体规定。《立法法》在城乡建设管理方面赋予设区的市及以上的市以立法权。这些市正是城乡规划的制定主体，建筑协议的推行主力。这些市可以就是否推行建筑协议、何时何地推行、推行方法和程序、具体的建筑标准等制定法规规章。上海市可以在现行的《上海市城乡规划条例》《上海市城市规划管理技术规定(土地使用、建筑管理)》等法规规章中增加相关内容。
推行建筑协议制度应持积极而谨慎的态度，主要注意以下几个问题：第一，建筑协议务必坚持自愿原则，尊重民意。建筑协议是协议，意味着平等协商，自主决定。土地所有权、使用权是最重大的财产权益，对它们的处理必须获得权利人的同意。所以，建筑协议不容许有强制成分，系当事人自愿订立，政府不得在其中施加影响，充分尊重民意。第二，推行建筑协议应当因地制宜，务求实效。推行建筑协议是在城乡规划的公行政中引入具有私法意味的工作方法，两者需要磨合。在城乡规划法治化程度高的城市，可以更积极地推行。比如北上广的旧区或者城乡接合部的改造、郊区大型休闲娱乐场所周边地区的开发建设等。新型城镇化过程中，各级城市都面临着繁重的城乡规划升级任务，对此，可以以建筑协议为新抓手，适时适地推行建筑协议，调动民间积极性和智慧，群策群力实现目标。第三，建筑协议应与建筑标准法完善同步推进。全面依法治国要求建设完备的城乡规划法律体系。《城乡规划法》和《建筑标准法》是该体系的两大支柱。我国没有《建筑标准法》，现有的《建筑法》对建筑标准的规范力度很不够，急需完善。建筑协议的目的是确定比建筑标准法所定标准更高更严的建筑标准，以此实现更高水平的城乡规划，而没有建筑标准法的支撑，这一目的就会落空。我们应该修改《建筑法》，大量增加建筑标准方面的内容，或者制定《建筑标准法》。第四，建筑协议可以与章程民约等相结合。随着社会的发展，自治精神在我国基层得到了很大的发扬。城市居民小区的自治章程、农村的村规民约等旨在实现居民村民自治，且效果良好。建筑协议可以以这些章程民约的方式出现，比如自然村的建筑协议可以成一村规民约；或者建筑协议的部分内容进入章程民约，比如居民小区的自治章程约定一些严格的建筑标准。建筑协议与章程民约结合有利于居民或村民理解认可建筑标准，更好更快地实现建筑协议的目的。
【注释】
[1][日]生田长人：《都市法入門講義》，信山社2010年版，第42页。
[2]日文为《都市地域における土地利用の合理化を図るための対策に関する答申》。
[3][日]城市规划法制研究会：《よくわかる都市計画法》，行政出版社2010年版，第27页。
[4][日]国土交通省：《2018年度都市計画現況調査》，https://www.mlit.go.jp/toshi/tosiko/toshi_tosiko_tk_000049.html(日本国土交通省主页)，2020年6月25日最后一次阅读。
[5][日]国土交通省：《2018年度都市計画現況調査》，https://www.mlit.go.jp/toshi/tosiko/toshi_tosiko_tk_000049.html(日本国土交通省主页)，2020年6月25日最后一次阅读。
[6][日]堀内亨一：《都市計画と用途地域制》，西田书店1978年版，第8—9页。
[7][日]城市规划法制研究会：《よくわかる都市計画法》，行政出版社2010年版，第42页。
[8][日]生田长人：《都市法入門講義》，信山社2010年版，第61页。
[9][日]稻本洋之助：《都市計画制度の再構築》，《法律時報》1994年第66卷第3号，第36页。
[10][日]堀内亨一：《都市計画と用途地域制》，西田书店1978年版，第10—11页。
[11][日]生田长人：《都市法入門講義》，信山社2010年版，第54—55页。
[12][日]国土交通省：《2018年度都市計画現況調査》，https://www.mlit.go.jp/toshi/tosiko/toshi_tosiko_tk_000049.html(日本国土交通省主页)，2020年6月25日最后一次阅读。
[13]关于“陪侍俱乐部”与“夜总会”的区别，参见日本《风俗营业法》第2条。
[14][日]生田长人：《都市法入門講義》，信山社2010年版，第58页。
[15][日]国土交通省：《2018年度都市計画現況調査》，https://www.mlit.go.jp/toshi/tosiko/toshi_tosiko_tk_000049.html(日本国土交通省主页)，2020年6月25日最后一次阅读。
[16][日]国土交通省：《2018年度都市計画現況調査》，https://www.mlit.go.jp/toshi/tosiko/toshi_tosiko_tk_000049.html(日本国土交通省主页)，2020年6月26日最后一次阅读。
[17]实践中，由于许可标准太模糊，引发了一些纠纷和诉讼，多为邻近居民请求撤销该许可的情况。如关于在第一类居住专用地上建设市民服务中心的“东京高裁昭和57年11月8日判决”、在商业地上建设工厂等的“东京高裁昭和60年8月7日判决”、在第二类居住专用地上增建工厂兼住宅的“东京高裁昭和60年2月27日判决”，等等。
[18][日]安本典夫：《都市法概説》，法律文化社2008年版，第58页。
[19][日]大盐洋一郎：《日本の都市計画法》，行政出版社1981年版，第328—330页。
[20][日]生田长人：《都市法入門講義》，信山社2010年版，第202页。
[21][日]安本典夫：《都市法概説》，法律文化社2008年版，第61页。
[22]京都地判昭和62·3·23(载《判例時報》1232号77页)、大阪高判昭和63·9·30(载《判例地方自治》57号77页)。
[23][日]城市规划法制研究会：《よくわかる都市計画法》，行政出版社2010年版，第179页。
[24][日]安本典夫：《都市法概説》，法律文化社2008年版，第66—67页。
[25][日]生田长人：《都市法入門講義》，信山社2010年版，第208—209页。
[26][日]安本典夫：《都市法概説》，法律文化社2008年版，第71页。
[27][日]生田长人：《都市法入門講義》，信山社2010年版，第212—214页。
[28]认为不是行政行为的有“东京地判昭和63·1·28行集39·1·4”、“盛冈地判平成3·10·28行集42·10·1686”、“水户地判平成6·9·27判自141·34”，宇贺克也《城市规划法32条的同意和协商》(载《法律人》第906号)、樱井敬子《判批》(载《自治研究》1995年第71卷第6号第113页以下)；认为是行政行为的有“仙台高判平成5·9·13行集44·8·771”，阿部泰隆《公共设施管理者对城市规划法32条之开发许可的同意》(载《判例时报》1989年第1291号第169页)、山村恒年《判批》(载《判自》1995年第131号第66页)、见上崇洋《判批》(载《民商》1996年第114卷第291页)。参见[日]金子正史：《まちづくり行政訴訟》，第一法规2008年版，第48—49页；[日]生田长人：《都市法入門講義》，信山社2010年版，第213页。
[29]最判平成7·3·23民集49·3·1006。
[30][日]安本典夫：《都市法概説》，法律文化社2008年版，第84页。
[31][日]安本典夫：《都市法概説》，法律文化社2008年版，第85页。
[32][日]安本典夫：《都市法概説》，法律文化社2008年版，第85—86页。
[33][日]安本典夫：《都市法概説》，法律文化社2008年版，第76页。
[34][日]安本典夫：《都市法概説》，法律文化社2008年版，第77页。
[35][日]安本典夫：《都市法概説》，法律文化社2008年版，第66页。(www.xing528.com)
[36][日]安本典夫：《都市法概説》，法律文化社2008年版，第79页。
[37]第81条规定，国土交通大臣、都道府县知事或者市长可以对下列各项者，在城市规划的必要限度内，撤销、变更根据本法所作出的许可或认可，停止其效力，变更其条件，或者附加新条件，或者命令停止工程及其他行为，或者命令其在一定的期间内改建、搬移或者拆除建筑物及其他工作物，或者命令其为纠正其他违法行为而采取必要的措施：(1)违反本法规定或者违反根据本法所作出之命令或行政决定者，或者在知道该违反事实情形下，受让、租赁与违反事实相关的土地或工作物者，或者取得与违反事实相关的土地的使用权者；(2)违反本法规定或者违反根据本法所作出之命令或行政决定而中标工程者或该工程承包人，或者不根据承包合同，而是自我推进工程者；(3)违反根据本法规定所作许可或认可或所附条件者；(4)通过欺诈及其他不正当手段获得本法所规定的许可或认可者。
[38][日]安本典夫：《都市法概説》，法律文化社2008年版，第82页。
[39][日]金子正史：《まちづくり行政訴訟》，第一法规2008年版，第5页。
[40]《土地征收法》第23条第3款规定，与公共意见听取会程序相关的必要事项由国土交通省令规定。根据国土交通省颁布的《土地征收法施行规则》第4条至第12条，(1)拟请求召开公共意见听取会时，必须向国土交通大臣或者都道府县知事提交请求材料；(2)国土交通大臣或者都道府县知事拟召开公共意见听取会时，必须预先向当事人告知日期，当事人拟参加的，必须在一周内将参加之意通知国土交通大臣或者都道府县知事；(3)应当提前十一天公报公共意见听取会的日期与场所；(4)拟在公共意见听取会等上发表意见者，应当提前十一天向国土交通大臣或者都道府县知事提出申请；(5)国土交通大臣或者都道府县知事应当预先通知公共意见听取会上陈述意见的时间与时长；(6)国土交通大臣、都道府县知事或者其指定的职员作为议长主持公共意见听取会；(7)议长可以禁止陈述人超时、超范围、不当发言，可以勒令违规陈述人退场；(8)公共意见听取会必须做记录，记录案件内容、日期与场所、出席的陈述人等的姓名与住所、陈述人等的意见或答辩的要旨、其他事项后，议长签名盖章。
[41][日]城市规划法制研究会：《よくわかる都市計画法》，行政出版社2010年版，第152页。
[42]根据《城市规划法》，为了调查审议《城市规划法》所规定的城市规划委员会权限内事项，以及应都道府县知事或者市町村长咨询而调查审议的城市规划事项，都道府县设置都道府县城市规划审议会，市町村可以设置市町村城市规划审议会；城市规划审议会可以向相关行政机关提出建议；城市规划审议委员会的组织与运营事项由都道府县或者市町村的条例规定。
[43][日]城市规划法制研究会：《よくわかる都市計画法》，行政出版社2010年版，第159页。
[44][日]城市规划法制研究会：《よくわかる都市計画法》，行政出版社2010年版，第168—169页。
[45]参见[日]伊藤久雄：《都市計画提案制度と地区計画申し出制度の現状と課題》，《自治総研》2015年第445号，第45—48页。
[46][日]原田纯孝：《日本の都市法Ⅱ》，东京大学出版会2001年版，第407页(佐藤岩夫撰写)。
[47][日]原田纯孝：《日本の都市法Ⅱ》，东京大学出版会2001年版，第422页(佐藤岩夫撰写)。
[48]在1919年《市街地建筑物法》之前，建筑规范方面有一些地方立法，如，1886年的滋贺县家屋建筑规则、1909年的大阪府长屋建筑规则、1912年的兵库县建筑规则等。参见[日]安本典夫：《都市法概説》，法律文化社2008年版，第88页。
[49]随着1970年《建筑标准法》修改，全面建立起容积率制度，运行了五十年的绝对高度不超过100尺的限制宣告结束。参见[日]大泽昭彦：《市街地建築物法における絶対高さ制限の成立と変遷に関する考察》，《土地総合研究》2008年第16卷第1号，第51页。
[50][日]安本典夫：《都市法概説》，法律文化社2008年版，第90页。
[51][日]安本典夫：《都市法概説》，法律文化社2008年版，第92页。
[52]根据判决“东京高判昭和57·8·26判时1050·59”，“建筑物已经并排建好的道路”是指，以道路为中心，建筑物聚集一起形成部分街区，道路被用于一般通行，在防灾、消防、卫生、采光、安全等方面发挥着重要的公益作用。
[53]日本没有经历马车时代，道路自古狭窄，即使现在低于两米宽的道路也不少，低于四米宽的道路在城市中也是大量存在，而面向这些道路的建筑也非常多；东京中心区域的二十三区内，与宽四米以下道路相连的住宅数占住宅总数的34%。参见[日]生田长人：《都市法入門講義》，信山社2010年版，第86页。
[54][日]安本典夫：《都市法概説》，法律文化社2008年版，第101页。
[55][日]生田长人：《都市法入門講義》，信山社2010年版，第100页。
[56][日]生田长人：《都市法入門講義》，信山社2010年版，第103—105页。
[57][日]生田长人：《都市法入門講義》，信山社2010年版，第107页。
[58]建筑主事是指设置于都道府县、二十五万人口以上的市町村及其他市町村内的，承担建筑确认(对建筑等的建筑计划是否符合建筑法令进行确认)事务的工作人员。
[59][日]生田长人：《都市法入門講義》，信山社2010年版，第112页。
[60][日]安本典夫：《都市法概説》，法律文化社2008年版，第113—114页。
[61]建筑士是《建筑士法》规定的专业职务。一级建筑士、二级建筑士、木造建筑士等一直就有，受抗震伪造事件影响，《建筑士法》被修改，新设了结构设计一级建筑士、设备设计一级建筑士。
[62][日]生田长人：《都市法入門講義》，信山社2010年版，第113页。
[63][日]安本典夫：《都市法概説》，法律文化社2008年版，第118页。
[64][日]安本典夫：《都市法概説》，法律文化社2008年版，第119页。
[65][日]生田长人：《都市法入門講義》，信山社2010年版，第121页。
[66][日]安本典夫：《都市法概説》，法律文化社2008年版，第124页。
[67]2004年修法中，放松管制精神体现在以下三个方面：(1)不适用结构耐力规定的建筑在增建时，在结构上通过防震连接件而相互分离的，增建部分以外的部分可以保持原样，在不适用避难规定的建筑物中，通过耐火结构壁而相互分离的部分也给予相同对待；(2)既有不合格建筑物分两个工程增建时，在最后工程完成时适合的话，就可以了，这期间，修改后的法律实施的，不适用该规定；(3)例如，对没有达到基础结构标准的木制既有不合格建筑，当只是小规模增建时，进行一定的补强，就可以了。参见[日]安本典夫：《都市法概説》，法律文化社2008年版，第124页。
[68]最高判昭和59·10·26判タ542·192。
[69]最高判昭和60·7·16判时1136·53。
[70][日]生田长人：《都市法入門講義》，信山社2010年版，第118页。
[71][日]国土交通省住宅局市街地建设课：《平成19年度末有効建築協定数》，http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk5_000003.html(国土交通省主页)，2020年3月16日最后访问。
[72][日]原田纯孝：《日本の都市法Ⅱ》，东京大学出版会2001年版，第429页(长谷川贵史撰写)。
[73][日]我妻荣：《新訂物権法(民法講義Ⅱ)》，岩波书店1983年版，第409页。
[74][日]原田纯孝：《日本の都市法Ⅱ》，东京大学出版会2001年版，第429、 443页(长谷川贵史撰写)。
[75][日]大桥洋一：《都市空間制御の法理論》，有斐阁2008年版，第120—121页。
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