城市规划法研究：集体规定及其重要性

集体规定是针对城市规划区域内建筑的特别规定，所以研究城市规划法时需要特别关注。从大的面向看，除单体规定中有的建筑物基地、结构与建筑设备外，还有用途。用途是指建筑物用于做什么，用来居住，用来开餐馆，抑或用来建工厂，等等。它是与用地分类相对应的制度，即在什么类型的土地上建设建筑，那该建筑的用途就限定在该类型上，工业用地上的建筑不能用来建居民区，而居住用地上也不能建工厂。法律从容积率、建蔽率、高度等方面，设定具体的数值区间和范围，规范各类土地上的建筑物，对建筑物形态实行管制(详细内容可参见用地分类制度部分)。

(一) 与道路关系

道路是城市的重要基础设施。《城市规划法》和《建筑标准法》从道路角度出发，对建筑提出了要求。在道路狭窄的地方，建筑物的高度或者容积率会受到限制。建筑区域内的道路应当畅通，因为只有这样，发生火灾等紧急情况时才能快速救灾，保护建筑利用人的生命和财产安全。道路是重要的公共空间，设计和建造建筑物时应该保障和促进该公共空间通风、采光等。

《建筑标准法》要求建筑物的基地必须与道路相连两米以上；但因特殊建筑物、三层以上建筑物、带无窗口房间的建筑物、建筑面积一千平方米以上的建筑物所必须连接的道路的宽度、基地与道路相连部分的长度、建筑物用途或规模的特殊性，而难以达到避难或者通行安全之目的的，地方公共团体可以通过条例附加必要的限制；为建筑物或者基地而建设的护壁不得突进道路内。第42条第1款规定，道路是指宽幅四米以上的道路。同时，第2款规定了特殊情况，即在编入城市规划区域时建筑物已经并排建好的道路，^[52]即使宽幅没有未到四米，经特定行政机关的认定，可以作为例外，视为前款道路，从该道路中心线向左右各水平推移两米的地方视为道路边界线；但从中心线水平推移未到两米处是山崖、江河等的，从山崖、江河等的这一侧道路边界线向道路一侧水平推移四米处视为道路另一侧边界线。该款规定中的道路被理论界和实务界称为“第二款道路”。^[53]

实践中有时会在私有道路方面发生建筑纠纷，即建筑物连接的是私有道路，但因该私有道路的废除、改建等而让建筑物无法满足上述“与道路相连两米以上”的要求。对此，《建筑标准法》规定因私有道路变更或者废止而使得基地不符合道路连接要求的，特定行政机关可以禁止或限制该私有道路的变更或废止。此时，特定行政机关要预先向道路所有人等交付载有拟拒绝废止变更之决定及其理由、意见书提交地与提交期限等的通知书；道路所有人等收到通知书后三日内，可以向特定行政机关请求公开听取其意见；有该请求的，该机关必须公开听取意见；听取意见时可以让证人出席，提出有利于自己的证据。另外，根据一些地方政府的法规(如《京都市私有道路变更废止程序条例》)，私有道路的变更废止需要市町村长的同意，而其中获得同意的标准之一就是不会产生违反道路连接义务的建筑物。各个地方应当朝着这个方向进一步建立和完善相关制度。^[54]

(二) 景观

为了摆齐街区内建筑物的位置，提高街区景观质量，特定行政机关认为有必要的，可以指定建筑物的壁面线。壁面线一经指定，建筑物的墙壁、代替墙壁的柱子、两米以上高度的门或者院墙就不能超越该线。指定壁面线时，应当公开听取利害关系人的意见，必须获得建筑审查会的同意。壁面线被指定的建筑物将在容积率、建蔽率等方面获得一定程度的优惠。

(三) 基地面积(www.xing528.com)

用地分类城市规划可以规定建筑物基地面积的最低限度，建筑物不得低于该限度。但下列情况例外：(1)公共厕所、警察巡逻岗亭及其他类似的公益建筑物；(2)周围是宽阔的公园、广场、道路及其他空地，特定行政机关认为有害街区环境而特别认可的建筑物；(3)建蔽率为80%，且属防火区域内的建筑物；(4)特定行政机关从用途或者结构看不得不予以认可的情形。

(四) 高度

法律从两个角度规范高度，一是绝对高度限制，一个是斜线限制。旧城市规划法和市街地建筑物法规定商业用地上建筑物高度不得超过一百尺，其他地域内建筑物高度不得超过七十尺。现行法律基本抛弃了传统的、普遍单一的数值规定，而是通过容积率制度来间接规范建筑物高度，绝对高度限制只保留于低层居住专用地(详情参见用地分类制度部分)。^[55]

斜线限制分为道路斜线限制、邻地斜线限制、北侧斜线限制等三类，目的是保障日照、通风等。道路斜线限制是对应建筑物基地前面道路宽度和与道路的距离，来限制建筑物的高度，由此确保道路的采光、通风、空间，同时也保障建筑物的空间环境。建筑物各部分的高度原则上是建筑物与前面道路对侧边界线距离的1.5倍以下，居住用地是1.25倍，另外，对应容积率，距离超过20—50米的，不适用上述规定。近年来，道路斜线限制不适用或者降低标准的情况增多了。邻地斜线限制是对应与邻地边界线之间的距离，来限制建筑物各部分的高度，目的是保障邻地的采光、通风等。原则上，必须是在与邻地边界线之间水平距离的2.5倍的基础上再加31米(居住类是加20米)所得数值以下。由于第一类、第二类低层居住专用地受到绝对高度的限制，所以不受此限。邻地斜线限制也有放松要求的例外情形。北侧斜线限制是对应建筑物与北侧前方道路的对侧边界线或邻地边界线之间正北方的距离，来限制建筑物的高度，目的是保障北侧邻地的日照等。建筑物的各部分高度必须是在北侧前方道路的对侧边界线或邻地边界线之间正北方的水平距离的1.25倍的基础上再加5米所得数值以下。该限制适用于对日照有特别需求的第一类、第二类低层居住专用地，不受日影限制的第一类、第二类中高层居住专用地。^[56]

(五) 日影

日影限制是为保障建筑物周边土地的日照，而从建筑物造成的日影角度对建筑物进行限制。由于商业地、工业地、工业专用地对日照的要求低，所以不适用日影限制，其他的土地适用。受限制的建筑物分两档，第一档是第一类、第二类低层居住专用地内高7米以上或者3层以上的建筑物，第二档是其他区域内高度超过10米的建筑物。日影限制的内容是，从建筑物基地边界线到周边一定距离内土地(用一定的高度测算。第一类、第二类低层居住专用地为1.5米即一楼窗户的高度，其他土地为4米即二楼窗户的高度，或者6.5米即三楼窗户的高度)高度的水平面上，不得形成一定时间以上的日影。在冬至日晴天的上午八时至下午四时的八小时内，看建筑物给周边土地产生多长时间的日影。^[57]《建筑标准法》通过附表对四类土地列出了具体的数值。管制对象区域外的高10米以上的建筑物，冬至日给对象区域内产生日影的，视为属于对象区域内，适用日影限制。