日本城市规划法研究：开发许可制及标准解析

建立开发许可制是为了防止市街地无序扩张，维护市街地的良好水平。这与划线制度的意义相统一。城市规划区域被划分为市街化地区和市街化调整地区，市街化区域是已经形成市街地的区域以及十年内优先且有计划地实现市街化的区域；市街化调整区域是应该抑制市街化的区域。开发许可制运用于这些地区，通过实施不同许可标准，达到两种制度的共同目的。开发许可制是划线制度的重要抓手，划线制度为开发许可制提供了场域。为此，开发许可制中建立了两个标准，一个是通用标准，适用于任何规划区域内的开发行为，一个是市街化调整区域标准，只适用于市街化调整区域内的开发行为。通用标准是为了确保市街地最低限度的必要水平而设置的标准，被称为是技术标准。因为在市街化区域，城市基础设施已经配备，开发原则上都应该得到允许，所以许可标准不是检测要不要实施开发行为，而是在检测通过开发行为形成市街地的水平。^[24]而市街化调整区域标准所规制的是开发行为本身能否在这个地方实施，被称为布局标准。因为市街化调整区域原则上不允许开发，通过许可标准来产生特例，有意识地引导开发行为的布局。

通用标准有：(1)拟建建筑物符合用地分类中的用途管制；(2)从开发区域的状况(规模、形状及周边状况)、开发区域内土地的地形及地盘性质、拟建建筑物的用途及基地规模等角度出发，道路、公园、广场等的公共空地以不妨碍环保、防灾、通行安全、项目活动效率的规模和结构，得到适当配备，而且开发区域内主要道路与区域外大道相连；(3)排水设施能有效排出下水，同时不会给开发区域及周边地区带来溢水等灾害；(4)从地形地质角度出发，对灾害采取了安全措施，对噪音震动等环境污染采取预防措施；(5)申请人具有开发资质和信用，施工方具有完成工程的能力，已获得区域内多数土地或建筑物权利人的同意。(www.xing528.com)

市街化调整区域标准可以分成四大类：^[25](1)被认为不太会促进市街化者，如为开发区域周边居住者提供公益上必要建筑物，或者日常生活所需物品之销售的店铺等而实施的开发行为；为农林水产物的处理、贮藏、加工所必要之建筑物而实施的开发行为；促进山间地农林业发展而实施的开发行为；邻近市街化区域并形成日常生活圈，五十户以上的建筑物延绵的既有聚集区域内的地方条例指定范围以外的开发行为。(2)被认为最适合与市街化调整区域者或者不得已而为之者，如为市街化调整区域内资源有效利用所必要的建筑物而实施的开发行为；为促进中小企业活力而实施的开发行为；为与市街化调整区内既有工厂有密切关联之建筑物而实施的开发行为；符合地区规划或集聚区规划内容的建筑物。(3)不适合在市街化区域实施者，如危险物贮藏、处理用建筑物等。(4)其他，如市街化调整区域被确定时，已经有自主用、工作用土地，并在6个月内提出申请者，为申请中的建筑物而实施的开发行为；与乱开发没有关联，经过开发审查会讨论的、在市街化区域难以实施或者明显不当的开发行为。这些标准说的都是例外，虽然它们都有适当性，且不得已而为之，但现在，在市街化压力特别大的大城市周边，这些标准的实施越来越不严格，特别是开发审查会的裁量幅度太大，市街化调整区域的市街化被一点一点地推进。