《城市规划法》将城市土地分成12类。这12类可归纳成3大系列，即居住用地系列、商业用地系列和工业用地系列。居住用地系列包括第一类低层居住专用地、第二类低层居住专用地、第一类中高层居住专用地、第二类中高层居住专用地、第一类居住地、第二类居住地、准居住地等7类。商业用地系列包括近邻商业地、商业地等2类。工业用地系列包括准工业地、工业地、工业专用地等3类。国土交通省《2018年度城市规划现状调查》显示，截止到2018年3月，用地分类总面积约为186.7万公顷，其中，居住用地面积约为125.5万公顷，占比67.3%，商业用地面积约为15.2万公顷，占比8.1%，工业用地面积约为46万公顷，占比24.6%。
(一) 居住用地系列
居住用地，即用于建设住宅等居住设施的土地。这类土地要满足居住的要求，不得建设有损于居住环境的建筑。居住用地系列包括第一类低层居住专用地、第二类低层居住专用地、第一类中高层居住专用地、第二类中高层居住专用地、第一类居住地、第二类居住地、准居住地这7类。“低层”是指三层以下住宅，“中高层”是指四层以上住宅。“第一类”与“第二类”在管制程度上有区别，对“第一类”设置更多条件，管制更严，从而居住环境就更纯，而对“第二类”管制更松，可以有中小型店铺等。“居住专用地”与其他三类居住地相比，禁止的东西更多，管制更严。截止到2018年3月，第一类低层居住专用地面积约为33.8万公顷，占用地分类总面积的18.1%；第二类低层居住专用地面积约为1.6万公顷，占用地分类总面积的0.9%；第一类中高层居住专用地面积约为25.9万公顷，占用地分类总面积的13.9%；第二类中高层居住专用地面积约为10万公顷，占用地分类总面积的5.4%；第一类居住地面积约为42.4万公顷，占用地分类总面积的22.7%；第二类居住地面积约为8.8万公顷，占用地分类总面积的4.7%；准居住地面积约为2.9万公顷，占用地分类总面积的1.6%。[12]
1. 第一类低层居住专用地
(1) 用途方面。在第一类低层居住专用地上，只能建设如下建筑或设施：(A)住宅。(B)内设50平方米以下事务所、店铺，且一半以上面积用于居住的住宅。其中，事务所不得设有停放废物运输车、危险物运输车的停车场。店铺可以是：日用品店、食堂、咖啡馆；理发店、美容店、干洗收取店、当铺、衣服出租店、租书店及其他从事类似业务的店铺；西服店、榻榻米店、门窗店、自行车店、家用电器点及其他从事类似业务的店铺(使用马达的，功率总和必须低于0.75千瓦)；自产自销食品的面包店、米店、豆腐店、点心店及其他从事类似业务的店铺(使用马达的，功率总和必须低于0.75千瓦)；课外补习班、花道教室、围棋教室及其他类似设施；美术品或工艺品制作工作室或工房(使用马达的，功率总和必须低于0.75千瓦)。(C)集体住宅、宿舍或出租屋。(D)学校(不包括大学、高等专科学校、专修学校以及非普通学校)。(E)神社、寺院、教会及其他类似机构。(F)老人院、保育所、福利院及其他类似机构。(G)公共浴室。(H)诊疗所。(I)派出所、电话亭及其他类似公益建筑物。类似公益建筑物包括，五百平方米以下的邮政设施；六百平方米以下的地方政府副楼、老人福利中心、儿童福利设施及其他类似机构；设置于公园内的公共厕所或休憩所；公共汽车站点；经国土交通大臣认定的通信设施、电力设施、简易天然气设施、液化气销售设施、自来水设施、下水道设施、城市高速铁路设施、供热设施等。(J)前述各项建筑物的附属物。(K)除以上外，还可以建设特定行政机关认可的、公益上必要，且不影响第一类低层居住专用地良好居住环境的建筑或设施。但是，不得建设六百平方米以上的车库、超过十五平方米的畜舍，不得在二楼以上建车库，等等。
(2) 容积率方面。第一类低层居住专用地上建筑物的容积率不得高于该地区城市规划规定的容积率，而《建筑标准法》规定该城市规划可以规定的数值是50%、 60%、 80%、 100%、 150%或者200%。
(3) 建蔽率方面。建蔽率是指建筑物单层面积与基地面积之比。第一类低层居住专用地上建筑物的建蔽率不得高于该地区城市规划规定的建蔽率，而《建筑标准法》规定该城市规划可以规定的数值是30%、 40%、 50%或者60%。
(4) 外墙壁后退距离方面。第一类低层居住专用地上建筑物要从基地界线处向内退，所退距离必须大于该地区城市规划规定的距离，而《建筑标准法》规定可以规定的数值是1.5米或者1米。
(5) 高度方面。第一类低层居住专用地上建筑物的高度不得超过该地区城市规划规定的高度，而《建筑标准法》规定该城市规划可以规定的数值是10米或者12米。
从上述规范可以看出，第一类低层居住专用地用于建设纯度高的、安静的低层住宅或者别墅区域。
2. 第二类低层居住专用地
第二类低层居住专用地的管制比第一类低层居住专用地松。符合第一类低层居住专用地标准的建筑物或设施可以在第二类低层居住专用地上建设，反之则不行。
(1) 用途方面。在第二类低层居住专用地上，只能建设如下建筑或设施：(A)与第一类低层居住专用地(A)—(I)项相同。(B)经营面积不超过150平方米的如下建筑物：店铺；餐饮店；销售日用品的店铺、食堂或咖啡馆；理发店、美容院、干洗收取店、当铺、衣服出租店、租书店及其他从事类似业务的店铺；西服店、榻榻米店、门窗店、自行车店、家用电器店及其他从事类似业务的店铺(使用马达的，功率总和必须低于0.75千瓦)；自产自销食品的面包店、米店、豆腐店、点心店及其他从事类似业务的店铺(使用马达的，功率总和必须低于0.75千瓦)；课外补习班、花道教室、围棋教室及其他类似设施。(C)除以上外，还可以建设特定行政机关认可的、公益上必要，且不影响第二类低层居住专用地良好居住环境的建筑或设施。但是，不得建设六百平方米以上的车库、超过十五平方米的畜舍，不得在二楼以上建车库，等等。
(2) 其他方面。在容积率、建蔽率、外墙壁后退距离、高度等方面与上述第一类低层居住专用地的规定相同。
从上述规范可以看出，第二类低层居住专用地用于建设比较安静的低层住宅或者别墅区域。
3. 第一类中高层居住专用地
(1) 用途方面。在第一类中高层居住专用地上，只能建设如下建筑或设施：(A)与第一类低层居住专用地(A)—(I)项相同。(B)大学、高等专科学校、专修学校及其他类似建筑物。(C)医院。(D)老人福利中心、儿童福利设施及其他类似建筑物。(E)经营面积五百平方米以内的店铺、餐饮店及其他类似建筑物。(F)三百平方米以内的车库或者城市规划决定的车库。(G)税务署、警察署、保健所、消防署及其他类似建筑物；国土交通大臣认可的电信、电力、天然气设施。(H)上述各项建筑物的附属设施。(I)除以上外，还可以建设特定行政机关认可的、公益上必要，且不影响第一类中高层居住专用地良好居住环境的建筑或设施。
(2) 容积率方面。第一类中高层居住专用地上建筑物的容积率不得高于该地区城市规划规定的容积率，而《建筑标准法》规定该城市规划可以规定的数值是100%、 150%、 200%、 300%、 400%或者500%。
(3) 建蔽率方面。与前述第一类低层居住专用地和第二类低层居住专用地的规定相同。
(4) 高度方面。《建筑标准法》在第56条对第一类中高层居住专用地上建筑物各部分的高度要求进行了规定。
从上述规范可以看出，第一类中高层居住专用地用于建设安静的公寓区域。
4. 第二类中高层居住专用地
(1) 用途方面。在第二类中高层居住专用地上，不得建设如下建筑或设施：(A)麻将馆、弹子球馆、射击馆、赛马券销售所、车票销售点及其他类似设施；卡拉OK厅及其他类似设施；剧场、电影院、演艺场或观礼台；三百平方米以上或者处于三楼以上的车库；经营性仓库。(B)工厂。(C)保龄球场、滑冰场、游泳馆及其他行政法规规定的运动设施。(D)酒店或者旅馆。(E)驾校。(F)规模由行政法规规定的畜舍。(G)三楼以上不用于建设第一类中高层居住专用地能建设施。(H)一千五百平方米以上的第一类中高层居住专用地建筑物以外的建筑物。但是，特定行政机关认为公益上有必要，而且不影响第二类中高层居住专用地良好居住环境的，不受此限制。
(2) 其他方面。在容积率、建蔽率、高度等方面，与上述第一类中高层居住专用地的规定相同。
从上述规范可以看出，第二类中高层居住专用地用于建设热闹的公寓区域。
5. 第一类居住地
(1) 用途方面。在第一类居住地上，不得建设如下建筑或设施：(A)进行如下工作的工厂：使用十升以上三十升以下乙炔发生器的金属工作、印刷用墨水生产、使用750瓦马达来喷射涂料、使用马达进行鱼肉加工、使用两台以下的机械研磨机来干燥研磨金属，等等；料理店、夜总会、带包间公共浴室。(B)麻将馆、弹子球馆、射击馆、赛马券销售所、车票销售点及其他类似设施。(C)卡拉OK厅及其他类似设施。(D)三千平方米以上的第一类中高层居住专用地建筑物以外的建筑物。但是，特定行政机关认为公益上有必要，而且不影响第一类居住地居住环境的，不受此限制。
(2) 容积率方面。与前述第一类中高层居住专用地的规定相同。
(3) 建蔽率方面。第一类居住地上建筑物的建蔽率不得高于该地区城市规划规定的建蔽率，而《建筑标准法》规定该城市规划可以规定的数值是50%、 60%或者80%。
(4) 高度方面。《建筑标准法》在第56条对第一类居住地上建筑物各部分的高度要求进行了规定。
与前四类地相比，本类用地可以建设工厂，但要求其规模不会给酒店、旅店、住宅地造成不良影响。
6. 第二类居住地
(1) 用途方面。在第二类居住地上，不得建设如下建筑或设施：(A)进行如下工作的工厂，使用十升以上三十升以下乙炔发生器的金属工作、印刷用墨水生产、使用750瓦马达来喷射涂料、使用马达进行鱼肉加工、使用两台以下的机械研磨机来干燥研磨金属，等等；陪侍俱乐部、料理店、夜总会、[13]带包间公共浴室。(B)使用马达，作业面积超过五十平方米的工厂。(C)剧场、电影院、演艺场或看台。(D)三百平方米以上或者处于三楼以上的车库。(E)经营性仓库。(F)经营面积一万平方米以上的店铺、餐饮店、展览馆、游戏场、赛马票销售点、车票销售点及其他行政法规规定的类似建筑物。但是，特定行政机关认为公益上有必要，而且不影响第二类居住地居住环境的，不受此限制。
(2) 其他方面。在容积率、建蔽率、高度等方面，与上述第一类居住地的规定相同。
与上述几类用地相比，本类用地可以建设麻将馆、弹子球馆、卡拉OK厅、小规模工厂等。
7. 准居住地
(1) 用途方面。在准居住地上，不得建设如下建筑或设施：(A)“近邻商业地”上不得建设的建筑物。(B)使用马达、作业面积超过五十平方米的工厂(面积不超过一百五十平方米的汽车维修厂除外)。(C)进行如下工作的工厂：使用十升以上三十升以下乙炔发生器的金属工作、印刷用墨水生产、使用750瓦马达来喷射涂料、使用马达进行鱼肉加工、使用两台以下的机械研磨机来干燥研磨金属，等等。(D)行政法规规定的贮藏或处理火药、危险物、火柴、可燃气体、压缩或液化气的设施。(E)观众席面积二百平方米以上的剧场、电影院、演艺场或者看台。(F)经营面积一万平方米以上的剧场、电影院、演艺场、看台、餐饮店、展览馆、游戏场、赛马票销售点、车票销售点等。但是，特定行政机关认为公益上有必要，而且不影响准居住地居住环境的，不受此限制。(www.xing528.com)
(2) 其他方面。在容积率、建蔽率、高度等方面，与上述第一类居住地的规定相同。
从以上规范可以看出，准居住地是可以与道路的沿线服务业共存的住宅用地。[14]
(二) 商业用地系列
商业用地是旨在促进商业发展的用地，分邻近商业地和商业地两类。邻近商业地旨在为近旁住宅地居民提供日用品及其他便利。截止到2018年3月，商业用地面积约为15.1万公顷，占用地分类总面积的8.1%；邻近商业地面积约为7.7万公顷，占比4.1%；商业地面积约为7.4万公顷，占比4%。[15]
1. 邻近商业地
(1) 用途方面。在邻近商业地上不得建设如下建筑物：(A)“商业地”上不得建设的建筑物。(B)陪侍俱乐部、料理店、夜总会及其他类似设施。(C)带包间公共浴室及其他行政法规规定的类似设施。但是，特定行政机关认为公益上有必要，而且不影响准近旁住宅地环境的，不受此限制。
(2) 容积率方面。与前述第一类中高层居住专用地、第二类中高层居住专用地、第一类居住地、第二类居住地和准居住地的规定相同。
(3) 建蔽率方面。邻近商业地上建筑物的建蔽率不得高于该地区城市规划规定的建蔽率，而《建筑标准法》规定该城市规划可以规定的数值是60%或者80%。
(4) 高度方面。《建筑标准法》在第56条对近邻商业地上建筑物各部分的高度要求进行了规定。
从以上的规范可以看出，邻近商业地上不可以建工厂、夜总会等，目的是为近旁住宅地提供日常消费的商业便利，同时又不影响其居住环境。
2. 商业地
(1) 用途方面。在邻近商业地上不得建设如下建筑物：(A)从事如下工作的工厂：生产火药；生产消防法规定的危险物；生产火柴；生产硝化纤维素产品；生产粘胶产品、醋酸基或铜氨人造丝产品；生产合成染料、颜料或涂料；使用引火性溶剂生产橡胶产品或挥发油；使用干燥油或引火性溶剂生产仿革纸布或防水纸布；生产以木材为原料的活性炭；生产煤气或焦炭；生产可燃气；生产压缩气体或液化气；生产氯、臭素、硫磺、氯化硫、氟化氢酸、盐酸、硝酸、硫酸等；蛋白质加水分解产品；采集、硬化或加热加工油脂(化妆品除外)；硫化油膏、合成树脂、合成橡胶或合成纤维；生产肥料；生产纸或纸浆；生产皮革、胶、毛皮或者骨；精制沥青；生产沥青、煤焦油、木焦油、石油蒸馏产物及其残渣；生产水泥、石膏、消石灰、生石灰或电石；熔融或精炼金属；生产以炭粉为原料的炭制品或黑铅制品，或者粉碎黑铅；使用马达且伴随吊装、打孔或填孔的金属厚板或型钢工作；生产铁钉或钢球；使用四千瓦以上马达的拉线、拉管或者金属拉伸；使用锻造机锻造金属；生产以动物脏器或排泄物为原料的医药品；生产或粉碎含石棉的产品；上述各项之外的行政法规规定的因在安全、防火、卫生、健康上危害度高而恶化环境的工作；行政法规规定的贮藏或处理危险物的建筑物。(B)使用马达、作业面积一百五十平方米以上的工厂。(C)从事如下工作的工厂：玩具烟火的生产；使用乙炔气的金属工作；使用引火性溶剂的干洗、染色或者涂料的加热干燥烘烤；赛璐珞的加热加工或者使用电锯的加工；画具或水性涂料的生产；使用七百五十瓦以上马达的涂料喷涂；使用亚硫酸气漂白物品；骨炭及其他动物炭的生产；生产肥皂；生产鱼粉、羽毛粉、肉骨粉、肉粉或血粉、以上述物质为原料的饲料；手漉纸的生产；羽或毛的洗净、染色或漂白；破衣服、棉头、纸头、线头及其他类似物的消毒、挑选、洗净或漂白；使用马达制棉，再造古棉，起毛，洗毛，反毛或制造毛毡；使用马达切割或干燥研磨骨、角、牙、蹄、贝壳，或者三台以上研磨机的金属干燥研磨；使用马达粉碎矿物、岩石、沙土、水泥、沥青、硫磺、金属、玻璃、砖、陶器、骨或贝壳；使用马达生产混凝土或者将水泥装袋；生产墨、炉灰或煤球；使用五十升以下坩埚、釜来铸造活字或金属工艺品，熔融金属；瓦、砖、土器、陶器、人造磨石、坩埚或珐琅铁器；玻璃制造或吹沙；金属的溶射或吹沙；铁板的带波加工；铁桶的洗净或再利用；使用弹簧锤来锻造金属；使用四千瓦以上马达的拉线、拉管或者金属拉伸；上述各项以外的、行政法规规定的妨碍商业发展的建筑物。但是，特定行政机关认为公益上有必要，而且不影响商业发展的，不受此限制。
(2) 容积率。商业地上建筑物的容积率不得高于该地区城市规划规定的容积率，而《建筑标准法》规定该城市规划可以规定的数值是200%、 300%、 400%、 500%、 600%、 700%、 800%、 900%、 1000%、 1200%或者1500%。
(3) 建蔽率方面。商业地上建筑物的建蔽率不得高于该地区城市规划规定的建蔽率，而《建筑标准法》规定该城市规划可以规定的数值是80%。
(4) 高度方面。《建筑标准法》在第56条对商业地上建筑物各部分的高度要求进行了规定。
从以上的规范可以看出，商业地上不可以建设处理危险品、制造公害的工厂等，目的是促进商业便利，营造良好商务环境，形成繁华的城市街区。
(三) 工业用地
工业用地是旨在促进工业发展的用地，分准工业地、工业地和工业专用地三类。工业专用地就是专门用来发展工业的用地，可以建设含重工业、化学工业在内的大型工厂。工业地则不像工业专用地那么纯粹，虽然也可以建设有噪音、有污染物排放、危险品生产的工厂，但也可以建设店铺和住宅。准工业地是住宅、商业设施和工厂混在一起的土地，但不得建设对住宅有重大影响的工厂。截止到2018年3月，工业用地面积约为46万公顷，占用地分类总面积的24.7%；准工业地面积约为20.5万公顷，占工业用地面积的44.6%；工业地面积约为10.7万公顷，占比23.3%。工业专用地面积约为14.8万公顷，占比32.3%。[16]
1. 准工业地
(1) 用途方面。在准工业地上不得建设如下建筑物：(A)从事如下工作的工厂：生产火药；生产消防法规定的危险物；生产火柴；生产硝化纤维素产品；生产粘胶产品、醋酸基或铜氨人造丝产品；生产合成染料、颜料或涂料；使用引火性溶剂生产橡胶产品或挥发油；使用干燥油或引火性溶剂生产仿革纸布或防水纸布；生产以木材为原料的活性炭；生产煤气或焦炭；生产可燃气；生产压缩气体或液化气；生产氯、臭素、硫磺、氯化硫、氟化氢酸、盐酸、硝酸、硫酸等；蛋白质加水分解产品；采集、硬化或加热加工油脂(化妆品除外)；硫化油膏、合成树脂、合成橡胶或合成纤维；生产肥料；生产纸或纸浆；生产皮革、胶、毛皮或者骨；精制沥青；生产沥青、煤焦油、木焦油、石油蒸馏产物及其残残渣；生产水泥、石膏、消石灰、生石灰或电石；熔融或精炼金属；生产以炭粉为原料的炭制品或黑铅制品，或者粉碎黑铅；使用马达且伴随吊装、打孔或填孔的金属厚板或型钢工作；生产铁钉或钢球；使用四千瓦以上马达的拉线、拉管或者金属拉伸；使用锻造机锻造金属；生产以动物脏器或排泄物为原料的医药品；生产或粉碎含石棉的产品；上述各项之外的行政法规规定的因在安全、防火、卫生、健康上危害度高而恶化环境的工作；(B)行政法规规定的贮藏或处理危险物的建筑物。(C)带包间公共浴室及其他行政法规规定的类似设施。但是，特定行政机关认为公益上有必要，而且危害低的，不受此限制。
(2) 容积率方面。与第一类中高层居住专用地、第二类中高层居住专用地、第一类居住地、第二类居住地、准居住地、邻近商业地的规定相同。
(3) 建蔽率方面。与第一类居住地、第二类居住地、准居住地的规定相同。
(4) 高度方面。《建筑标准法》在第56条对准工业地上建筑物各部分的高度要求进行了规定。
从以上规定可以看出，准工业地上允许住宅、商业和工厂同时存在，禁止建设严重影响住宅的工厂、危险品贮存设施等。虽是工业用地，但因有住宅，不得不为了住宅而对工业作出限制。
2. 工业地
(1) 用途方面。在工业地上不得建设如下建筑物：(A)带包间公共浴室及其他行政法规规定的类似设施。(B)酒店或旅馆。(C)陪侍俱乐部、料理店、夜总会及其他类似设施。(D)剧场、电影院、演艺场或看台。(E)学校。(F)医院。(G)经营面积一万平方米以上的店铺、餐饮店、展览馆、游戏场、赛马票销售点、车票销售点及其他行政法规规定的类似建筑物。但是，特定行政机关认为工业上或公益上需要的，不受此限制。
(2) 容积率方面。工业地上建筑物的容积率不得高于该地区城市规划规定的容积率，而《建筑标准法》规定该城市规划可以规定的数值是100%、 150%、 200%、 300%或者400%。
(3) 建蔽率方面。工业地上建筑物的建蔽率不得高于该地区城市规划规定的建蔽率，而《建筑标准法》规定该城市规划可以规定的数值是50%或者60%。
(4) 高度方面。《建筑标准法》在第56条对准工业地上建筑物各部分的高度要求进行了规定。
从以上规定可以看出，酒店、剧场、电影院等人口密集的设施，学校、医院等弱者聚集的设施不得在工业地上建设，这是因为工业地上可以建设制造噪音或震动、排放大气或水污染物的工厂，以及生产危险物的工厂。但工业地上可以建设店铺和住宅。
3. 工业专用地
(1) 用途方面。在工业专用地上不得建设如下建筑物：(A)工业地上不得建设的建筑物。(B)住宅。(C)集体住宅、宿舍或出租屋。(D)老人院、福利院及其他类似设施。(E)销售物品的店铺或餐饮店。(F)图书馆、博物馆及其他类似设施。(G)保龄球馆、滑冰场、游泳馆及其他行政法规规定的类似运动设施。(H)麻将馆、弹子球馆、射击馆、赛马券销售所、车票销售点及其他类似设施。但是，特定行政机关认为公益上有必要、不损害工业发展的，不受此限制。
(2) 容积率方面。与工业地的规定相同。
(3) 建蔽率方面。与第一类低层居住专用地、第二类低层居住专用地、第一类中高层居住专用地、第二类中高层居住专用地的规定相同。
(4) 高度方面。《建筑标准法》在第56条对准工业地上建筑物各部分的高度要求进行了规定。
从以上规定可以看出，工业专用地就是促进工业发展的专门用地，是建设重工业、化学工业、大工厂的用地，有的是临海的港湾，有的是内陆的工业开发区。所以，不允许建设住宅、餐饮店、销售物品的店铺等，只允许建设工厂、诊所、澡堂、仓库、事务所等。
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