销售不动产税务筹划，实战案例从会计角度解析

销售不动产的纳税筹划主要从以下两方面考虑：其一是充分利用税法条例的相关规定。如在《营业税暂行条例》中规定，单位和个人销售其购置的不动产，以全部收入减去不动产的购置原价后的余额为营业额。纳税人在销售不动产时应充分利用这一“扣除”规定，从而防止多交或者重交营业税。其二是利用税收优惠的相关规定，如在《营业税暂行条例》中规定，以不动产投资入股、参与接受投资方利润的分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税。

【案例4-27】新希望小学将一年前当地民营企业家张某无偿捐赠的已经拥有10年的、价值100万元的楼房出售，取得转让价款120万元，需要缴纳营业税6万元（120×5%）。请为该小学进行纳税筹划。

【解析】学校转让的房屋由于是接受捐赠的，属于“不征营业税”的环节，无“购置或转让原价”的扣除，所以应缴纳销售不动产的营业税。如果学校在接受捐赠时，要求张某将房屋先以100万元价格出售给学校，然后将100万元捐赠给学校，学校再将该房屋以120万元的价格出售，这时学校销售不动产应缴纳的营业税为（120-100）×5%=1（万元），筹划后学校可以少负担营业税5万元。

【案例4-28】A公司拟出售去年在市区新开发的一幢大楼，开发成本总计1 000万元，经评估，市场价格为2 500万元。B公司有意购置该大楼开办酒店。请为A公司进行纳税筹划。

【解析】

方案一：以转让的形式进行交易。A公司以市场价格2500万元销售，B公司以2 500万元购入。

应纳营业税=2 500×5%=125（万元）(www.xing528.com)

应纳企业所得税=（2 500-1 000-125）×25%=343.75（万元）

合计纳税=125+343.75=468.75（万元）

方案二：以投资的形式参与经营，再转让股份。A公司以这幢大楼作价2 500万元投资参与B公司酒店经营，半年后，把酒店股权以2 500万元的价格转让给B公司。

A公司以大楼投资不交营业税。

大楼投资收益应纳所得税=（2 500-1 000）×25%=375（万元）

经过税务策划可知，A公司选择以不动产投资入股并参与经营，随后将股权出售给B公司的方式，可以取得最大收益。