美国Fundrise房地产众筹平台简介

Fundrise是人人网投资的一家美国房地产众筹公司。Fundrise有四种众筹产品：（1）房地产夹层债权众筹；（2）房地产优先股众筹；（3）房地产优先债众筹；（4）房地产普通股众筹，而且Fundrise也在为修建中的房产进行债权众筹。所有的Fundrise的众筹产品都是通过组建有限合伙公司进行运作的。

在Fundrise，股东人数达到24033名成员，股东的认购数额为100美元及以上，Fundrise以其有限公司的全资子公司的形式持股。投资人从Fundrise投资有限公司购买项目支付票据，这些项目支付票据都与Fundrise投资有限公司所作的相应项目投资对应，项目支付票据的表现直接与相应的项目投资对应。期限为短期，成熟期为1年至5年。

股东回报方面，年度回报率为12%至14%。多数Fundrise投资均为夹层债和优先股权的混合结构。这意味着作为投资者既可以获得预期的季度分红支出的价值，还可以从升值中获得潜在的长期利益。

Fundrise为一家网上投资平台，客户可以直接通过其服务投资商业地产通过特定资产的份额。当一位客户在Fundrise的平台投资时，这一投资直接投资于项目支付票据，而非直接投资于资产。这一项目支付票据与Fundrise投资有限公司的特定项目投资绑定。Fundrise投资有限公司针对每一个由出售给投资人的项目支付票据出资构成的单个地产项目设计债权及有限股权投资（“相应的项目投资”）。在Fundrise投资有限公司发起相应的项目投资之前，它会先向投资人出售项目支付票据，将这些票据的表现与相应的项目投资的表现直接绑定。每一组项目支付票据都是单独的，与项目投资的表现绑定，有特定的利率以及成熟期。如果Fundrise投资有限公司对某一系列的项目支付票据收到足额的认购，则其可以用相应的项目投资出资。如果其没有收到足额认购，Fundrise可以自行决定，或者可以终止该次发行，或者可以为剩余未认购部分寻找过桥融资。

我们来看Fundrise的利益结构：(www.xing528.com)

项目支付票据是Fundrise投资有限公司向投资人出售的一种特殊的有限责任，其收入用于资助相应的项目投资。Fundrise投资有限公司从相应的项目投资中获得收益分配后，其会支付项目票据。

投资者投资的管理项目的地产公司负责为投资人定期更新项目信息。报告包括对于项目进展、主要事件以及财务状态的更新。股东根据自己的状况进行投资，有单笔最少投资为100美元的。即便在总统签署《JOBS法案》之前，Fundrise已经向SEC以及州的监管者提交了本土的公开发行，允许所有的当地居民不仅仅是认证投资者可以作出少至100美元的投资。Fndrise让股东可以直接投资，减少了房地产开发过程中的中间商，降低了费用，增加了投资人的潜在回报。Fundrise打造了第一个线上的房地产产业的股票发行平台。

【注释】

[1]参见强恩芳：《实物回报类众筹的风险及防范研究》，载《财税金融》2015年第9期。