房产众筹平台分析解读

（一）平台一：众筹筑屋

众筹筑屋于2015年1月23日正式上线，是由众筹网与国内首个类型化社区互联网定制平台“万通自由筑屋”合作共建的房地产互联网金融平台。

目前，平台上已经汇集了住宅公寓、旅游地产、商业商铺等多个众筹项目。

众筹网项目发起有如下规定：

（1）项目发起人：在众筹网平台注册并发起众筹项目的单位或个人。

（2）保证金：项目发起人在众筹网平台发起的项目，由众筹网作为代收款方，收取项目投资人基于项目投资明细单而支付的众筹金额。项目众筹成功后，众筹网留存项目众筹总金额的30%作为保证金，在项目发起人兑现对项目投资人的回报承诺后，众筹网将该保证金返还给项目发起人。如果项目发起人未兑现对项目投资人的回报承诺，则众筹网有权直接支配该保证金以用于兑现对项目投资人的回报承诺。

（3）资金支付渠道费：为保证众筹资金安全，众筹项目项下资金均通过第三方支付公司代为划转，由此产生的支付渠道费由项目发起人负担。项目众筹成功后，众筹网将扣除项目众筹总金额的1.5%作为资金支付渠道费，并支付给第三方支付机构。如众筹项目不成功，则不收取该笔费用。

（4）在众筹网上发起的项目，应明确具体的开始时间和结束时间。截至项目结束时间，如项目众筹金额低于预定众筹金额，则项目众筹失败；如项目众筹金额等于或大于预定众筹金额，则项目众筹成功。

（二）平台二：好房众筹

2014年12月23日，平安好房宣布好房众筹频道正式上线运营。众筹买房只是最初级的众筹模式，众筹建房才是好房众筹的战略发展目标。

目前，平台上已经汇集了住宅公寓、海外房产、旅游地产、养老地产、商业商铺等多个众筹项目。

1.成功项目—折扣购房权

项目一：

（1）项目户型：73m2、78m2、82m2。

（2）项目均价：预估市场价6500元/m2，众筹价5700元/m2起。

（3）回报：优先购房权。

项目二：

（1）单份众筹金额：5000元。

（2）回报：优先购房权；5千元抵5万元；推荐新客户，双方均可享3千元房款优惠，单套公寓最高优惠1.5万元；

（3）退出：如客户未使用众筹收益，到期日本金原路返还，并每年额外获得6%的预估现金收益。

2.成功项目—股权众筹

项目一：

（1）股权众筹项目，认筹者可获得认筹份数相对应股权在投资周期内所产生的项目收益。

（2）众筹最低单位为1份，1份2万英镑（约合270元人民币），可最多认筹250份。

（3）回报：投资期内，预计最低年化收益14%，浮动收益可达20%。一次性投资超过200万英镑，可以包办英国投资移民。众筹参与者持有项目投资公司PCL0065的股权凭证正本，办理股权交割手续。

项目二：

（1）股权众筹项目。认筹者可获得认筹份数相对应股权在投资周期内所产生的项目收益。

（2）众筹最低单位为1份，1份1万英镑（约合93365元人民币），可最多认筹905份。

（3）回报：项目投资期内，预计年化收益18%，保证收益5%，到期还本付息。一次性投资超过200万英镑，可以包办英国投资移民。众筹参与者持有项目投资公司PCL0065的股权凭证正本，办理股权交割手续。

3.成功项目—持有所有权

项目一：

（1）每份100美元（约合615元人民币），最低认筹1份，最多认筹50份。

（2）收益：与Limestone私立大学已签订出租协议，每年担保租金回报率预计5%，包租3年。第4年第1个月物业公司承诺以112%买入价回购。

项目二：

（1）众筹最低单位为1份，1份50055元人民币，可最多认筹60份。

（2）回报：建设期间承诺净年化收益5%。建成后包租2年，承诺净年化收益10%。第3年开发商承诺以原价回购本物业。

项目三：(https://www.xing528.com)

（1）众筹最低单位为1份，1份95000元人民币，可最多认筹20份。

（2）回报：建设期间预期年化收益2.5%。建成后包租3年，预计年净收益6%。第4年开发商承诺以原价回购本物业。

项目四：

（1）认筹者可获得认筹份数相对应时间内房屋使用权或期间产生的收益。

（2）众筹最低单位为1份，1份275000元，可最多认筹13份。

（3）回报：建成后2年预计每年10%租金回报，包租2年；第3年起预计每年9%租金回报。

项目五：

（1）认筹者可获得认筹份数相对应时间内房屋使用权或期间产生的收益。

（2）众筹最低单位为1份，根据认筹项目不同（豪华酒店标间或高级酒店套房）1份分别为95000元或115000元或160000元。

（3）建设期间每年5%年化回报；建成后包租15年，每年10%净回报；第15年以后以150%价格回购。如果在第5年至14年间需要退出，开发商保证以125%的投资价格协助转售。

4.平安好房网项目发起规定

（1）平安好房网对上线的所有地产众筹项目都有严格要求，专家评审委员会会对众筹人或机构资质、信用、背景、预期收益、还款能力评定、有无担保、法律风险等进行审核，只有全部审核通过，众筹项目才能上线。目前项目审核通过率严格控制在20%以内。

（2）平安好房在项目交易过程中，仅作为地产众筹交易平台提供信息发布服务，参与众筹方与众筹人或机构本着自愿的原则完成相关交易。因此平安好房不对项目本身承诺任何预期收益，认筹用户需要自行承担项目潜在收益风险。

（3）若购买截止日前众筹目标达成，众筹成功，用户认筹款在众筹期限届满之前将被冻结无法赎回；若众筹失败，用户认筹款将在“众筹失败”信息公示后5个工作日内全额退还。

（4）众筹过程中平安好房不会向用户收取任何额外费用。

（三）平台三：搜房网众筹

依托搜房网平台，将特价房源与投资众筹相结合，购房者或投资者均可参与。搜房网从开发商争取低至5折至6折房源，购房者（投资者）参与众筹，竞拍低价房源，竞得者获得低价购房资格，溢价为投资者收益来源。众筹不到目标，众筹流标，投资者无收益，资金返还。众筹达到目标人数，举行竞拍，竞拍价上浮≤10%，竞拍者获得保底收益10%；房价上浮＞10%，投资者获得实际投资收益。具体流程如图所示：

图4-4　搜房网众筹流程图

综上所述，目前房产众筹更侧重于住宅公寓、旅游地产等领域，对工业地产、产业园还未过多涉及。

房产众筹起步较晚，平安好房相对已成规模，尤其海外房产、住宅房产众筹领先；众筹筑屋在旅游地产领域相对领先，并已尝试商业综合体、科技园等不同房产类型。

住宅众筹是投资金融和消费金融的结合。对于处于建设期、拟开盘项目，众筹更侧重于营销宣传，以蓄客为主，募集资金对融资环节的支持作用不明显。商业地产的众筹则是准REITs的模式。收益将由开发商让利、租金收益、资产增值三部分构成。

合伙人模式或股权众筹模式因成立有限合伙企业与办理股权分割手续相对比较复杂，使用率不高。但众筹筑屋对于即将上线的商业综合体、科技园等有稳定收益、总价高或不可分割的产品，会更多采用合伙人模式与持有所有权模式。

【案例】智鼎源房产众筹方案

1.平台选择——众筹筑屋

该项目为工业产业园项目。目前平安好房、搜房网等侧重于公寓，仅有众筹网涉及度假村项目，苏州启迪科技城即将上线，但据研究该项目回报没有产权，仅有租赁权。此外，还包括广东与西安两个商业综合体项目。

2.众筹模式选择——回报众筹

回报众筹是法律风险最小的众筹模式。平台建议投资者选择“REITs型”众筹（不动产投资）模式。首先由开发商提供1套至2套特价房源，投资者成立有限合伙人企业或资产管理公司，购入本项目包含的房产产权，产权比例=支持金额/房产总金额。获得房产产权后，返租给物业公司，获取租金收益或转售权益。

3.众筹项目发起流程

（1）项目发起：众筹网注册用户后，在网页上方点击“发起项目”，根据提示在网站上提交所需要的基本项目信息，完成后便可提交审核。

（2）项目文案：以图文结合的形式展示“关于我”“我想要做什么”“为什么需要你的支持及资金用途”等重要板块。

（3）项目审核：众筹网会对项目进行两次审核：项目一审：项目发起并提交审核后，众筹网会对项目进行审核，项目一审为1个至3个工作日，主要审核项目是否符合《项目发起规范》、内容是否完整。项目二审：项目通过一审后，即可进入二审，周期1个至3个工作日。项目经理将对项目的真实性、可行性、合理性等方面进行审核。如需要修改调整，会有项目经理联系项目发起人。

（4）众筹网维护：项目上线后，发起人积极自主推广，带动项目筹资额，并及时回复项目下的用户评论，与关注该项目的用户进行良好互动。同时，不要打扰其他项目的正常展示，请勿在其他项目下推广自己的项目。

4.众筹项目资金保证

（1）保证金：项目发起人在众筹网平台发起的项目，由众筹网作为代收款方，收取项目投资人基于项目投资明细单而支付的众筹金额。项目众筹成功后，众筹网留存项目众筹总金额的30%作为保证金，在项目发起人兑现对项目投资人的回报承诺后，众筹网将该保证金返还给项目发起人。如果项目发起人未兑现对项目投资人的回报承诺，则众筹网有权直接支配该保证金以用于兑现对项目投资人的回报承诺。

（2）资金支付渠道费：为保证众筹资金安全，众筹项目项下资金均通过第三方支付公司代为划转，由此产生的支付渠道费由项目发起人负担，项目众筹成功后，众筹网将扣除项目众筹总金额的1.5%作为资金支付渠道费，并支付给第三方支付机构。如众筹项目不成功，则不收取该笔费用。