国外房地产众筹：操作模式及法律风险

国外率先出现房地产众筹模式，情况与国内大有不同——首先只需要较少的资金就可以参与到房地产投资之中，并可以分享地产领域的高额投资回报率，与此同时，房地产投资的流动性和变现能力也大大提高了。

本文将以国外地产众筹领域三大最具代表性的企业为例，详细阐述国外房地产众筹平台的主要经营模式。

（一）Realty Shares：首个接受比特币进行交易的地产众筹平台

Realty Shares成立于2013年6月，由Nav Athwal和Ray Sturm联合创立。在创立Realty Shares之前，Nav（现任公司CEO）就已经对房地产投资产生了浓厚的兴趣，在地产领域积累了丰富的经验。而另一位联合创始人Ray（现任COO）则是投行出身，做过并购、PE投资。两位联合创始人，一个具有产业背景，另一个熟知资本运作，可谓珠联璧合，最佳搭档。正是在Nav Athwal和Ray Sturm的带领下，Realty Shares公司走了一条与众不同的路径。

第一，从支付手段来看，Realty Shares的投资人可以使用比特币进行投资，但所有的收益将以美元的形式予以返还。虽说比特币早已火了一阵子，然而，在靠谱的商业活动中，真正可以用比特币交易的，还真不多。Realty-Shares算是第一个吃螃蟹的。从2013年3月开始，Realty Shares宣布平台上的房地产众筹项目可以使用比特币进行投资。此前，其他接受比特币的交易，无非只是为了市场营销而进行的宣传。而Realty Shares的本次决定，远非噱头，确实是出于商业需求考虑——因为使用比特币进行交易，不仅可以简化交易流程，并且可以大大提高资金的流转效率，更重要的是，可以节省高额的交易费用。Realty Shares平台上有15%至20%的境外投资人，他们如果通过电汇的方式进行境外投资，需要支付高额的交易成本。如果使用比特币进行交易，则可以省去大量的费用。我们来算一笔账。用比特币进行交易只支付1%的交易费用，而若使用西联汇款这类老牌的境外汇款方式则需要支付高达8%左右的各项费用。当然，从现有交易量来看，比特币交易尚未形成真正的气候。然而，用比特币进行交易的优势可见一斑。

第二，Realty Shares为平台上列示的每一个地产投资项目专门建立了一个独立的有限责任公司，投资人直接获得的实际是这个公司的股权。这个独立的有限责任公司通过债权或股权的方式投资于不同的地产项目。投资人并不直接持有地产项目，而是通过持有这个独立的有限责任公司股权的方式间接持有地产项目。通过这种结构化设计，投资人只承担有限的风险，同时可在一定程度上享有避税的效果。

第三，在Realty Shares投资平台上，认证投资人可选投资种类十分丰富。既包括住宅项目，也包括商业地产项目，还包括混合用途项目。投资人的投资方式也可以灵活选择，既可以选择债权投资，也可以选择股权投资。债权投资由住宅或商业地产项目进行抵押，通常年化投资收益率为8%至10%。股权投资在持有过程中有两部分收益，一部分是租金收入，另一部分是出售时获得的买卖价差。

第四，从账户安全性的角度来看，Realty Shares上列示的项目在进行众筹前，会先经过平台进行一轮严格地筛选。整个筛选过程通常包括背景调查、信用调查，同时也包括盈利预测、过往业绩情况调查、可比公司情况等。一旦项目被Realty Shares列示，投资人便可以查询到关于项目的具体信息，比如财务情况，地产信息，法律文件以及管理层简历等，以便投资人作出合理的决策。另外，Realty Shares为每一个投资人提供一个专有账户，投资人可以随时监控投资及现金流流转状况。

第五，从投资门槛来看，最低投资门槛5000美金，对部分特殊的投资项目，最低投资金额1000美金。单笔投资不设上限，原则上投资人可以包揽某一个众筹项目的全部募集资金。从平台收费模式来看，注册和浏览信息不收取任何费用。一旦投资人通过平台完成投资，平台会收取一定的费用，以覆盖日常运营成本。每个项目的费率都不尽相同，以投资协议为准。

（二）Realty Mogul

Realty Mogul的创始人Helman在投资领域可谓经验丰富，她曾任美国联合银行的副总裁。谈起创建Realty Mogul的初衷，Helman表示，“房地产投资目前仍是很多投资方的主要收益来源之一，但是大量现金流有限的投资者却不能够参与房地产投资”。为了使普通投资人用少量资金来撬动房地产投资，并享受地产投资领域的高额投资回报，Helman创立了Realty Mogul——以往投资人需要至少拥有5万美金至10万美金才可以投资房地产，如今，通过Realty Mogul，合格投资人只需要最低投入5000美金即可。

作为微软的孵化器项目，Realty Mogul自2013年3月成立以来，已经获得50万美金的种子期投资以及来自迦南创投（Canaan Partners）的900万美金的A轮融资。迦南创投（CanaanPartners）十分关注互联网金融领域的项目，此前，它还投资了P2P界大佬lending club。

目前，Realty Mogul正处于快速发展的阶段。最新数据显示，目前已有12000名活跃的合格投资人及投资机构，通过Realty Mogul将3600多万美金，投资于近百个不同的房地产项目上。截至目前，上述投资人已经收到几百万美金的投资收益。那么，投资人在Realty Mogul上怎么操作呢？

第一步，开设一个账户。由于房地产众筹项目对投资人的风险偏好、项目甄选能力等方面要求较高，因此，美国对房地产众筹实行“合格投资人”管理制度。根据SEC监管要求，只有个人投资人符合一定的条件才可以参与非上市公司的股权融资之中。根据证券法案D条例501号规定，SEC给出了“合格投资人”的界定。自然人需要满足如下任一条件方可成为“合格投资人”。要么，自然人与伴侣的净资产需在100万美金以上，其中，净资产的统计口径中不含第一居所；要么，在近年中，个人年收入在20万美金以上或家庭收入在30万美金以上，并且有足够的理由相信，未来几年有能力保持同等收入水平。具体到Realty Mogul，投资人的年收入需至少达到20万美金，或是拥有价值100万美元的净资产。

第二步，选择一个投资项目。Realty Mogul的会员可以在线浏览地产领域的市场信息，并可以深入了解平台上列示的某一个投资项目。针对每一个投资机会，Realty Mogul都会提供大量信息，包括预计投资期限、预计年回报率、房产的具体情况、位置，以及与该投资相关的个人及机构信息。作为平台方，Realty Mogul还会专门就投资人关注的话题，提供一个问答专栏。(www.xing528.com)

第三步，确定投资。一旦投资人明确了投资标的，可在线完成打款、签约等一系列流程，交易方式简单、便捷。

第四步，等待完成众筹。Realty Mogul采取“零或全部”模式，只有筹集到目标金额，才宣告众筹成功。投资人可以通过电子邮箱或是平台为其提供的专属后台，了解项目的最新融资进度。

第五步，如果成功筹集到目标资金，投资人可随时通过专属后台了解到项目运行情况，定期获得投资收益，并可以作为投资人出席Realty Mogul组织的活动；如果未能筹集到目标资金，Realty Mogul将全额返还投资资金，整个过程不产生任何费用。

从运作模式来看，Realty Mogul已经较为成熟。Realty Mogul平台为投资人提供的可选投资标的非常丰富，既有写字楼公寓也有普通住宅项目；投资收益的来源也是多样化的，投资人可以选择将地产项目用于租赁或是用于出售；为有效地控制项目风险，Realty Mogul与房地产领域的投资公司保持了多年的合作关系，积累了丰富的产业投资经验；另外，符合条件的合格投资人最低只需要投入5000美金，即可参与房产众筹项目。如果无暇顾及，投资人完全无须担心琐碎的投后管理事项，Realty Mogul会为投资人提供专业的投资人士帮忙打理。投资后，每位投资人在Realty Mogul平台上都会有一个专属后台，可用于定期查阅投资项目的最新信息，包括融资进度、投资收益等。

（三）Fundrise：最低只需100美金，已获人人网投资

美国另一家知名房地产众筹平台Fundrise成立于2010年，总部位于华盛顿，由本杰明·米勒（Benjamin Miller）和丹尼尔·米勒（Daniel Miller）兄弟联合创立。据悉，米勒家族主要在华盛顿做房地产开发。

起初，Fundrise的项目主要在华盛顿周边一些不太繁荣的街区，投资人也多以米勒兄弟的朋友和亲属为主。随着Fundrise成功运作的项目越来越多，米勒兄弟决定引入物业周边的社区居民作为投资人，这些社区居民对周边环境都很熟悉，能够准确地评估出物业的价值。后来，平台的影响力日益增大，越来越多的社区居民对Fundrise产生了浓厚的兴趣。Fundrise成立两年后，推出首个地产众筹项目，整个众筹过程历时几个月，有175名个人投资人参与，共筹集到32.5万美金，占到整个地产项目股权的25%。随着Fundrise发布项目的不断增加，投资人对平台的信任度也不断提升，现在单个项目只需要几个小时即可完成众筹。

2014年5月17日，Fundrise宣布获得高达3100万美金的A轮投资，本轮投资由中国社交网站人人网和美国最负盛名的地产公司兆华斯坦地产公司（SilversteinProperties）的首席执行官Martin Burger和首席投资官Tal Kerret等领投。据媒体披露，Fundrise是迄今为止A轮融资额最高的众筹类平台。

为什么短短几年的时间Fundrise就赢得了广泛的声誉呢？与其他地产众筹平台相比，Fundrise有以下5点不同：

第一，Fundrise专注于地产众筹，大多数项目为社区商业地产，它为社区居民提供了一个便捷的投资渠道——通过众筹投资的方式，参与到社区建设之中，并获得相应的股权。自成立以来，Fundrise已经遍布于全美24个城市，为住宅、商铺、酒店、混合地产领域的30多个地产项目，筹集了1500万美金。Fundrise的地产投资项目的历史投资回报率在12%至14%之间。目前，公司处于加速扩张阶段。

第二，Fundrise的投资门槛极低，投资金额可灵活安排。Fundrise巧妙地运用美国证券交易委员会规则中的豁免条例“规则A”，使得未经授权的投资人可以参与到众筹项目投资中，大大地降低了投资门槛。单笔最小投资额仅需100美金，最高上限高达1000万美金。

第三，Fundrise为投资人提供多层次的投资方式，投资人既可以选择有管理权的投资方式，这类投资人有决定权和投票权，可以对项目的未来运营有决策权；也可以选择没有管理权的投资方式，这类投资人没有决定权和投票权，也不参与项目的运营决策。

第四，通过Fundrise平台，投资人可以绕过复杂的银行贷款程序，砍掉高额的中介费用。Fundrise的运作模式是先以公司的名义买入一个社区物业，再将该物业的部分股权出售给社区居民，手续十分简单，运作过程透明度高。

第五，Fundrise的运作模式很简单，合作开发商在平台上公布拟融资项目，投资人在线自主认购。它的商业模式也很清晰，对于在平台上陈列项目的开发商，平台收取一定的订阅费、服务费和陈列费等。另外，还有一部分地产项目的运作方式是由公司先将项目买下来，然后，让渡出部分产权，在Fundrise上通过众筹的方式寻找投资人。