房地产众筹发展背景-《网络众筹法律风险防控》 成果输出

互联网时代，年轻一代对于居住体验的要求越来越高，而房地产众筹的思路与之相符，因此，众筹兴起将为房企带来新的机遇。

房地产众筹开发是基于“互联网+”的背景下所诞生的一种新兴的房产开发模式，通常是由房企选择与专业的众筹平台合作完成。相比之前简单的众筹低价房源和房产权益投资等营销方式，众筹开发类的产品已经表现出定制化和服务链条化的特点，更像是开发模式的转变。但是相比于营销方式的尝试，房地产众筹开发要颠覆整个行业开发模式则还尚需时日，法律风险与投资风控等因素都是需要不断考虑和完善的，众筹开发能否得到广泛应用还有待市场的进一步验证。

第一，房企可将房地产众筹作为一种融资手段，降低资金成本。尤其对于一些缺乏特色、发展遇到瓶颈的中小型房企来说，众筹代建是差异化发展的一种方式，这部分业务甚至能够拆分上市，“花样年的物业管理”“蓝城代建”均是将服务类业务上市，在资本市场上较受欢迎。另外，房企亦可为房地产众筹提供专业建设服务，创造新盈利点，房企担当“服务商”角色，降低资金投入和风险，利润率却更高。事实上，目前已有房企在产品研发的过程中推出了类似思路的产品，比如万通的“自由筑屋”和绿地的“私人定制”等。

第二，产品力的重要性开始凸显。与传统房地产开发不同，作为众筹代建服务商，资金实力变得不重要，选材品质、质量管控、配套设计、景观营造方面的能力提升将是众筹代建服务商的重点，绿色科技、智能系统、个性化定制、商业运营等能力可成为核心竞争力。

房地产众筹可以理解为多人一起投资一处房地产项目，共同拥有并共同获取房产收益的过程。在“互联网+”浪潮的推动下，房地产众筹作为一种全新的投资和运作模式，近些年在市场上风头正劲，包括万科、万达、碧桂园等品牌开发商纷纷推出自己的众筹项目，而国内首家房地产垂直众筹开发平台“房不凡”也随即诞生，似乎一夜之间，房地产众筹便开创了这样一种颠覆式的新房开发模式。万科、万通、绿地集团、绿城集团等数十家房地产企业，共同发起并成立了国内首个房地产众筹联盟。该联盟由房地产、金融、互联网等行业龙头企业组成，旨在以众筹模式改造房地产，从零构建众筹地产模式与生态，再次树立品牌房企标杆。(www.xing528.com)

在业内作为国内首家第三方房地产生态链开放平台的“房不凡”的成立，给国内更多本土中小型开发商也提供了参与的机会，这标志着“房地产+互联网”颠覆传统开发模式已从概念进入实施阶段。其实，在房地产众筹联盟成立之前，许多开发商已经开始陆续与金融平台达成合作并进行了众筹尝试，如北京远洋地产与京东金融跨界合作的房产众筹项目正式上线。在京东金融的协助下，远洋地产于北京、上海、天津、杭州等多地楼盘合计168套房产，将以6.18折的价格开启“抢房活动”。不仅是住宅产品，万达也推出了商业地产众筹项目。由万达集团、快钱公司宣布将推出商业地产众筹项目“稳赚1号”。该项目以万达广场为基础资产，募集的资金全部直接投向只租不售的国内城市商业广场，投资金额起点仅1000元，投资者可享受商铺租金和物业增值双重回报，预期合计年收益率可达12%以上。

相比于面向大众众筹的项目，“房不凡”推出的小众精品栏目所提供的项目则更像是私人定制。小众精品项目的众筹一般是由某些特定圈层的人士共同参与投资建设，其产品更加风格化、定制化，它的众筹范围更为精准，众筹份额较大，更为集中，是房地产众筹开发应用的典范，严格的开发监管与风控也将成为未来房地产众筹开发的行业标杆。

在“互联网+”的浪潮下，房地产拥抱互联网，无论是开发模式上还是营销方式上都会发生巨大变化。房地产是资金密集型行业，房产众筹平台的出现将两者天然相互联系，房地产需要互联网金融的融资渠道，如万科与民生易贷合作，众筹开发万科推出的商业楼盘项目。

开发商与众筹平台合作，一方面，在营销方式上，通过众筹活动，购房者获得众筹收益是一个非常好的营销手段，可以以这项服务招揽购房者，达到蓄客的目的。同时通过众筹融资，房地产企业也加快了融资速度，减少对传统信贷渠道的依赖程度，分散企业资金压力和企业风险。另一方面，在开发模式上，如果是广义众筹，则可以在众筹人中寻找购房者，如果是狭义众筹，则是属于合作建房型，先根据客户的购房需求拿地，并通过专业开发商代建直至最终交付使用。项目开始开发，营销也就结束了，这将是房地产开发模式发生的真正剧变。相较于传统的投融资模式，房地产众筹比以往的银行和信托等融资手段有更低的成本与更多的宣传优势，为开发商融资提供了一种新的融资模式，这也是目前许多开发商为之热衷的主要原因。