房贷信贷产品的证券化——各类金融衍生工具，将信贷市场和资本市场相关性大大增加，增加了两个市场相互影响的程度。
房贷产品证券化的过程就是将原本由商业银行承担的次级抵押贷款的信用风险，通过发行各类抵押贷款支持证券，将资产债权从资产负债表中转移出去的方式，转移给购买抵押贷款支持证券的投资银行等各类投资者（见图2.5）。随着美联储利率的不断上升，次级贷款者违约率开始上升，那么与之紧密相连的金融衍生品的违约风险开始上升，信用评级机构降低各类与次级债有关的抵押贷款支持证券，各类金融衍生品资产价格下跌。
图2.5 投资银行投资工具类型
注：ABS=资产支持证券，RMBS=居民房屋抵押贷款支持证券，CMBS=商业房地产抵押贷款证券，CDO=担保债务凭证，CLO=担保贷款凭证。
资料来源：2007年标准普尔。
此外，由次级房屋抵押贷款通过打包创新出来的各类金融衍生品都具有杠杆性的客观特点。各类房屋抵押贷款支持证券具有以小博大的高杠杆效应。以房地美和房利美为例，截至2007年底，这两家公司的核心资本合计832亿美元，而这些资本支持着5.2万亿美元的债务与担保，杠杆比率高达62.5，这就使得“两房”在资产价格下跌的冲击面前极为脆弱。
将（2.2）式代入（2.1）式得：
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式中，S为金融机构的自有资产，T为金融机构的总资产，V为在险价值[10]。N为杠杆率。
随着基础资产的次级抵押贷款出现问题，在险价值指数上升，风险者的风险偏好下降，金融投资机构不得不降低杠杆率。从上述公式可以推算出，降低杠杆率的做法无非从分子和分母两个方面着手[65]，其一，降低金融机构的总资产，其二，吸引新的投资来增加自由资本[66]。但是随着次贷危机的显露，吸引新的投资变得异常困难。因此金融机构只有通过抛售大量的风险资产收缩资产负债表，在风险资产供大于求的情况下，各类房屋抵押证券资产价格必然下跌。除此之外，由于大量的表外业务和杠杆实体都急于向市场抛售大量风险资产来套现偿还债务，造成风险资产价格的急剧下跌，而像CDO这类多重房贷证券化产品的交易性和流动性都较低，同时也就造就了大量的“受困债务”形成恶性循环（见图2.6），导致资产价格螺旋下降（见图2.7），至此起始于次级房屋抵押贷款违约率上升的信贷市场危机迅速蔓延至资本市场。
图2.6 受困债务的比例
资料来源：2008年Bloomberg统计数据。
图2.7 次贷危机爆发后相关资产价格下跌状况
注：ABX=与抵押有关资产支持证券的信用违约掉期指数。
资料来源：JPMorgan Chase&Co.和Lehman Brothers，2008.
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