拆迁安置房屋纠纷解决办法

案情：2009年8月，原告陆女士和被告庄先生签订了《房屋转让合同》，庄先生将其旧房被XX开发商拆迁分得的安置房其中两套以共计40万元的价格卖给原告陆女士，合同约定：卖给陆女士的两套房屋由陆女士自己挑选确认，并且享有永久使用、转让、继承的权利。合同签订后，陆女士一次性支付了全部购房款40万元，庄先生为其出具收条一张。2011年9月，只有其中一套房屋已经经验收合格，另一套因为属于另外一栋楼，尚在修建当中，所以庄先生在接受房屋后，便将其中一套房屋交付给了陆女士使用，但是另外一套仍未交付。2012年10月，另外一套房屋经验收合格，庄先生收到房屋后，却没有向陆女士交付使用，后经陆女士多次催促，庄先生都没有反应，无奈之下，陆女士只能诉至法院。法院经审理后作出判决：本判决生效后10日内，被告庄先生向原告陆女士交付房屋，并支付陆女士违约金2万元。

分析：本案中原被告签订的《房屋转让合同》是安置房屋的买卖合同。该安置房屋是XX开发商对于被告庄先生的拆迁补偿，并不是庄先生在集体土地上修建的房屋，所以买卖这种拆迁安置房而签订的“房屋转让合同”，并不违反法律、行政法规的强制性规定，也没有《合同法》规定的无效情形，根据我国《物权法》第15条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。所以原被告签订的《房屋转让合同》合法有效，原被告应当认真履行各自的义务，如果任何一方不履行则属于违约，应当按照合同约定支付守约方总房款10％的违约金。拆迁人与拆迁户之间的拆迁安置协议实质上是一种特殊的“买卖”合同，是拆迁户的被拆迁房屋与拆迁人将来建好的商品房进行“互易”的协议，这种合同不是产权的互易。拆迁户失去了现存的居住房屋，换来的是拆迁人将来的尚未建好的房屋，是拆迁户在拆迁过程中取得的一种期待权，在拆迁安置协议中体现的是一种债权，即要求拆迁人给付房屋的权利。《合同法》第79条规定：债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：①根据合同性质不得转让；②按照当事人约定不得转让；③依照法律规定不得转让。该种权利的转让不属于上述不得转让的情形，故拆迁户可以将该种权利进行转让。

拆迁安置房需要注意几个法律风险要点：第一，产权风险。现实中存在大量子女代替父母卖房等无权处分情况，合同签订时注意需要实际所有权人亲自签名。为了避免后期产生纠纷，还要配偶签字，甚至同户全部家庭成员签字，并留存户口簿复印件。如果达不到此目的，也可以变通处理，改由卖方对产权进行承诺。

第二，交房风险。现实中的拆迁安置房交易，部分是在房屋还未建成，甚至尚未开建就签了合同的，此类房屋由于合同履行期限过长，导致法律风险过大，且合同签订时无法获得任何现实的利益，笔者不建议购买。对于已建成拆迁安置房的交易，一般都采用全款支付的方式，这样是合理的，但同时也应该在付款时就交付房屋，买方必须事实上控制房屋，才能在以后的纠纷中占据有利地位。此外，谨防以租代售，防止日后产生纠纷。(www.xing528.com)

第三，办证风险。鉴于房地产开发市场现状，无论是哪种房屋交易，均存在办证风险，拆迁安置房则更为突出。迫于经济压力，购房者购买拆迁安置房的首要目的是解决住房需求，也就是说房子价格不高，且房子能住就行，但如果能顺利办理房产证岂不更好？由于拆迁安置房的特殊性，房产证的办理具有极大的不确定性，这就要求买方在签订合同时对此问题进行特殊约定。

第四，违约责任。房产交易对大多数人来说属于重大经济活动，不要寄希望于君子协定，完美的合同才是双方履约的保障。笔者所接触的房屋买卖合同纠纷的产生原因几乎都是卖方以各种理由违约，拒不交房或者拒不过户，此时的买方既没得到房，也损失了钱，大多数都选择妥协，满足卖方的无理要求。出现这种问题的根源在于合同的违约责任约定过轻，极大地降低了违约成本，增加了履约风险。房价上涨，卖方当然想卖更高的价格。拆迁安置房不同于商品房，其交易难以受到房管部门的监管。所以，在签订拆迁安置房买卖合同时就更要对合同的履行约定严格的违约责任，以减少交易风险。