提前解除租赁合同纠纷的律师实务提升

2011年，王某与张某签订房屋租赁合同，王某租赁张某名下一处房屋开办餐馆。2014年，因经营不善，王某欠下原料款、工人工资等，在未通知张某的情况下突然停止营业，并撤离租赁房屋，遗留下大量的设备、桌椅未清理，也未继续交纳租金。因无法联系上王某商讨合同解除事宜，张某诉至法院，要求判决解除双方租赁合同，王某将房屋清理恢复原状后交还张某。王某未到庭应诉，书面向法院表示，除非张某对其物品和装修等予以赔偿，否则不同意解除合同。

法院经审理认为，王某自行搬离房屋且不再继续支付租金，系已经以行为方式表示其不再履行合同，属严重违约，张某要求解除合同，应当支持。租赁合同解除后，出租人有权要求承租人返还房屋。故法院判决解除双方的租赁合同，王某清理房屋并将房屋恢复原状返还张某。

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房屋租赁合同是出租人、承租人双方之间的合约。一般情况下，房屋租赁合同中有租期规定的，承租人、出租人双方不得提前终止合同，否则即是违约行为，要承担因此产生的法律责任。在某种特殊情况下，出租人、承租人可以提前解除房屋租赁合同关系。承租人有以下行为之一的，出租人可提前解除房屋租赁合同：①承租人擅自将承租房屋转租、转让或转借的。②承租人利用承租的房屋进行非法活动，损害了公共利益的。③承租人不按合同规定的期限缴纳房租达一定时间的。④承租人违反合同擅自改变房屋用途的。⑤承租人严重损坏房屋或者辅助设备而拒不维修、拒不赔偿的。

承租人和出租人在合同中约定了租赁期限的，承租人提前解除租赁合同的，通常要承担违约责任。但是出现以下几种情形，承租人享有法定解除权，可以提前解除租赁合同，不承担违约责任：①承租人在没有过错的情形下，租赁的房屋毁损灭失的，这种情形通常是指自然灾害或者意外事故，如地震、火灾等。②租赁的房屋危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格的。如租赁房屋是危房，随时可能倒塌的。③出租人就同一房屋订立数个有效的租赁合同，不能取得租赁房屋的承租人有权解除合同。④房屋租赁合同中，有如下三种情形的：一是租赁房屋被依法查封的；二是租赁房屋权属有争议的；三是租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定的，导致房屋无法使用的。