房屋买卖合同中的房地产实际面积问题及解决方案

案情：A与B签订的《商品房买卖合同》及补充协议中约定：A向B购买位于XXX号由B开发的“XX花城”2幢2单元10－1号商品房一套，建筑面积131.92平方米，总价395760元，B应于2010年6月30日交房，于交房后1年内办理房屋产权证，交房后2年办理土地使用权证，否则每逾期一日，按照房屋总价款的万分之一由B承担违约金。2010年6月27日，双方办理了交房手续，B向A收取了9142元“房屋代办证等费用”。之后，因B认为本房屋实际面积超过合同约定面积，要求A进行补款，遂起纠纷，B因此未按照期限为A办理产权证书。（B已经于2012年10月18日向房管局提交了全部办证资料。）

分析：A与B签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，其内容未违反法律法规禁止性规定，是合法有效的合同，应受到法律的保护。

第一，关于房屋权属证书和国有土地使用权证的办理问题。本案中双方签订合同后，A按约向B支付了房款，B向A交付了房屋，双方在合同中约定：B在接受A委托办理房屋权属证书后，应在A交清全部资料和税、费及房屋专项维修资金且办理完毕房屋交付手续后365日内办理房屋分户所有权登记，在房屋分户所有权登记办理完毕之后365日内办理国土分户使用权证，B应当在双方约定的期限内为A办理相关权属证书，因此对于A要求办理房屋权属证书的诉讼请求，应当予以支持。

第二，关于违约金问题。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中的规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：①商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限……”B在双方合同约定的期限内未为A办理房屋权属证书，因此B应当承担违约责任。双方在补充协议中约定了违约金的赔偿标准，标准为如因B导致A在约定的期限内不能办理权属登记的，每逾期一日，B按照合同约定总房款的万分之一向A支付违约金；对于双方约定的该标准，B认为违约金的标准过高，根据本案查明的事实，B交付的房屋建筑面积与双方签订合同约定的面积有差额，根据双方签订补充协议中关于面积及面积误差的约定，如因房地产主管部门在进行面积确认实测时采用的计算方式和标准与初测时不一致而导致面积差异的，由双方据实多退少补；本案中仅有三户交纳了房屋面积补足款，且有部分业主的身份证等资料不齐亦导致了B办证程序受影响，另，B已经于2012年10月18日向房管局提交了全部办证资料，即A会在一定期限内取得房屋权属证书，因此根据本案的实际情况，A应对延迟办证承担一定的责任，B亦在积极解决双方纠纷，据《最高人民法院关于适用 〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第29条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。综合考虑B对合同履行采取的积极态度和其过错程度，依法对违约金数额予以调整。本案中因A未举证证明其因B迟延办证造成其损失的数额，在损失数额难以确定的情况下，结合同期同地段同类房屋租金标准，应当将违约金调整为自2011年6月30日起按同类房屋租金标准计算。(www.xing528.com)

相似案例总结分析：

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：①面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；②面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。